Direito Real de Laje

O sexto dia de debates no Secovi-SP sobre a nova lei federal de regularização fundiária (13.465/17) foi apresentado por Francisco Loureiro, Olivar Vitale, Patrícia Ferraz (ORI de Diadema/SP) e Pedro Cortez.

[Francisco Loureiro, 07/11/17]

A nova lei de regularização fundiária (13.465/17) inseriu capítulo à parte no Código Civil para o tratamento do Direito Real de Laje (Art. 1510-A e seguintes). Mexeu também com a Lei de Registros Públicos (Art. 176). Continue lendo “Direito Real de Laje”

O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

A nova lei de regularização fundiária urbana e rural, sancionada no último dia 11, traz muitas mudanças ao empreendedor imobiliário. Uma das mais importantes é o artigo 58, que regulamenta o condomínio de lotes. Até então, os chamados “condomínios fechados” só existiam em duas formas:

  • um loteamento comum que é informalmente fechado e administrado por associações de moradores. São os casos dos loteamentos fechados onde a unidade negociada é o lote e cada comprador constrói sua casa com projeto próprio;
  • um condomínio de casas, onde a unidade negociada é uma casa construída pelo empreendedor de forma padronizada (caso da lei de Vilas de São Paulo).

A nova lei permite que a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Continue lendo “O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?”

Diferença entre vaga autônoma e vaga não autônoma

Vaga autônoma é aquela que possui uma matrícula própria, assim como as unidades autônomas (apartamentos ou casas em condomínios). Ela pode ser vendida e comprada de forma independente da unidade autônoma, a não ser que o condomínio ou a matrícula tenha alguma regra que impeça isso.

A vaga não autônoma é aquela que não possui matrícula própria, está vinculada a uma unidade ou faz parte da área comum do condomínio. Ela pode fazer parte da área privativa da unidade ou não, depende de como foi feita a incorporação. Continue lendo “Diferença entre vaga autônoma e vaga não autônoma”

Como escolher um terreno para construir

por Ricardo Trevisan, arquiteto

1. Certifique-se de que o loteamento está aprovado na prefeitura e possui licenciamento ambiental. Caso haja algum problema com sua legalização será bem mais difícil aprovar um projeto e realizar supressão de vegetação, caso seja necessário. Este tipo de informação costuma ser fornecida pela prefeitura.

2. Verifique se o lote não faz parte de nenhum litígio judicial. Qualquer bom advogado sabe como realizar este tipo de pesquisa, que não costuma ser cara nem demorar muito.

3. Verifique a matrícula do lote no Cartório de Registro de Imóveis para saber se ele realmente existe legalmente. Veja se não há hipoteca em aberto. Verifique suas dimensões, se batem com as apresentadas pelo corretor / vendedor. O loteador deve entregar o loteamento piqueteado, ou seja, com marcos de suas divisas e identificação do terreno. Verifique, ainda na matrícula, se o terreno mudou muito de dono em pouco tempo. Se ele estiver passando de mão em mão de forma muito rápida, pode ser que haja algum problema.

4. Verifique se há nascentes, córregos ou outros corpos d’água no terreno ou próximo a suas divisas. A legislação ambiental exige que a construção fique a uma certa distância (chamada de recuo) de corpos d’água, cuja medida depende de suas características físicas.

5. Verifique se os vizinhos não invadiram as divisas do terreno. Levar uma trena para visitar o terreno é uma ótima idéia. Verifique também se nenhum vizinho abriu janela nas divisas do lote. Segundo o Código Civil, se algum vizinho abre janelas nas divisas, você tem apenas um ano para reclamar (inacreditável, não é? Mas se ainda duvida, consulte a lei).

6. Verifique onde está o norte. Evite terrenos com caimento para o sul. Terrenos em declive induzem o projeto a abrir janelas no sentido do caimento, e a face sul é a pior insolação para o hemisfério sul (pega um pouco de sol só no verão e nenhum sol no inverno).

7. Caso o formato do terreno seja diferente do habitual (os habituais são: retangular, paralelogramo, trapézio, etc.), consulte um arquiteto ou engenheiro civil para saber se a área útil do terreno não está sendo prejudicada por seu desenho.

8. Não se esqueça que a maioria das prefeituras exige recuo frontal (distância entre o alinhamento e a construção) grande. Portanto, veja se a frente do terreno não é muito grande a ponto de prejudicar o projeto da construção.

9. Procure descobrir com moradores antigos dos arredores se o terreno já foi utilizado para depósitos de entulho ou lixo. Se foi, ele pode estar contaminado e oferecer risco à saúde.

10. Verifique se a área está numa baixada plana. Se estiver, pode ser local de inundação em época de chuvas. Evite também terrenos muito acidentados ou inclinados, pois será mais caro construir nele. O terreno ideal é levemente inclinado.

11. Evite terrenos com muitas pedras ou muito arenoso se você quiser mexer na terra (escavar, por exemplo).

12.  Verifique se há favelas nas redondezas. Verifique também se há grandes área públicas sem uso (áreas vazias). São essas áreas que viram favelas. Procure consultar na prefeitura o programa habitacional do município para saber se há projetos de assentamentos humanos nestes terrenos. Este tipo de intervenção costuma desvalorizar o terreno (não estou dizendo se isto é certo ou errado, só o que acontece na realidade do mercado).

13. Evite topos de morros. Além de serem mais propícios a descargas elétricas, também são protegidos pela legislação ambiental.

14. Verifique na prefeitura quantos pavimentos podem ser construídos, quais usos podem ser instalados ali, qual o índice de aproveitamento e a taxa de ocupação do lote. Verifique também se o loteador não impôs alguma restrição desse tipo em seu contrato.

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