A tentação do projeto executivo em PPP

A Constituição de 1988 trouxe uma série de novas obrigações ao Estado brasileiro. Entre elas, um conjunto de princípios para que a administração pública se tornasse mais transparente, eficiente e auditável. Uma das consequências disso foi o surgimento de novo regramento para licitações e contratos administrativos (Lei 8.666 em 1993).

Esse contexto deu espaço para o surgimento de uma cultura de tutela e controle rígidos como caminhos para a contratação pública bem-sucedida. Ou seja, quanto mais detalhado fosse o projeto executivo (acreditava-se), melhor.

Porém, a mesma Constituição também colocou uma série de obrigações novas ao Estado também quanto a prestações de serviços públicos e atendimento a garantias governamentais ao cidadão. O resultado, positivo pelo lado de alguma melhora (ainda que insuficiente) no bem-estar social geral, por outro lado reduziu a margem orçamentária disponível para outros investimentos, cujos recursos não contavam com reservas orçamentárias constitucionais. Foi o caso da infraestrutura, cujos investimentos desabaram dali em diante.

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O que é gentrificação

Gentrificação é o nome que se dá à substituição da população residente de uma determinada área urbana por outra de poder aquisitivo e renda significativamente maior. É um fenômeno muito criticado por, via de regra, promover a elitização de territórios urbanos simultaneamente ao deslocamento da população de menor poder econômico para territórios menos favorecidos em diversos aspectos, tais como localização geográfica e acesso a equipamentos e a outros benefícios urbanos.

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FII de tijolo ou ação de incorporadora imobiliária?

Existem duas principais formas de se obter rendimentos de um ativo: a valorização do principal (bond) e rendimentos periódicos decorrentes (yield).

No primeiro caso, o investidor adquire um ativo com potencial de valorização (por exemplo, um terreno urbano em área de valorização iminente) e fica com o capital imobilizado até a venda. Na segunda alternativa, o ativo gera receitas recorrentes a seu detentor (como comprar um imóvel para alugar). E também existe a possibilidade de se beneficiar de ambos, vendendo o ativo que gera yield ao final de certo período de tempo.

Essa distinção é essencial para se compreender a diferença entre os fundos de investimentos imobiliários que investem diretamente em edificações (FII de tijolo) e as ações de incorporadoras imobiliárias que trabalham principalmente com a venda (alienação) de unidades imobiliárias (como apartamentos, salas comerciais, terrenos em condomínio fechado, etc.).

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Como investir com mais segurança [proteja seu dinheiro]

Momentos de instabilidade – como o atual – tendem a levar mais pessoas físicas a buscar investimentos mais seguros. O problema é que o desconhecimento acaba prejudicando a rentabilidade de aplicações financeiras, em muitos casos sem necessidade. Algumas aplicações tradicionais (como a poupança) podem estar em momento de rentabilidade real negativa.

Um erro comum é entender todos os investimentos em renda variável como uma coisa só, e de alto risco. Não é bem assim. Existem, por exemplo, ações muito estáveis e seguras, e outras de alto risco e extremamente voláteis. De forma geral, quanto mais estável o produto da empresa, mais segura será a ação. É o caso de companhias grandes e consolidadas de energia elétrica e saneamento, entre outras.

Outro tipo de investimento de renda variável mais seguro é o fundo de investimento imobiliário (FII) do segmento logístico. Mas por que do logístico, e não outros? Porque os terminais logísticos e centros de distribuição são pouco afetados pelas crises. Todo mundo precisa continuar comendo, se vestindo, tomando remédios… e todo produto industrializado (mesmo que seja importado) passa, necessariamente, por um galpão logístico. Continuar lendo Como investir com mais segurança [proteja seu dinheiro]

Riscos das instituições financeiras ao financiar projetos de impacto ambiental

O financiador de projetos de qualquer porte deveria ter a cautela de estudar a questão de potenciais danos causados ao meio ambiente, pois pode vir a ser também responsabilizado como Poluidor indireto.

A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 225, faz previsão implícita do Princípio do Poluidor-Pagador, cujo conceito fundamental é o de que o Poluidor deva “internalizar” os prejuízos causados por deterioração ambiental, de forma repressiva e preventiva. Aplicando aqui as teorias do Direito Civil, quem causa um dano deverá ser por ele responsabilizado. O Poluidor deve arcar com os custos das medidas necessárias para garantir que o meio ambiente seja preservado.

Antes da Constituição ser promulgada, a Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938/1981) já exigia que a instituição financiadora aguardasse a expedição do documento final pelo órgão ambiental competente para, a partir daí, verificar a possibilidade da liberação ou não do crédito.

Assim, o atendimento à legislação ambiental e às determinações das autoridades competentes ganharam muita relevância, principalmente no financiamento de operações de project finance. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência se desenvolvem no sentido de entender que, em questões ambientais, o financiador assume, junto com o empreendedor, os riscos do projeto financiado. Em project finance, este risco é ainda maior, porque está vinculada a grandes empreendimentos, nos quais os riscos ambientais também são maiores. Continuar lendo Riscos das instituições financeiras ao financiar projetos de impacto ambiental