O relatório Focus do Banco Central publicado nesta segunda-feira (30/01) voltou a apresentar elevação na expectativa de inflação doméstica brasileira. A pesquisa de expectativa de IPCA 2023 passou de 5,48% para 5,74% em apenas uma semana.
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Por que PPP não é privatização
Infelizmente esse erro persiste em diversos ambientes, inclusive o acadêmico, quando as parcerias público-privadas (PPP) são observadas sem a devida atenção à sua estrutura contratual. A PPP resulta em ampliação do patrimônio público (bens reversíveis da concessão), o que é diametralmente oposto ao resultado de uma privatização.
A única coisa privatizada numa PPP, em sua grande maioria, é a prestação de serviços, o que usualmente ocorre também em outras modalidades de contratos firmados com fornecedores privados. Existem inúmeros exemplos de contratos administrativos de prestação de serviços via Lei 8.666/93, ou agora pela 14.133/21.
Por que Locação Social vale a pena?
As políticas de Locação Social são frequentemente lembradas pelo sucesso obtido em países centrais (Inglaterra, EUA, Alemanha, Holanda, França, Espanha, etc.). Mais recentemente, o mesmo tem ocorrido em países econômica e geograficamente mais próximos ao Brasil: Uruguai, Chile, Argentina, México são só alguns exemplos, entre muitos outros. E a Locação Social também teve sucesso em outras economias em desenvolvimento em outras regiões do planeta, como África do Sul e Hungria, esses dois últimos com casos emblemáticos de repercussão global.
A ideia da Locação Social não é substituir programas e políticas públicas habitacionais baseadas na propriedade do imóvel pelo beneficiário, mas de adicionar uma nova modalidade às iniciativas existentes de forma a complementar o leque de opções à disposição do poder público, com a intenção de ampliar a oferta total de moradias de interesse social e reduzir o déficit habitacional.
O que é Equity Support Agreement (ESA)
A modalidade de project finance permite o desenvolvimento de projetos que exijam altos aportes iniciais de capital, como os tão necessários investimentos em infraestrutura no país. Isso acontece porque o investidor pode aportar apenas uma parcela minoritária do projeto com capital próprio, e alavancar financeiramente a operação através de empréstimos (endividamento), cuja garantia de crédito é justamente o fluxo de receitas futuras do próprio projeto (daí o “project“). Até aí, já havíamos explicado aqui no blog.
Obviamente, numa estrutura financeira desse tipo, a mitigação de riscos adquire papel central na estruturação do projeto. Os credores, responsáveis pelo maior volume financeiro aportado, certamente vincularão suas concessões de crédito à consideração de quando o projeto começa a produzir receitas certas e estáveis para a cobertura do serviço da dívida. Continuar lendo O que é Equity Support Agreement (ESA)
Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária
Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).
Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:
- Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
- Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)
Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).
Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:
rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).
A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).
rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).
A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).
Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).
Substituindo na fórmula:
WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66
WACC = 8,27% ao ano
Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.
Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.
Saiba mais:
Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários
Avaliação econômica de imóveis
Leia também:
Blog do Trevisan 