administração – Blog do Trevisan

PPP como ferramenta de viabilização de Operações Urbanas Consorciadas

A Operação Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento urbanístico aplicado com sucesso no exterior e com honrosos exemplares nacionais. Seu princípio, inspirado na experiência de uma Beirute pós-guerra civil, é o de recuperação de territórios urbanos degradados a partir de sinergias entre iniciativas públicas e privadas, potencializadas pelo mercado de capitais. É um arranjo simples e engenhoso que a experiência mostrou ser também eficaz.

Operação Urbana Consorciada e suas diferenças em relação à Outorga Onerosa

Desenvolver uma Operação Urbana significa trabalhar num projeto urbano para uma região que demanda algum tipo de intervenção pública e se utilizar do mercado de capitais para leiloar, pouco a pouco, potencial construtivo à iniciativa privada. Explico: em geral, intervenções públicas no tecido urbano costumam levar valorização imobiliária a essas áreas. Com a venda paulatina de potencial construtivo, o poder público consegue ir implantando seu projeto aos poucos e, ao mesmo tempo, capturando parte da mais-valia imobiliária gerada para financiar as próximas fases desta mesma implantação.

Portanto, a Operação Urbana Consorciada é também uma operação financeira com inteligência pública. Os títulos mobiliários de potencial construtivo a serem negociados no mercado de capitais (Certificado de Potencial Adicional de Construção – CEPAC) são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários, mesma instância que regula outros instrumentos financeiros como ações, cotas de fundos etc. Portanto, trata-se de um contrato público, e após a emissão dos CEPAC, o poder público municipal não pode mais seu lastro (o projeto urbano) indiscriminadamente, sob pena de sofrer sanções inclusive econômicas. Continuar lendo PPP como ferramenta de viabilização de Operações Urbanas Consorciadas

Histórico de desenvolvimento do BIM [GA]

1957: Surge o primeiro software tipo CAM para fabricação, desenvolvido por Patrick J. Hanratty.

1962: o conceito se expande, e surge uma descrição do que seria o “arquiteto do futuro” a partir do “aumento do intelecto humano” com o apoio de máquinas.

1974: Chuck Eastman, considerado “pai do BIM” lança uma iniciativa pioneira de sistemas. Com isso, dá importante contribuição que alguns autores consideram o primeiro passo de seu longo processo de desenvolvimento.

1975: Charles Eastman descreve o que seria o Building Description System (BDS), com ideias de design paramétrico, representações 3D de alta qualidade, tudo num único banco de dados integrado para análise visual e quantitativa.

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O que são falhas de mercado [GA]

O mercado livre e aberto, ao contrário do que acreditavam os economistas clássicos, é incapaz de alocar os recursos da sociedade com eficiência. Adam Smith acreditava que a livre concorrência aumentaria a eficiência global da economia e elevaria o bem-estar geral da população. Porém, o mercado operando livremente é incapaz de corrigir alguns desvios e injustiças que surgem. As externalidades negativas produzidas pelos agentes de mercado servem de ótimo exemplo de falha de mercado relevante: poluição gerada na produção ou transportes da construção civil, incomodidade de vizinhança, desigualdade de renda, desemprego, malefícios à saúde humana são exemplos recorrentes.

Algumas vacinas às falhas de mercado costumam vir da atuação do Estado no sentido de mitigar, reduzir ou mesmo eliminar distorções. Essas vacinas se manifestam na forma de agências reguladoras, controle de preços administrados, política monetária com metas de taxas de juros, tributação compensatória, salário-mínimo, programas de renda mínima etc.

O déficit habitacional é um ótimo exemplo de falha de mercado. A livre atuação de agentes de mercado não foi suficiente para prover moradia digna a todas as famílias, ainda que desenvolvedores imobiliários queiram vender o máximo possível de unidades habitacionais. Os subsídios estatais à aquisição de habitação social ou (mais recentemente) para a locação social são iniciativas que objetivam reduzir essa falha de mercado muito presente na vida dos brasileiros. Continuar lendo O que são falhas de mercado [GA]

Informação assimétrica e seleção adversa [GA]

Um conflito comum em contratos é a desigualdade de acesso a informações sobre e objeto contratado. Isso é muito fácil de se encontrar em ambos os lados do balcão, em especial quanto ao desconhecimento de clientes sobre pontos críticos do objeto contratado, tais como conhecimentos técnicos sobre características de imóveis, de ambiência urbana, de legislação específica incidente, e assim por diante. Da mesma forma, também é costumeiro que o cliente não apresente todas as informações sobre capacidade de investimento, limites de endividamento, disponibilidade de crédito e riscos cujo conhecimento que não queira compartilhar com o contratado.

A desigualdade no acesso à informação é conhecida como informação assimétrica, e a existência desse desequilíbrio costuma ser conhecida por ambas as partes. O mais correto seria que cada parte estimasse esse risco e o considerasse na negociação e fechamento do contrato. De certa forma, isso acaba ocorrendo até de forma pouco consciente, mas é importante que seja pontuado de forma mais clara entre os envolvidos na negociação de um novo contrato. Continuar lendo Informação assimétrica e seleção adversa [GA]

Os limites da inovação em PPP

Os contratos administrativos de parceria público-privada (PPP) conferem um potencial imenso de inovação para as cidades. Mais que permitir inovações tecnológicas, esses contratos customizáveis, medidos por desempenho na prestação de serviços e com riscos bem delimitados permitem às prefeituras, estados e União a criação de novos arranjos e pacotes de incentivos ao parceiro privado. Isso abre um gigantesco leque de oportunidades para que soluções de serviços públicos desejadas por todos há muito tempo possam sair do papel.

Por outro lado, todo esse potencial só se concretizará se todas as partes envolvidas na estruturação do projeto de concessão estiverem conscientes de suas potencialidades. Nenhuma inovação real ocorrerá se poder concedente, estruturadores, consultorias técnicas e instituições de fomento não encararem o desenho da concessão como algo diferente de uma construção convencional de ativos indiferenciados do que se já produz de outras formas. Continuar lendo Os limites da inovação em PPP