Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001 e alterações posteriores), em seu Capítulo II, estabeleceu os Instrumentos da Política Urbana disponíveis aos gestores públicos locais, trazendo ao ordenamento jurídico brasileiro ferramentas que, apesar de relativamente novas para nós, já vinham sendo utilizadas em outros países, em alguns casos, há décadas. As possibilidades trazidas por esses instrumentos são enormes, e a realidade prática da gestão urbana local pelo Poder Público ainda tem muito a se apropriar dessas potencialidades para resolver as mais variadas demandas municipais.

Por outro lado, o Estatuto, até mesmo por ter trazido dispositivos legais de países onde há maior interface entre setores público e privado, requer nova forma de atuação do gestor público, abrangendo o entendimento e inserção em esferas tipicamente privadas. Instrumentos como transferência de potencial construtivo (direito de construir), direito de superfície, outorga onerosa, e a própria operação urbana consorciada funcionam com maior potencial, abrangência e efetividade se incluírem a utilização de mercados de capitais, inclusive mercados secundários, aquele em que terceiros negociam ativos entre si, sem a participação do emissor original. O instrumento do direito de preempção exige disponibilidade de recursos e agilidade do poder público para que os prazos previstos em lei não sejam perdidos. Diversos instrumentos interferem nos mercados locais, com impactos seguramente sentidos também pelos cidadãos e, por este motivo, demandam do Poder Público uma leitura clara do ambiente de negócios local. A operação urbana consorciada que emite CEPAC exige a venda por meio de leilões, os quais só são eficazes e eficientes quando acompanhados de investimentos de tempo e outros recursos no estudo do ambiente de negócios para o melhor momento e forma para a sua realização. Continue lendo “Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes”

Loteamentos e condomínios na nova lei federal 13.465 de 2017

[Conforme debatido no Secovi-SP em 13 de novembro de 2017]

Loteamento de acesso controlado

O apresentador iniciou com uma introdução breve sobre o surto de urbanização brasileiro do período de 1940 (31% de população urbana) a 2010 (85% dos brasileiros vivendo em cidades). Em 2003 foi publicada a Nova Carta de Atenas pelo Conselho Europeu de Urbanistas (Revisão da Carta de Atenas do CIAM, de 1933). A Carta original [documento de base do zoneamento monofuncional, não citado pelo palestrante] dividiu as funções urbanas em habitar, trabalhar, lazer e transporte (hoje chamada de mobilidade).

As bases legais do loteamento de acesso controlado estão em:

  • Constituição Federal de 1988: Objetivos da República
  • CF88: Definições e políticas sobre a propriedade (inclusive sua função social, conforme regulamentado posteriormente no Estatuto da Cidade)
  • CF88: Direitos Sociais
  • Competência municipal para legislar sobre desenvolvimento urbano local
  • Atuação do Estado sobre a propriedade
  • Política Urbana

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), em seu artigo primeiro, trata do direito à segurança:

Art. 1o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

Continue lendo “Loteamentos e condomínios na nova lei federal 13.465 de 2017”

O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

A nova lei de regularização fundiária urbana e rural, sancionada no último dia 11, traz muitas mudanças ao empreendedor imobiliário. Uma das mais importantes é o artigo 58, que regulamenta o condomínio de lotes. Até então, os chamados “condomínios fechados” só existiam em duas formas:

  • um loteamento comum que é informalmente fechado e administrado por associações de moradores. São os casos dos loteamentos fechados onde a unidade negociada é o lote e cada comprador constrói sua casa com projeto próprio;
  • um condomínio de casas, onde a unidade negociada é uma casa construída pelo empreendedor de forma padronizada (caso da lei de Vilas de São Paulo).

A nova lei permite que a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Continue lendo “O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?”

Prefeituras brasileiras descartam oportunidades

Todos os dias, volumes gigantescos de dinheiro se movimentam pelos mercados financeiros seguindo sua função natural: estão em busca de projetos. Fácil de entender: se, no final do mês, sobrar um dinheirinho na sua conta, você também vai procurar por um projeto. Se seu desejo for poupar, será para realizar algum projeto no futuro, e ao aplicar o dinheiro, você financia projetos atuais de terceiros, sejam públicos ou privados.

Beirute, Líbano
Beirute, Líbano

Fato é que não falta dinheiro nos mercados (as crises econômicas recentes já foram chamadas de crises líquidas). O que falta é projeto. Existem inúmeros fundos de private equity, investidores individuais, corporações em busca de crescimendo, anjos, seeders, e muitos outros investidores em busca de quem tem as ideias.

Dinheiro é como coelho: quer mesmo é se reproduzir. E deve, porque esta é sua função social. A virtualidade da moeda representa uma quantidade de valor econômico nas mãos de seu detentor. A função social daquele valor econômico acumulado é promover Continue lendo “Prefeituras brasileiras descartam oportunidades”

Ferramentas que o prefeito tem – e não usa

A lei federal 10.257, também conhecida como Estatuto da Cidade, foi criada em 2001 e trouxe vários instrumentos urbanísticos para as mãos dos prefeitos. Só alguns desses instrumentos estão sendo utilizados, mesmo estando em vigor há mais de 11 anos. Não sei o motivo de não serem utilizados, mas veja só o que sua prefeitura poderia estar fazendo há vários anos:

  1. Parcelamento, edificação e utilização compulsórios: permite que a prefeitura utilize os terrenos e edifícios abandonados que hoje degradam sua cidade para resolver problemas variados. O princípio da propriedade privada é preservado, mas lembre-se que a Constituição trouxe também o princípio da função social da propriedade. Você tem direito à propriedade se ela cumprir sua função social. O objetivo é combater a retenção especulativa de terras urbanas, que historicamente transfere investimento público em infra-estrutura a bolsos particulares através do lucro imobiliário. O especulador tradicional compra terras em áreas de expansão urbana e não faz nada com elas esperando por sua valorização. O desenvolvimento urbano se vê obrigado a ocorrer cada vez mais longe dos centros e dos centros de emprego e trabalho da população. Resultado: a prefeitura (dinheiro público) tem que investir em expandir redes de água, luz, esgoto, transportes, educação, saúde, etc. para bairros cada vez mais distantes, cobrindo, por tabela, as áreas vazias. Quando o terreno valoriza, o proprietário vende ou empreende se apropriando do lucro financiado por todos nós.
    Este instrumento permite que a prefeitura notifique estes proprietários para que façam alguma coisa com o imóvel vazio ou não utilizado em dois anos. Caso contrário, passa-se ao instrumento seguinte (IPTU progressivo). A utilização deste instrumento em vários municípios permitiu que vários terrenos fossem oferecidos ao mercado imobiliário, reduzindo o preço da terra e viabilizando a oferta de habitação mais barata (pelo menos durante algum tempo, antes do boom imobiliário). Vários municípios utilizam este instrumento. Continue lendo “Ferramentas que o prefeito tem – e não usa”

O que se espera dos novos prefeitos

Neste ano mais de 5.500 prefeitos tomam posse no Brasil todo, parte deles por reeleição, outra parte pela primeira vez. O preocupante é se estão realmente preparados para isso, se possuem uma visão mínima do que seria um bom prefeito, não apenas para os próximos 4 ou 8 anos, e sim para uma escala temporal de cidade, a qual mede curto prazo em anos, médio prazo em décadas e longo prazo em séculos.

Será que são realmente estadistas? Será que sabem o real papel do prefeito? Sabem o que é um Plano Diretor? Sabem que além do representante de governo há também o papel de gestor de uma organização chamada prefeitura que exige muito mais que um líder corporativo?

Será que sabem que existem ferramentas poderosas do Estatuto da Cidade já consolidadas e prontas para serem usadas que podem transformar o espaço urbano, gerar qualidade urbana democrática, equânime e trazer ganhos para todas as partes, desde que se conheça uma forma de lidar com o mercado (coisa que quase nenhum prefeito sabe fazer)? Sabem o que é uma Operação Urbana? Sabe que há formas inteligentes de produzir muito se aproveitando do mercado, se apropriando da mais-valia urbana em mãos de empresas privadas?

Sabe que a função social da propriedade está prevista na Constituição? Sabe que resolver problemas urbanos e de habitação popular é uma obrigação, e não uma opção? Continue lendo “O que se espera dos novos prefeitos”

Urbanização de favelas desrespeita o cidadão

DIREITOS AUTORAIS PROTEGIDOS NA FORMA DA LEI. CITE A FONTE.
OS TEXTOS AQUI APRESENTADOS REFLETEM APENAS O PONTO DE VISTA DO AUTOR, EM NADA REFLETEM POSICIONAMENTO OFICIAL DE ATUAIS OU ANTIGOS EMPREGADORES E CONTRATANTES.

por Ricardo Trevisan

Urbanizar favelas esteve muito em moda nos anos 1990 e início dos 2000. Parecia um tipo de intervenção interessante, eu mesmo era entusiasta da idéia. Mas, com o passar do tempo, ficou evidente o que uma professora da FAUUSP afirmou: “urbanizar favelas é enxugar gelo”. Não resolve o problema, tem alto consumo de recursos públicos e desrespeita o cidadão, tanto o favelado quanto o contribuinte. Após trabalhar quatro anos e meio com projetos ou obras de urbanização de mais de 30 favelas estou convicto de que o conjunto de ações do poder público conhecido como “urbanização de favelas” é um péssimo investimento público.

O que é urbanizar uma favela? O poder público intervém apenas na área comum (nas vielas, nas ruas, nas redes de água e esgoto que estão para fora das casas). Mas o maior problema de uma favela é a habitação! E na urbanização de favelas a habitação não é o principal objeto de intervenção. Um programa habitacional que não mexe na habitação… Não é estranho? Continue lendo “Urbanização de favelas desrespeita o cidadão”

Por que a outorga onerosa discricionária não funciona?

DIREITOS AUTORAIS PROTEGIDOS NA FORMA DA LEI. CITE A FONTE.

por Ricardo Trevisan, arquiteto e urbanista

As incorporadoras imobiliárias, ao solicitarem potencial construtivo adicional através do instrumento chamado outorga onerosa aos municípios, defrontam-se com diferentes políticas de concessão em diferentes prefeituras. Em algumas delas, o empreendedor, ao fazer o pedido, sabe que obterá o índice construtivo solicitado com segurança (desde que respeitem critérios previamente estabelecidos, como os do zoneamento, por exemplo), mediante a contrapartida financeira prevista no Estatuto da Cidade. Em outras, essa certeza não existe, o empreendedor não tem segurança de que obterá o benefício solicitado no ato do pedido, ou seja, essas prefeituras agem Continue lendo “Por que a outorga onerosa discricionária não funciona?”