Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001 e alterações posteriores), em seu Capítulo II, estabeleceu os Instrumentos da Política Urbana disponíveis aos gestores públicos locais, trazendo ao ordenamento jurídico brasileiro ferramentas que, apesar de relativamente novas para nós, já vinham sendo utilizadas em outros países, em alguns casos, há décadas. As possibilidades trazidas por esses instrumentos são enormes, e a realidade prática da gestão urbana local pelo Poder Público ainda tem muito a se apropriar dessas potencialidades para resolver as mais variadas demandas municipais.

Por outro lado, o Estatuto, até mesmo por ter trazido dispositivos legais de países onde há maior interface entre setores público e privado, requer nova forma de atuação do gestor público, abrangendo o entendimento e inserção em esferas tipicamente privadas. Instrumentos como transferência de potencial construtivo (direito de construir), direito de superfície, outorga onerosa, e a própria operação urbana consorciada funcionam com maior potencial, abrangência e efetividade se incluírem a utilização de mercados de capitais, inclusive mercados secundários, aquele em que terceiros negociam ativos entre si, sem a participação do emissor original. O instrumento do direito de preempção exige disponibilidade de recursos e agilidade do poder público para que os prazos previstos em lei não sejam perdidos. Diversos instrumentos interferem nos mercados locais, com impactos seguramente sentidos também pelos cidadãos e, por este motivo, demandam do Poder Público uma leitura clara do ambiente de negócios local. A operação urbana consorciada que emite CEPAC exige a venda por meio de leilões, os quais só são eficazes e eficientes quando acompanhados de investimentos de tempo e outros recursos no estudo do ambiente de negócios para o melhor momento e forma para a sua realização. Continuar lendo Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

A questão das garantias em parcerias público-privadas

A Lei Federal 11.079/2004, também conhecida como Lei de PPPs, consolidou em nosso ordenamento jurídico uma demanda represada havia mais de uma década: permitir uma mudança no paradigma de relacionamento entre Poder Público e iniciativa privada, superando as simples contratações de fornecimento de materiais e obras, em direção a relacionamentos mais maduros em parcerias de longo prazo.

Ocorre que estes projetos costumam ter uma fase inicial de investimentos robustos, os quais, em parcerias público-privadas, são amortizados via contraprestações pagas (ou aportes de recursos) pelo ente público contratante ao longo de prazos extensos, que podem chegar a 35 anos. Obviamente, para que haja segurança entre as partes nessa relação, ambas exigem garantias de que o pactuado será mantido. Continuar lendo A questão das garantias em parcerias público-privadas

O que é o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI)

Uma decorrência direta da percepção das oportunidades dadas pelas Parcerias Público-Privadas (PPP) pelas Administrações Diretas foi o surgimento deste instrumento. Num PMI, o gestor público dialoga, de forma institucionalizada, diretamente com a iniciativa privada para a estruturação de projetos de parcerias em infraestrutura, em busca de uma consensualidade já na fase de sua concepção.

O PMI significa que o privado desenvolve os estudos e a modelagem da concessão ou parceria para o Poder Público, com base nas informações e dados recebidos da Administração. Se esta estiver de acordo com o que foi proposto, o material segue para licitação, conforme prevê a legislação aplicável.

Via de regra, o risco desses estudos é assumido pelo privado que os desenvolveram, e seu ressarcimento é feito pelo vencedor da licitação. O privado pode propor a abertura de PMI ao Poder Público, e pode também iniciar os estudos por sua própria conta e risco. Continuar lendo O que é o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI)

O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

A nova lei de regularização fundiária urbana e rural, sancionada no último dia 11, traz muitas mudanças ao empreendedor imobiliário. Uma das mais importantes é o artigo 58, que regulamenta o condomínio de lotes. Até então, os chamados “condomínios fechados” só existiam em duas formas:

  • um loteamento comum que é informalmente fechado e administrado por associações de moradores. São os casos dos loteamentos fechados onde a unidade negociada é o lote e cada comprador constrói sua casa com projeto próprio;
  • um condomínio de casas, onde a unidade negociada é uma casa construída pelo empreendedor de forma padronizada (caso da lei de Vilas de São Paulo).

A nova lei permite que a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Continuar lendo O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

Ferramentas que o prefeito tem – e não usa

A lei federal 10.257, também conhecida como Estatuto da Cidade, foi criada em 2001 e trouxe vários instrumentos urbanísticos para as mãos dos prefeitos. Só alguns desses instrumentos estão sendo utilizados, mesmo estando em vigor há mais de 11 anos. Não sei o motivo de não serem utilizados, mas veja só o que sua prefeitura poderia estar fazendo há vários anos:

  1. Parcelamento, edificação e utilização compulsórios: permite que a prefeitura utilize os terrenos e edifícios abandonados que hoje degradam sua cidade para resolver problemas variados. O princípio da propriedade privada é preservado, mas lembre-se que a Constituição trouxe também o princípio da função social da propriedade. Você tem direito à propriedade se ela cumprir sua função social. O objetivo é combater a retenção especulativa de terras urbanas, que historicamente transfere investimento público em infra-estrutura a bolsos particulares através do lucro imobiliário. O especulador tradicional compra terras em áreas de expansão urbana e não faz nada com elas esperando por sua valorização. O desenvolvimento urbano se vê obrigado a ocorrer cada vez mais longe dos centros e dos centros de emprego e trabalho da população. Resultado: a prefeitura (dinheiro público) tem que investir em expandir redes de água, luz, esgoto, transportes, educação, saúde, etc. para bairros cada vez mais distantes, cobrindo, por tabela, as áreas vazias. Quando o terreno valoriza, o proprietário vende ou empreende se apropriando do lucro financiado por todos nós.
    Este instrumento permite que a prefeitura notifique estes proprietários para que façam alguma coisa com o imóvel vazio ou não utilizado em dois anos. Caso contrário, passa-se ao instrumento seguinte (IPTU progressivo). A utilização deste instrumento em vários municípios permitiu que vários terrenos fossem oferecidos ao mercado imobiliário, reduzindo o preço da terra e viabilizando a oferta de habitação mais barata (pelo menos durante algum tempo, antes do boom imobiliário). Vários municípios utilizam este instrumento. Continuar lendo Ferramentas que o prefeito tem – e não usa