Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001 e alterações posteriores), em seu Capítulo II, estabeleceu os Instrumentos da Política Urbana disponíveis aos gestores públicos locais, trazendo ao ordenamento jurídico brasileiro ferramentas que, apesar de relativamente novas para nós, já vinham sendo utilizadas em outros países, em alguns casos, há décadas. As possibilidades trazidas por esses instrumentos são enormes, e a realidade prática da gestão urbana local pelo Poder Público ainda tem muito a se apropriar dessas potencialidades para resolver as mais variadas demandas municipais.

Por outro lado, o Estatuto, até mesmo por ter trazido dispositivos legais de países onde há maior interface entre setores público e privado, requer nova forma de atuação do gestor público, abrangendo o entendimento e inserção em esferas tipicamente privadas. Instrumentos como transferência de potencial construtivo (direito de construir), direito de superfície, outorga onerosa, e a própria operação urbana consorciada funcionam com maior potencial, abrangência e efetividade se incluírem a utilização de mercados de capitais, inclusive mercados secundários, aquele em que terceiros negociam ativos entre si, sem a participação do emissor original. O instrumento do direito de preempção exige disponibilidade de recursos e agilidade do poder público para que os prazos previstos em lei não sejam perdidos. Diversos instrumentos interferem nos mercados locais, com impactos seguramente sentidos também pelos cidadãos e, por este motivo, demandam do Poder Público uma leitura clara do ambiente de negócios local. A operação urbana consorciada que emite CEPAC exige a venda por meio de leilões, os quais só são eficazes e eficientes quando acompanhados de investimentos de tempo e outros recursos no estudo do ambiente de negócios para o melhor momento e forma para a sua realização.

Muito mais do que uma simples alteração sobreposta à Lei de Uso e Ocupação do Solo, o instrumento da operação urbana consorciada pode ser um verdadeiro plano de negócios que recupere ou promova um determinado território urbano. Requalificar o espaço urbano, promover a função social da propriedade e implantar infraestrutura, apesar de aparecerem como objetivos principais das operações urbanas, podem ser apenas mais algumas externalidades positivas resultantes de um conjunto integrado de políticas e, principalmente, de ações promovidas, viabilizadas ou facilitadas pelo Poder Público gestor, inclusive incluindo os demais Instrumentos da Política Urbana previstos no Capítulo II do Estatuto da Cidade. Operação urbana não deve ser confundida com a outorga onerosa do direito de construir, o que seria uma injusta e brutal redução das potencialidades desse instrumento urbanístico.

Um problema comum à leitura de leis, regras e normativos é a necessidade de contextualização e repertório. Infelizmente, no Brasil, ainda não havia a ampla divulgação das origens, intenções ou dos potenciais das operações urbanas consorciadas em 2001, quando o Estatuto da Cidade surgiu em nosso ordenamento jurídico. Com isso, uma leitura desavisada do artigo 4º da Lei pode deixar a impressão que este seria apenas mais um instrumento entre outros, com mesmo nível no planejamento estratégico municipal. Porém, quando observamos que dentro de uma operação urbana consorciada cabem, além de outros instrumentos do mesmo dispositivo legal, outras ferramentas jurídicas e negociais à disposição do município, como, por exemplo, parcerias público-privadas e concessões públicas, fica evidente que tal entendimento seria absolutamente incorreto. Aliás, em princípio, a própria operação urbana consorciada é, em si, uma espécie de parceria entre setores público e privado.

Uma operação urbana pode ser uma excelente oportunidade se for tratada como pensada em seu princípio: como forma de viabilização e promoção de um projeto urbano integrativo, colocando o município em evidência, atraindo investimentos diretos, indiretos e via fortalecimento da marca da cidade, algo que só acontece quando toda a complexidade urbana seja contemplada, em todos os seus aspectos sociais, ambientais, econômicos, técnicos, políticos, tecnológicos, geográficos, estruturais, e por aí afora. Não é uma construção simples, nem de curto prazo, mas valem muito a pena para toda a comunidade envolvida – quando bem elaborados, que fique claro.

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s

Este site utiliza o Akismet para reduzir spam. Saiba como seus dados em comentários são processados.