Taxa de desconto e custo de capital para saneamento e energia: algumas notas

Setores que exigem grandes investimentos e longos prazos de maturação sempre conviverão com estes dois elementos constantes de elevação de riscos. E, aos olhos do investidor, mais riscos significam maior exigência de retornos – caso contrário, não haveria sentido em assumir os riscos do empreendimento. Assim sendo, para que haja investimento privado nesses setores, existem pelo menos duas condições básicas: um bom marco regulatório e uma taxa de retorno atraente. O segundo item, para cumprir a condição de atratividade, precisa, no mínimo, igualar o custo de capital total do empreendimento.

Existem vários métodos para esse cálculo, sendo o mais utilizado, em qualquer natureza de projeto contemporâneo, o WACC (Custo Médio Ponderado de Capital). Por este motivo, o WACC tem sido usado como referencial para investimentos em infraestrutura, pois procura retratar o investimento mínimo que viabiliza economicamente o projeto, indicando qual seria o custo de oportunidade do investidor, considerados os riscos específicos do negócio. Continuar lendo

Viabilidade econômico-financeira em Parcerias Público-Privadas

A recente intensificação do envolvimento dos parceiros privados para o desenvolvimento de projetos de infraestrutura em setores tradicionalmente geridos e controlados pelo Estado trouxe consigo a necessidade de maior aprofundamento em assuntos tipicamente bem dominados pelo setor privado. Um desses assuntos é o amplo conjunto de conhecimentos e técnicas de Estudos de Viabilidade Econômico-Financeira (EVEF), o que inclui assuntos derivados como valuation, avaliação econômica de imóveis, planos de negócios, entre muitos outros. Abordaremos o tema de forma geral aqui, mas neste blog você já encontra aprofundamentos pontuais em alguns dos tópicos abaixo, onde estão disponíveis links internos específicos.

De forma costumeira, a viabilidade econômico-financeira de uma parceria público-privada (PPP) se desenvolve em quatro etapas principais:

  1. Levantamento de investimentos, custos e despesas necessárias à prestação dos serviços;
  2. Identificação de gaps e oportunidades de melhorias operacionais pelo parceiro privado no sistema;
  3. Projeção de fluxos de caixa do sistema operado pelo parceiro privado para uma Taxa Interna de Retorno (TIR) predeterminada;
  4. São construídas análises de sensibilidade e cenários alternativos.

Além disso, a PPP só fará sentido para a sociedade se os benefícios coletivos entregues superarem os benefícios privados exigidos. Isso é chamado de Value for Money (valor social entregue pelo dinheiro público investido), e precisa ser demonstrado num estudo financeiro específico. Continuar lendo

Exemplo de taxa de desconto para incorporação imobiliária

A taxa de desconto é peça-chave dos estudos de fluxos de caixa descontados, seja para a finalidade que for: avaliação de empreendimentos existentes, estudos de viabilidade, planos de negócios, simulações, e assim por diante. Dependendo do caso, uma mínima variação na taxa de desconto pode provocar enormes diferença no resultado. Além disso, nossa economia doméstica costuma sofrer fortes variações em seus fundamentos em períodos relativamente curtos. Então sempre fica a dúvida sobre a determinação da taxa de desconto mais adequada a ser utilizada.

Com a intenção de ajudar nossos leitores, deixamos abaixo um exemplo de cálculo de taxa de desconto para a atividade de incorporação imobiliária para uma empresa totalmente financiada por capital próprio, dos acionistas (sem financiamento por dívidas). Continuar lendo

O campeão cresceu!

Nosso livro mais vendido ganha uma segunda edição com o dobro de material e muito mais assuntos, já disponível em versão digital. A versão em papel será disponibilizada em breve, conforme disponibilizado em nossa página de Livros Publicados.

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Esta segunda edição do livro mais vendido sobre o assunto traz, além de todo o material original revisado e ampliado, conceitos de criação de valor econômico, como EVA, MVA, Goodwill, métricas de aferição por fluxo de caixa, e apresenta o conceito de Project Finance e a norma técnica brasileira (ABNT NBR) pertinente. Continuar lendo

Como avaliar imóveis sem comparativos na região

Ocasionalmente o avaliador se depara com esta situação, na qual a avaliação por inferência estatística é inviável. A solução está prevista na própria norma técnica brasileira (NBR 14.653). E este não é, na verdade, um problema único – são duas possibilidades distintas:

  • Imóvel inédito: aquele que não encontra comparativos na mesma região em função de seu pioneirismo. Por exemplo, o primeiro edifício de apartamentos em um município isolado;
  • Imóvel em extinção: aquele cujos comparativos já foram transformados em outros tipos de imóveis. Exemplos são glebas não parceladas em área urbana ou terrenos vazios em áreas densamente edificadas. Continuar lendo