Preço dos imóveis: aconteceu o que prevíamos


Diversas vezes neste blog, desde 2014, falamos sobre preços de imóveis, sempre reafirmando que em nenhum momento visualizamos queda nominal significativa nos preços. E o que aconteceu foi justamente isso: apesar da crise econômica, queda na renda, desemprego, redução na velocidade de vendas, baixa absorção e altos estoques residenciais, tirando um ou outro caso pontual, o preço dos imóveis, em termos nominais não caiu nem 5% e permanece praticamente estável desde junho de 2015.

Mas isso não significa que não tenha havido queda real – muito pelo contrário: com o IPCA flertando com a inflação de 2 dígitos ao ano, a queda do poder de compra da moeda não foi nada desprezível. Se compararmos com a queda na renda das famílias então, veremos que a queda real no valor dos imóveis está em sua plenitude. Continuar lendo

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O que é Project Finance?


Project Finance é uma modalidade de estruturação financeira para a realização de projetos de grande porte, onde a principal fonte de receita para o pagamento do serviço da dívida de seu financiamento e do produto ou serviço resultante vem do fluxo de caixa gerado pela sua própria operação. Esta característica de autofinanciamento permite a realização de projetos cujo porte seja superior ao de seu patrocinador. Portanto, é adequado para:

  • Projetos de vulto, onde o patrimônio da empresa seria insuficiente para aproveitar uma oportunidade de investimento tradicional (corporate finance)
  • Projetos de longo prazo de maturação, em que o investidor tradicional não se interessaria pelo período de retorno do capital (payback) alongado
  • Projetos de infraestrutura onde o poder público não possui recursos suficientes para sua realização, especialmente em países em desenvolvimento, onde o Estado tem baixa capacidade de financiamento de obras públicas
  • Parcerias público-privadas (PPP), onde a aliança de capital viabilize projetos de interesse público de forma atraente ao investidor privado. Neste formato, o poder público transfere os riscos da construção e da operação à iniciativa privada para maior eficiência em sua própria operação

O Project Finance possui uma engenharia financeira complexa e altamente alavancada. Por este motivo, o foco de interesse principal é a gestão de seus riscos. Não significa necessariamente que o Project Finance seja mais arriscado que o Corporate Finance – tudo depende da estruturação do projeto, em especial quanto à estruturação das garantias.

Este tipo de financiamento é muito utilizado em todo o mundo há décadas, e tem financiado projetos ligados a Continuar lendo

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Projetos urbanísticos devem ser feitos e aprovados por arquitetos


A Procuradora do Estado de São Paulo, Patrícia Helena Massa, em resposta a questionamento feito pelo GRAPROHAB (órgão estadual de aprovação de projetos), confirmou que projetos urbanísticos devem ser assinados e aprovados por arquitetos, em obediência à Lei Federal 12.378/2010 (criação do CAU) e Resolução n. 51/2013 do CAU/BR, que detalha as atribuições e atividade do arquiteto e urbanista.

Segue trecho do documento CJ/SH nº 434/2015, onde a Procuradora recomenda:

que os projetos urbanísticos e de parcelamento de solos doravante recebidos para análise pelo Órgão devem seguir a disposição normativa em vigor, vale dizer, devem ser elaborados e subscritos por arquitetos, no que toca às áreas de arquitetura e urbanismo, bem assim aqueles que vierem a ser analisados, inclusive com a emissão do correspondente registro de responsabilidade técnica – RRT. (…) Continuar lendo

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Por que não há bolha imobiliária no Brasil?


Quando o nível de preços de um determinado mercado sobe por um período de tempo até um ponto em que despenca repentinamente, em geral é resultado de especulação sobre um conjunto de ativos que o precificou muito acima de seu real valor de mercado. Isto é uma bolha.

Alguém disse, há um tempo, que o Brasil viveu uma “bolha de queda suave”. Você já viu uma bolha de sabão desinflar? Este comportamento não é de bolha. No caso de nosso mercado imobiliário isto acontece principalmente por dois motivos: Continuar lendo

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Por que devo ficar com o título do tesouro até o vencimento?


O tesouro direto é um dos investimentos mais seguros hoje no Brasil. Em outros países isso significaria baixo rendimento (ou até negativo). Mas aqui, por uma série de idiossincrasias de nossas políticas econômica e fiscal, é também um investimento de retorno interessante mesmo para riscos maiores.

Porém, o retorno só é garantido para a data do vencimento do título. Antes disso, uma eventual venda seria feita em mercado secundário, precificada por marcação a mercado. Portanto, antes do vencimento, tudo pode acontecer, e este título se comporta como renda variável. Continuar lendo

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Proteja seu dinheiro (5/ago/16)


Muita coisa aconteceu desde nossa última edição desta coluna, então vamos para a revisão geral: Continuar lendo

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Retrospectiva da crise 2014-2016


A crise política virou crise econômica, que depois virou crise política de novo. Mas ficou meio esquecido que a origem disso tudo está nas políticas fiscal e monetária do governo na última década. A leniência com o desequilíbrio fiscal e a intervenção pesada do planalto no Bacen forçou a Selic meta artificialmente para baixo. Explico: quando um país não fecha suas contas no azul, o investidor pede um prêmio maior pelo risco (o risco-país). Desequilíbrios nas contas públicas ampliaram este risco, o que deveria elevar a Selic – mas ocorreu o contrário por intervenção política. Em países de nível educacional elevado, seria uma ação sumariamente condenada pela opinião pública. Mas não no Brasil da ignorância econômica. Nesta terra de consumo, o crédito fácil era comemorado, e o governo ficava livre para se endividar ainda mais.

Quem observou direito o cenário percebeu que a conta que não fechava não se sustentaria por muito tempo – em algum momento o orçamento do governo seria pressionado. E quem faz investimentos tem este tipo de percepção. O crescimento baseado no consumo é voo de galinha, logo cai. E a queda na poupança agregada ajudou a frear os investimentos. Produzindo pouco, o país ficava mais pobre em silêncio, enquanto as massas continuavam enfeitiçadas pelo consumo sem lastro. Aumentaram as dívidas das famílias, e o risco aumentava mais. Continuar lendo

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Gafisa ganha prêmio imobiliário, mas o consumidor discorda


A construtora e incorporadora Gafisa recebeu o prêmio Top Imobiliário de 2016, organizado pelo Estadão com dados da Embraesp. O premiado na categoria incorporadora é escolhido com base em 5 quesitos: número de lançamentos, número de blocos, unidades, área construída e VGV. A satisfação do consumidor não é considerada na premiação.

Concorreram neste ano 284 incorporadoras, e as três primeiras colocadas foram (em ordem):

  1. Gafisa
  2. Cyrela Brazil Realty
  3. You

Conferindo as reclamações contra essas três primeiras colocadas no site ReclameAqui na data de hoje (27/7/16), descobrimos que o consumidor dá as seguintes notas para estes três competidores: Continuar lendo

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O que é Capital de Giro Líquido (CGL) da empresa?


Também chamado de Capital Circulante Líquido (CCL), o CGL corresponde à chamada Folga Financeira (financial slack). É a quantidade de recursos financiada pelo Passivo Exigível a Longo Prazo e por recursos próprios (Patrimônio Líquido) que não foi imobilizada no ativo.

As exigibilidades de curto prazo (fornecedores, tributos diferidos, mão de obra, dívidas operacionais, etc.) não devem financiar ativos permanentes ou imobilizados, sob risco de insolvência. Também não é recomendável que o ativo circulante (disponibilidades imediatas, valores a receber a curto prazo, estoques, despesas diferidas) seja exatamente o mesmo que o passivo circulante porque não existe um casamento perfeito entre entradas de recursos e processamento de pagamentos. O adicional de ativo circulante em relação ao passivo circulante é o Capital de Giro Líquido.

CGL = AC – PC Continuar lendo

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O FipeZap é confiável para identificar o valor do meu imóvel?


O FipeZap imóveis dá informações sobre o mercado de ofertas imobiliárias de uma determinada região, e extrai dados agregados de evolução de preços. São dados interessantes para várias finalidades e usos, mas não para saber o valor correto de seu imóvel. Isso acontece por vários motivos: Continuar lendo

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