O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?


A nova lei de regularização fundiária urbana e rural, sancionada no último dia 11, traz muitas mudanças ao empreendedor imobiliário. Uma das mais importantes é o artigo 58, que regulamenta o condomínio de lotes. Até então, os chamados “condomínios fechados” só existiam em duas formas:

  • um loteamento comum que é informalmente fechado e administrado por associações de moradores. São os casos dos loteamentos fechados onde a unidade negociada é o lote e cada comprador constrói sua casa com projeto próprio;
  • um condomínio de casas, onde a unidade negociada é uma casa construída pelo empreendedor de forma padronizada (caso da lei de Vilas de São Paulo).

A nova lei permite que a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

A lei criou também a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (Reurb-E) – regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não caracterizada como de interesse social. Isto permite a regularização de loteamentos fechados existentes.

Um dos itens mais polêmicos e estranhos da lei é o Direito Real de Laje: O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor, mas não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje (incrível, mas está na lei…), desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. A lei considera como partes que servem a todo o edifício (como redigido no texto oficial): os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje (!).

Outra novidade da lei é a regularização da propriedade fiduciária do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), fundo de origem de recursos para a faixa mais básica do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Os beneficiários de operações do PMCMV, com recursos advindos da integralização de cotas no FAR, obrigam-se a ocupar os imóveis adquiridos, em até trinta dias, a contar da assinatura do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, firmado com o FAR.

(O trecho abaixo vem de um resumo pessoal dos primeiros dias de ciclo de debates sobre a nova lei de regularização fundiária (Lei Federal 13.465/2017), realizados no Secovi/SP (outubro e novembro de 2017). As apresentações foram feitas por Lair Krahenbuhl (há dez anos coordenando o Projeto Cidade legal no Estado de São Paulo), Renato Góes e Pedro Cortez.)

[Renato Góes, 02/10/17]

A nova lei, sancionada em 11 de julho de 2017, veio de uma necessidade trazida por novos tempos, com novos princípios, ressaltando a figura preponderante do município. Uma demanda enorme motivou a nova lei, uma vez que a lei anterior nem sequer amenizaria o quadro agravado de nossas cidades. O projeto de lei teve origem com a Medida Provisória 759, a partir da qual se chegou num projeto possível, ainda que não o ideal.

Apesar de recente, já produz efeitos sensíveis em São Paulo (capital), Guarujá, Manaus e vários outros municípios brasileiros. Atualmente, aproximadamente 50% dos domicílios urbanos no país não possuem documentação. Dados da Unicamp mostram que em Campinas este número é de 55%, comprovando que o problema não se restringe a municípios com poucos recursos.

Conforme prevê a Constituição Federal de 1988, a competência legislativa para o assunto é da União para as Regras Gerais (Art. 24), do Estado e Municípios para normas suplementares (Art. 24 e 30). A competência administrativa ou material recai sobre o município, em promover o adequado ordenamento territorial.

Marcos Legais Nacionais

  1. 6.766/79: quem aprova o loteamento passa a ser o município. Deu visibilidade ao problema da regularização fundiária. Entretanto, mesmo prevendo a pena máxima brasileira (prisão) para o promotor do loteamento clandestino ou irregular, não mudou em quase nada a realidade urbana nacional. Na época, o Brasil tinha 60 milhões de habitantes, uma realidade muito diferente da atual com 200 milhões de brasileiros mais concentrados nas cidades.
  2. MP 459, que virou a Lei Federal 11.977/2009
  3. MP 759, de dezembro de 2016. Tinha pouca aplicabilidade, o processo legislativo a evoluiu para a nova lei, mais efetiva.
  4. Lei Federal 13.465/2017, a qual está sendo chamada de Estatuto Fundiário Brasileiro

A nova lei tomou por base a realidade de nosso país, em especial:

  • Loteamentos fechados de acesso controlado
  • Condomínio urbano simples de casas
  • Direito real de laje (bastante questionável na minha opinião, como ressaltei acima)

Os princípios da Lei 11.977/2009 foram absorvidos pela lei 13.456/2017, e ampliados – eram cinco, viraram 12. Pela nova Lei, ficou oficial que a regularização fundiária vai muito além de dar um título ao morador. A nova Lei também empodera o cidadão, o incentiva a cobrar o gestor público, pois ao dar o título, dá poder.

A função social da cidade, prevista no Constituição Federal, vai muito além da ReUrb-S (Social), atingirá toda a cidade (todos os estratos). Também prev~e que regularizar pode significar REMOVER. Nem sempre a regularização mais adequada será deixar onde está. Considera também o princípio da EFICIÊNCIA no uso da terra (eficiência na ocupação do uso do solo). E mantém o título à mulher, preferencialmente.

ATRIBUIÇÕES MUNICIPAIS

Art. 12: Aprovar / licenciar (conteúdo, abrangência e capacidade)
Art. 18: Instituir ZEIS
Art. 30: Classificar modalidades de ReUrb
Art. 30: Processar, analisar e aprovar projetos
Art. 30: Emitir CRF
Art. 31: Proceder buscas tabulares
Art. 31: Notificar proprietários e confrontantes
Art. 33: Custear projetos e implantação de infraestrutura (ReUrb-S e ReUrb-E de áreas públicas)
Art. 34: Criar câmaras de prevenção e resolução de conflitos
Art. 34: Celebrar convênios com CEJUSC
Art. 36, parágrafo 1º., V: Definir infraestrutura complementar
Art. 36, parágrafo 6º.: definir requisitos para elaboração de projeto (desenhos, memoriais, cronograma)
Art. 11, parágrafo 1º.: dispensar parâmetros urbanísticos

A Regularização Fundiária possui profundos efeitos no desenvolvimento econômico do país (lembro aqui que a habitação faz parte da componente de Investimento, e não de Consumo das famílias no cálculo do PIB).

[Pedro Cortez]

Novas exigências trazidas pela atualidade dos problemas trouxeram a necessidade de novos princípios e novos instrumentos jurídicos adequados ao retrato atual, tais como:

1. Direito de laje
2. Condomínios simples de casas
3. Condomínios de lotes
4. Loteamentos de acesso controlado

A insuficiência da lei anterior levou à criação de, entre outros, CRF e Legitimação Fundiária. Também reafirmou a competência preponderante do Município para a disciplina de uso e ocupação do solo.

A nova lei também trata da notificação de confrontantes com o objetivo de evitar contestações posteriores e, de imediato, dar o título de propriedade.

A Regularização Fundiária urbana foi tratada no Art. 10, e o núcleo urbano para ReUrb está no Art. 11. neste último caso, define a destinação a partir de características urbanas e de uso de fato da terra.

Além do que foi citado até aqui, a Lei 13.465/17 também traz novos conceitos, tais como:

Demarcação Urbanística
Certidão de Regularidade Fundiária (CRF)
Legitimação de Posse
Legitimação Fundiária
Ocupante

Também considera que a Regularização Fundiária é uma aquisição originária (a falta desta definição costumava trazer complicações em muitos casos por todo o país).

 

[Renato Góes, 16/10/17]

Procedimentos Administrativos Gerais

– Requerimento dos legitimados
– Processamento
– Elaboração do Plano de Regularização Fundiária
– Saneamento de procedimento
– Decisão de Publicidade
– CRF
– Registro

Pela nova Lei 13.465/17, a Regularização fundiária INDEPENDE de Lei Municipal específica, uma vez que delimita todo o caminho a ser percorrido pelo agente público municipal.

Frente ao requerimento, o poder público municipal defere ou indefere FUNDAMENTADAMENTE, uma evolução que obriga a municipalidade a se posicionar sobre a solicitação dos cidadãos em forma de sociedade civil organizada. A partir do recebimento, o município tem 180 dias para análise e classificação (S ou E).

Entre outras atividades regradas, estão:

– Busca Registral (identificação dos proprietários e confinantes)
– Notificações (Edital, Conciliações, Demarcação)
– Plano de Regularização (estudos, projetos, assembleias, reuniões, cadastros, etc.)
– Arrecadação
– Decisão com Publiciddade
– CRF
– Registro

A prefeitura, quando inicia o processo, arca com todos os custos e recursos necessários. A Lei 13.465 prevê punição para o município desidioso (que não atender no prazo) com a classificação automática como de Interesse Social (nos termos do requerido). Isso não impede o município de postergar a regularização para um segundo momento em função de suas limitações.

(Ainda assim, observe que, de forma geral, a Lei pretende dificultar a vida daquelas prefeituras que “seguram” a regularização fundiária a conta-gotas como moeda de troca eleitoral político-partidária, dando maior poder aos cidadãos de forma organizada.)

A promulgação de Leis Municipais pode criar riscos adicionais de “engessamento” (algumas vezes, proposital…). Buscando contornar este problema, a nova lei definiu que quando a União provocar o Município, aquela classificará a ReUrb. Por simetria, previu também que quando o Estado provocar o Município, aquele fará a classificação. Isto cria outro risco, pois as esferas superiores da administração pública não conhecem a realidade do bairro tão profundamente quanto o município.

O Município tem competência também para a análise registral (exceto se declarar não ter os recursos necessários e delegar ao Oficial de Registro de Imóveis).

Durante o processo de Regularização Fundiária de interesse social, se o ORI for oficiado pela prefeitura (pelo processo de regularização fundiária), o Oficial não poderá cobrar pelas certidões.

A partir de agora, a lei define também que as intimações vão ao endereço informado na matrícula, acabando com as devoluções de Oficiais por desconhecimento do endereço do intimado. A publicação do Edital pode ser usada para TODAS as situações (não apenas para recusado, não encontrado, etc.). Trata-se de decisão com ampla publicidade , pois a transparência e lisura, além de obrigatórias, devem fortalecer o processo.

O Município poderá fazer uso de Arbitragem para conciliações. Há ainda o risco da Impugnação Infundada, que esta lei ainda não supera, o Município terá que lidar com casos assim por outros caminhos. O palestrante sugeriu como solução, delegar aos Registradores Imobiliários.

 

Demarcação Urbanística

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) já previa a demarcação urbanística como instrumento de política urbana.

A MP 459/2009 regrou a utilização da demarcação urbanística para fins de regularização fundiária, e colocou como obrigatória para:

a) Ausência de matrícula
b) Várias matrículas
c) Precariedade de descrição na matrícula
d) Titular por legitimação de posse

A lei 13.465 tornou este uso facultativo (não mais obrigatório) ao Município.

 

Arrecadação de Imóveis Abandonados

– Art. 589, Código Civil de 1916: o imóvel ia para o Estado.
– Art. 1275, Código Civil de 2002: o imóvel vai para o Município.
– O imóvel tem que estar SEM POSSE (regra foi pensada para o terreno baldio descuidado).

O procedimento administrativo municipal é a presunção de abandono para, por exemplo, imóveis que estão há 5 anos sem pagar IPTU. O imóvel é destinado então a usos urbanos deficitários (o que for mais necessário na região em que se encontra). Após 3 anos de posse mansa (sem contestação por parte do proprietário), se consolida como bem público. Aqui entra uma inovação muito interessante: se o proprietário, durante estes 3 anos, quiser o imóvel de volta, terá que INDENIZAR O MUNICÍPIO por todas as benfeitorias já realizadas sobre o mesmo. O artifício visa desestimular a reversão da posse pelo equipamento público.

 

Legitimação de Posse

Trata-se da titulação em si. A figura jurídica nasceu na Lei de Terras (1850), portanto não é novidade. A MP 459/2009 usou para fins de Regularização Fundiária Urbana, com objetivos de interesse social, e com área máxima de 250m² para não se confundir com a usucapião especial prevista no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001).

A MP 514/2010 trouxe alterações como a exclusão do limite de área, resolveu o problema dos condomínios de posse outorgando o direito ao titular de domínio ou fração (legitimou dando posse a quem já era dono de fato).

O Estatuto da Cidade teve trechos (Legitimação de Posse e Demarcação Urbanística) alterados pelas Medidas Provisórias 514 e 459, derrubando a tese de que MP não tem força para alterar Lei Federal.

A Lei 13.465/2017 traz também a possibilidade de usucapião administrativa, dada e reconhecida pelo poder público municipal. Só pode ser utilizada dentro da ReUrb (núcleos objeto da regularização fundiária), enquanto bem privado (usucapião não pode ser utilizada para bens públicos), e converte automaticamente a posse em propriedade (reduz burocracia, agiliza o processo, empodera o cidadão e, obviamente, irrita as prefeituras que “vendem” a regularização a conta-gotas como moeda político-eleitoreira).

 

Legitimação Fundiária

Esta é uma das maiores inovações desta lei. As vantagens são:

a) Cabe para bens públicos ou privados
b) Reconhece a propriedade
c) Forma originária
d) ReUrb-S ou ReUrb-E
e) ReUrb-E de bem público: onerosa (Art. 16)

A ReUrb-S tem requisitos, e é gratuita. A ReUrb-E não possui requisitos e é onerosa.

 

Recomendamos a leitura do texto completo da lei (veja aqui).

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