Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001 e alterações posteriores), em seu Capítulo II, estabeleceu os Instrumentos da Política Urbana disponíveis aos gestores públicos locais, trazendo ao ordenamento jurídico brasileiro ferramentas que, apesar de relativamente novas para nós, já vinham sendo utilizadas em outros países, em alguns casos, há décadas. As possibilidades trazidas por esses instrumentos são enormes, e a realidade prática da gestão urbana local pelo Poder Público ainda tem muito a se apropriar dessas potencialidades para resolver as mais variadas demandas municipais.

Por outro lado, o Estatuto, até mesmo por ter trazido dispositivos legais de países onde há maior interface entre setores público e privado, requer nova forma de atuação do gestor público, abrangendo o entendimento e inserção em esferas tipicamente privadas. Instrumentos como transferência de potencial construtivo (direito de construir), direito de superfície, outorga onerosa, e a própria operação urbana consorciada funcionam com maior potencial, abrangência e efetividade se incluírem a utilização de mercados de capitais, inclusive mercados secundários, aquele em que terceiros negociam ativos entre si, sem a participação do emissor original. O instrumento do direito de preempção exige disponibilidade de recursos e agilidade do poder público para que os prazos previstos em lei não sejam perdidos. Diversos instrumentos interferem nos mercados locais, com impactos seguramente sentidos também pelos cidadãos e, por este motivo, demandam do Poder Público uma leitura clara do ambiente de negócios local. A operação urbana consorciada que emite CEPAC exige a venda por meio de leilões, os quais só são eficazes e eficientes quando acompanhados de investimentos de tempo e outros recursos no estudo do ambiente de negócios para o melhor momento e forma para a sua realização. Continue lendo “Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes”

Responsabilidade Cultural Empresarial

A empresa culturalmente responsável é aquela que respeita os valores, o conhecimento, as crenças, a arte, a moral, a lei, os hábitos e os artefatos de uma comunidade enquanto grupo social, preservando – ou, ao menos, não prejudicando – seus elementos primordiais de identificação coletiva.

Não se espera que a empresa faça, necessariamente, investimentos próprios na promoção do capital cultural da localidade em que atua, mas apenas que não agrida o ambiente cultural em que está inserida.

Quando uma organização, em decorrência de sua atividade econômica, desrespeita ou enfraquece os aspectos culturais de sua localidade, prejudica também outros negócios, como o turismo, a força da localidade como marca (nome da cidade ou como a região é popularmente conhecida), e pode, direta ou indiretamente, acabar desestimulando investimentos externos naquele território.

A irresponsabilidade cultural prejudica todo o meio em que se insere

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O que é o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI)

Uma decorrência direta da percepção das oportunidades dadas pelas Parcerias Público-Privadas (PPP) pelas Administrações Diretas foi o surgimento deste instrumento. Num PMI, o gestor público dialoga, de forma institucionalizada, diretamente com a iniciativa privada para a estruturação de projetos de parcerias em infraestrutura, em busca de uma consensualidade já na fase de sua concepção.

O PMI significa que o privado desenvolve os estudos e a modelagem da concessão ou parceria para o Poder Público, com base nas informações e dados recebidos da Administração. Se esta estiver de acordo com o que foi proposto, o material segue para licitação, conforme prevê a legislação aplicável.

Via de regra, o risco desses estudos é assumido pelo privado que os desenvolveram, e seu ressarcimento é feito pelo vencedor da licitação. O privado pode propor a abertura de PMI ao Poder Público, e pode também iniciar os estudos por sua própria conta e risco. Continue lendo “O que é o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI)”

O que é greenfield, yellowfield, brownfield e greyfield

Quando esses termos estiverem associados a projetos de infraestrutura, provavelmente estarão se referindo ao estágio em que o parceiro privado encontrará sua implantação física pré-existente. Geralmente, são citados em casos de Parcerias Público-Privadas (PPP) ou concessões públicas.

O mais fácil de se compreender é o greenfield: trata-se daquela situação em que ainda não existe nenhuma estrutura pré-existente, tudo ainda precisa ser feito do zero. O termo green (verde) vem da referência à vegetação existente no local.

Quando já existe uma estrutura instalada, e o parceiro privado assumirá serviços de operação e manutenção, incluindo a possibilidade de expansões e melhorias, o projeto é classificado como brownfield (não confundir com o mesmo termo associado a áreas contaminadas). Recuperar a capacidade de instalações é uma atividade chamada de revamp, enquanto a modernização de instalações ou edificações para as exigências de uso atuais são chamadas de retrofit. Continue lendo “O que é greenfield, yellowfield, brownfield e greyfield”

Em onze anos…

Prezados leitores,

Completamos neste mês onze anos de existência deste blog.

Revendo os números que conquistamos em mais de uma década de existência e trabalho ininterrupto, percebo que o resultado é digno de orgulho. Jamais imaginaríamos isso em julho de 2009.

Muito obrigado a vocês, mais de 700 seguidores que nos acompanham semanalmente, por terem nos ajudado a produzir…

… mais de 1.200.000 visualizações no blog

… o recorde de 2.889 visualizações num único dia

… 546 textos publicados

… e mais de 1.000 comentários de leitores nos textos

 

Além disso, em parceria com a Amazon

… foram nove livros técnicos publicados

… 1.049 livros digitais vendidos no blog

… e mais de 81.760 páginas de livros lidas (e continuamos contando)

 

Em parceria com a Plataforma Teachable

… há três cursos abertos

… e já temos 101 estudantes matriculados

 

Também temos um canal no YouTube, com… Continue lendo “Em onze anos…”

Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

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Muitos investidores e incorporadores imobiliários ainda não adquiriram o saudável hábito de consultar os conselhos de proteção ao patrimônio histórico e cultural antes de fechar negócios e começar a aportar recursos nos empreendimentos. O resultado disso é que, eventualmente, podem acabar sendo surpreendidos por dispositivos legais que afetam o negócio – em casos extremos, levam até à sua inviabilidade.

Isso acontece por uma série de crenças incorretas e desinformação. Nosso propósito é esclarecer algumas delas aqui. Vejamos algumas crenças comuns a respeito:

Imóvel tombado é antigo e, em geral, protegido por causa de sua beleza”
Falso. Os motivos do tombamento de um bem constam em seu parecer de tombamento, e são relativos ao valor cultural que possui para uma determinada comunidade. Assim sendo, um imóvel que tenha importância para uma cidade, por exemplo, pode vir a ser tombado, mesmo que seja novo e não tenha valor estético para a proteção.

“Imóvel tombado não paga IPTU”
Falso. Apesar de alguns municípios usarem este tipo de incentivo à proteção, não existe nenhuma regra vinculante entre tombamento e tratamento tributário.

“Quem faz o tombamento é o IPHAN, este é o órgão que preciso consultar”
Incompleto. O IPHAN é responsável pelo patrimônio cultural na esfera federal, mas também existem conselhos de proteção em níveis subnacionais (estaduais e municipais). Não existe nenhum tipo de dependência ou vinculação entre eles, um bem pode ser tombado apenas em nível municipal, por exemplo. Continue lendo “Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários”

Um problema inadiável

Cada brasileiro gera, em média, aproximadamente 1kg de lixo por dia (365 kg por ano). Portanto, uma única residência com 4 pessoas gera, em média, praticamente 1,5 toneladas de resíduos por ano. O custo médio atual para as prefeituras darem alguma destinação a este volume todo (longe da ideal) é de R$ 125/tonelada. Ou seja, esta residência de 4 pessoas custa R$ 180 por ano para a prefeitura dar solução ao lixo por ela gerado. E não existe almoço grátis: se você não paga taxa nem tarifa para isso, este dinheiro está sendo retirado dos cofres públicos e reduzindo investimentos em outras áreas, como saúde, educação e segurança pública, por exemplo.

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O (não tão novo) normal dos shopping centers

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Poucos setores da economia foram tão afetados pela atual crise econômica decorrente da pandemia de covid-19 quanto o varejo. Que o digam os shopping centers, os quais, além deste problema, ainda seguem modelos arquitetônicos de caixotes introspectivos, cujo desenho ignora qualquer possível abertura para a cidade, e raramente tenta algum desenho de adequação climática inteligente. Com suas estruturas de manutenção custosas e energeticamente ineficientes, estão neste momento altamente vulneráveis ao intenso choque de demanda varejista.

Mas a pandemia está longe de ser a principal causa da decadência dos shoppings, apenas parece ter acelerado um processo que já estava presente. O declínio do modelo já havia se iniciado há mais de uma década quando o primeiro caso de covid-19 foi identificado na China. Continue lendo “O (não tão novo) normal dos shopping centers”

Alugar ou vender o imóvel? Como calcular

Esta decisão pode envolver outros fatores que vão além da racionalidade financeira, pois o proprietário pode ter fatores a considerar que não se traduzem muito bem em montantes monetários: querer ajudar alguém, um projeto futuro para o imóvel, possibilidade de valorização por uma obra pública iminente, riscos de invasões na vizinhança, e por aí vai. Continue lendo “Alugar ou vender o imóvel? Como calcular”

Aspectos socioambientais no ambiente de negócios

As questões socioambientais já configuram hoje um dos principais conjuntos de preocupações de gestores de negócios e de ativos econômicos. Das cinco maiores preocupações do Fórum Econômico Mundial (Davos 2019), todas são relacionadas a questões socioambientais, sendo todas delas explícitas e diretas. Se a temperatura média do planeta subir mais 2 graus Celsius, boa parte das áreas costeiras (e mesmo alguns paí­ses) simplesmente desaparecem por submersão. Sem falar que passam a existir riscos severos à  existência humana no planeta. Isto aconteceria porque 2 graus em média significa variações de 11 graus Celsius nos polos (para mais ou para menos). As mudanças climáticas significam ambientes mais rigorosos e extremos mais agressivos à  vida humana (vide relatos recentes de calor ou de frio intensos por todo o globo).

É um assunto novo para a humanidade, inclusive para as ciências econômicas, que se definem como aquelas que estudam a alocação de recursos escassos através de modelos que excluem as variáveis denominadas “externas”: os recursos naturais e todas as pessoas. São ciências baseadas em modelos mecânicos e fí­sicos, muito distantes do atual entendimento do mundo como algo circular, finito e regenerativo (premissas da biologia). Porém, nossos modelos de negócios e teorias de administração de organizações (salvo raras exceções) estão muito mais calcadas na economia que na biologia.

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