Breve histórico das vilas de São Paulo

Vários trabalhos caracterizam bem o que é uma vila na cidade de São Paulo. Apesar de haver outras definições encontradas por Solange Aragão (FAUUSP, 2000), a que melhor explica nosso objeto de estudo em seu trabalho é: conjunto de casas de mesma arquitetura implantada no interior de um terreno, conformando ruas e pátios. A lei municipal 10.015/85 define vila como um conjunto de pequenas habitações independentes, em geral idênticas, e dispostas de modo que formem rua ou praça interior, por via de regra sem caráter de logradouro público. A Lei de Vilas define o tipo como conjunto constituído por unidades habitacionais isoladas, agrupadas, geminadas ou sobrepostas em condomínio.

Devemos ter cuidado ao utilizar tais definições, pois referem-se à produção de um determinado período, compreendido entre 1937 e 1968, como veremos adiante. Existe um período anterior, das vilas operárias, quando os conjuntos eram produzidos em dimensões maiores, próximas a indústrias, e às vezes incluíam comércio, serviços, escolas e outros equipamentos. Neste primeiro período, as vilas criavam vias públicas de circulação (vide como ótimo exemplo a Vila Maria Zélia).

As vilas do terceiro período, viabilizadas pela lei municipal 11.605/1994 (Lei de Vilas), apresentam características distintas das produzidas em épocas anteriores, mas possuem a mesma estrutura física (casas reproduzidas várias vezes, dimensões relativamente pequenas, conformação de áreas coletivas internas) e fundiária (um único lote não dividido).

O tipo vila construído após a lei de 1994, por seguir o modelo de loteamento fechado, não tem mais a pequena rua de acesso às casas do interior da quadra, e a transição entre o espaço público da rua e o interior da vila é abrupto, via de regra com muros e guaritas. São constituídas em regime de condomínio e produzidas por incorporadoras imobiliárias.

Primeiro período: as vilas operárias

No final do século XIX, São Paulo vivia um surto de industrialização patrocinado pela indústria cafeeira, e a demanda por habitação foi incrementada pelo grande contingente de trabalhadores imigrantes que chegavam à cidade. Este cenário tornou a construção de casas para aluguel um negócio muito atraente, e casas precárias eram facilmente alugadas. Novos conjuntos de habitações insalubres eram construídos para suprir uma demanda que não parava de crescer. A cidade não estava preparada para receber, além de imigrantes, os que vinham de regiões próximas em busca de emprego. A oferta de moradias e a infraestrutura instalada estavam atrasadas em relação à velocidade de produção da cidade, que entre 1886 e 1900 vivenciou o seu crescimento mais vertiginoso – multiplicou por cinco sua população.

Continue lendo “Breve histórico das vilas de São Paulo”

Avaliação e alienação de imóveis da União

[Marcelo Berti, desembargador. Secovi-SP, 11/12/17]

Imóveis públicos não são passíveis de usucapião, como já apontamos, e isso cria a necessidade de outros instrumentos para a regularização fundiária. As ocupações não costumam obedecer às divisas entre áreas públicas e privadas, e são invadidas as áreas de doação de loteamentos demarcadas como áreas verdes, vias públicas, praças, uso institucional, etc., os quais viram lotes em sua situação de fato.

Desde os primeiros projetos para esta nova lei, os bens públicos foram considerados como objeto de ReUrb, inclusive a ReUrb-E (prevista no Art. 16). Neste último caso será necessária avaliação do imóvel. Continue lendo “Avaliação e alienação de imóveis da União”

Vias férreas, exoneração fiscal, ONR e matrícula nacional única pela nova lei 13.465/17

Vias férreas

[Flávio Gonzaga]

O que é a via férrea: linha + faixa de domínio sobre a qual a ferrovia está instalada + terrenos marginais + estações + galpões + materiais envolvidos.

A primeira ferrovia data de 1854, promovida pelo Barão de Mauá com apoio do Império – tinha 14,5km de extensão. A partir de então, a malha ferroviária passou a ser implantada com concessões do governo, chegando a uma malha com mais de 30.000km de extensão na década de 1930, momento correspondente ao auge desse modal no país. A partir de então, se iniciou o declínio ferroviário principalmente em decorrência da falta de manutenção, falta de novos investimentos e a concorrência com outros modais que recebiam incentivos do governo. Continue lendo “Vias férreas, exoneração fiscal, ONR e matrícula nacional única pela nova lei 13.465/17”

Alterações da Alienação Fiduciária pela nova lei 13.465/17

[Rodrigo Bicalho]

As alterações foram principalmente procedimentais, ajustando regras de execução da garantia.

A legislação anterior levava a decisões que concedem chances maiores de o devedor saldar a dívida. A nova lei acatou a jurisprudência de decisões para resgatar a segurança jurídica que estava se perdendo.

A alienação fiduciária está completando 20 anos (a lei que a criou é de 1997). Veio para substituir a hipoteca, conceito que tem origem no Direito Romano. Sua implantação demorou para ocorrer porque de início houve muita contestação de inconstitucionalidade. A principal motivação vinha do choque da execução da garantia mais rápida que a hipoteca. O assunto só foi pacificado pelo STF em meados da década de 2000 (justamente o momento em que, por vários fatores diferentes, se iniciava o boom imobiliário brasileiro).

[comentário pessoal: o boom imobiliário brasileiro coincide com o boom econômico chinês pós-entrada na WTO (2001), assim como a estagnação recente das economias latino-americanas coincidem com a “estagnação” econômica chinesa. Estudos recentes de macroeconomia comprovam o vínculo entre nossas economias sul-americanas baseadas na exportação de commodities e o consumo chinês. Seguem dados de PIB para visualização da aderência, veja como México e Argentina, por problemas domésticos, não se aproveitaram tanto do crescimento chinês] Continue lendo “Alterações da Alienação Fiduciária pela nova lei 13.465/17”

Loteamentos e condomínios na nova lei federal 13.465 de 2017

[Conforme debatido no Secovi-SP em 13 de novembro de 2017]

Loteamento de acesso controlado

O apresentador iniciou com uma introdução breve sobre o surto de urbanização brasileiro do período de 1940 (31% de população urbana) a 2010 (85% dos brasileiros vivendo em cidades). Em 2003 foi publicada a Nova Carta de Atenas pelo Conselho Europeu de Urbanistas (Revisão da Carta de Atenas do CIAM, de 1933). A Carta original [documento de base do zoneamento monofuncional, não citado pelo palestrante] dividiu as funções urbanas em habitar, trabalhar, lazer e transporte (hoje chamada de mobilidade).

As bases legais do loteamento de acesso controlado estão em:

  • Constituição Federal de 1988: Objetivos da República
  • CF88: Definições e políticas sobre a propriedade (inclusive sua função social, conforme regulamentado posteriormente no Estatuto da Cidade)
  • CF88: Direitos Sociais
  • Competência municipal para legislar sobre desenvolvimento urbano local
  • Atuação do Estado sobre a propriedade
  • Política Urbana

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001), em seu artigo primeiro, trata do direito à segurança:

Art. 1o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

Continue lendo “Loteamentos e condomínios na nova lei federal 13.465 de 2017”

O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

A nova lei de regularização fundiária urbana e rural, sancionada no último dia 11, traz muitas mudanças ao empreendedor imobiliário. Uma das mais importantes é o artigo 58, que regulamenta o condomínio de lotes. Até então, os chamados “condomínios fechados” só existiam em duas formas:

  • um loteamento comum que é informalmente fechado e administrado por associações de moradores. São os casos dos loteamentos fechados onde a unidade negociada é o lote e cada comprador constrói sua casa com projeto próprio;
  • um condomínio de casas, onde a unidade negociada é uma casa construída pelo empreendedor de forma padronizada (caso da lei de Vilas de São Paulo).

A nova lei permite que a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Continue lendo “O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?”