FII de tijolo ou ação de incorporadora imobiliária?

Existem duas principais formas de se obter rendimentos de um ativo: a valorização do principal (bond) e rendimentos periódicos decorrentes (yield).

No primeiro caso, o investidor adquire um ativo com potencial de valorização (por exemplo, um terreno urbano em área de valorização iminente) e fica com o capital imobilizado até a venda. Na segunda alternativa, o ativo gera receitas recorrentes a seu detentor (como comprar um imóvel para alugar). E também existe a possibilidade de se beneficiar de ambos, vendendo o ativo que gera yield ao final de certo período de tempo.

Essa distinção é essencial para se compreender a diferença entre os fundos de investimentos imobiliários que investem diretamente em edificações (FII de tijolo) e as ações de incorporadoras imobiliárias que trabalham principalmente com a venda (alienação) de unidades imobiliárias (como apartamentos, salas comerciais, terrenos em condomínio fechado, etc.).

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A cidade do zoneamento funcional

A ideia da compartimentação funcional da cidade não era novidade per se, uma vez que Vitrúvio, Palladio e Viollet-le-Duc já haviam feito sugestões nesse sentido. Entretanto, o racionalismo modernista leva o conceito a uma escala radical num contexto de redesenho total do espaço urbano em relação aos modelos tradicionais.

Era também uma reação violenta à aproximação de usos incompatíveis na cidade oitocentista, levando o pensamento urbano da época à obsessão pela organização e distribuição de usos no solo. Seu extremo está presente da Carta de Atenas, a qual coloca as funções da cidade como elementos de base ao planejamento urbano, isolando usos em estruturas construídas distintas e bem definidas em relação à maneira como deveriam ser usadas: Continuar lendo A cidade do zoneamento funcional

O que é “sale and leaseback”

As empresas são organizações que, por definição, reproduzem o capital a uma taxa igual ou superior ao seu próprio custo de oportunidade. Em outras palavras, para aquele dado nível de risco do setor em que a empresa atua, há investimentos alternativos cuja taxa de retorno é conhecida. Por exemplo, quem investe no ramo imobiliário sabe qual seria a rentabilidade de aplicar o mesmo capital em fundos de investimento imobiliário ou em ações de outras empresas do mesmo ramo.

Ocorre que esta taxa de remuneração do capital em risco costuma ser superior às taxas de remuneração de investimentos de risco mais baixo. E imóveis para aluguel tem nível de risco inferior a muitas outras atividades econômicas. Continuar lendo O que é “sale and leaseback”

Origens das parcerias público-privadas em projetos de reurbanização

Assim como em inúmeros outros setores, as parcerias entre governos e iniciativa privada para a revitalização urbana também surgiu num momento de escassez. A desindustrialização, internacionalização corporativa e suas consequentes recessão econômica e degradação urbana das décadas de 1970 e 1980 redirecionaram o planejamento urbano para novas possibilidades de financiamento de grandes projetos. Todo o consenso keynesiano e política estatal de bem-estar social (welfare state) estavam sendo colocados em xeque. O próprio planejamento foi atacado pela direita radical, sob alegação de desvirtuar e inibir as forças de mercado. Em 1972, Peter Walker, então Secretário de Estado para o Meio Ambiente britânico, contratou três das mais antigas consultorias de seu país para investigar a fundo os problemas urbanos de três áreas críticas, e as conclusões, publicadas em 1977, apontavam que a privação não era mais limitada a a famílias abaixo da linha de pobreza: a falência havia alcançado a economia urbana inteira.

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Os erros da China (antes do boom econômico)

 

Quem olha para a pujança econômica da China super-industrializada de hoje, após a entrada do país na Organização Mundial do Comércio, pode se esquecer dos erros cometidos ao longo dos anos 1970 e 1980. Mas essa é uma observação pertinente – e importante, pois estabelece o cenário doméstico (e em países vizinhos) para o que viria a acontecer nas décadas seguintes.

Em 1949, quando da revolução comunista, a China apresentava um padrão de desenvolvimento extremamente desequilibrado: 90% da infraestrutura industrial do país concentrava-se em aproximadamente 100 “portos abertos”. Quase 20% estava apenas em Shangai. Essas cidades estavam sob controle estrangeiro, a ponto dos chineses serem tratados como forasteiros. Um parque de Shangai chegou ao extremo de fixar um aviso que proibia a entrada de cachorros e chineses.

A consequência disso foi uma postura extremamente antiurbana por parte dos novos dirigentes comunistas, os quais levantaram a bandeira da revolução no campo, acreditando que ali residiam os valores mais genuinamente chineses não corrompidos. Além disso, os primeiros anos após a revolução foram marcados por intenso êxodo rural, a as cidades estavam completamente despreparadas para receber essa população migratória.

Numa tentativa de reverter este fluxo, o governo chinês da época colocou como meta a industrialização do campo. Essa política ficou famosa como hsan chan xia xiang (“a juventude instruída ruma para as montanhas e para o campo”). Assim, o governo despachou milhões de jovens recém-graduados para áreas rurais, com a missão de formar uma liderança de promoção do desenvolvimento. Continuar lendo Os erros da China (antes do boom econômico)