Proteja seu dinheiro (5/ago/16)


Muita coisa aconteceu desde nossa última edição desta coluna, então vamos para a revisão geral:

  • Tesouro Direto pós-fixado (LFT): está nadando na festa do último peru com farofa do mundo. E é o título mais conservador e mais aderente a sua linha de tendência. Enquanto a Selic continuar elevada (e continuará por algum tempo ainda) tende a ser uma boa possibilidade de investimento de curto e médio prazos.
  • Tesouro pré-fixado (LTN): há uma boa probabilidade de estarmos agora na resistência da Selic (seu ponto de máxima em um período longo ). Este título garante esta taxa até seu vencimento, portanto uma boa opção.
  • Tesouro IPCA (NTN-B): não tem valido a pena em prazos médios ou inferiores, mas garante poder de compra mais uma taxa nada desprezível no vencimento. Por este motivo é recomendado para objetivos de longo prazo, como previdência particular.
  • Poupança: sem chance, fuja dela. Continua perdendo para muitas outras opções.
  • LCI: a retração do mercado imobiliário impactou muito sobre o crédito. A vantagem é a isenção de IR. Faça as contas antes de investir, alguns emisores estão remunerando a uma taxa muito reduzida.
  • LCA: a crise brasileira só não está sendo pior graças ao campo. Não fosse o agronegócio, a penúria seria muito mais grave. Portanto ainda existe um mercado de crédito em funcionamento normal no país. A desvantagem são os elevados valores de aplicação inicial e baixas taxas de remuneração de alguns emissores.
  • Dólar: o Brexit derrubou a cotação, com perspectiva de elevação moderada até o final do ano. Não recomendo para investimento, apenas hedge e proteção de poder de compra para viagens ao exterior.
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Retrospectiva da crise 2014-2016


A crise política virou crise econômica, que depois virou crise política de novo. Mas ficou meio esquecido que a origem disso tudo está nas políticas fiscal e monetária do governo na última década. A leniência com o desequilíbrio fiscal e a intervenção pesada do planalto no Bacen forçou a Selic meta artificialmente para baixo. Explico: quando um país não fecha suas contas no azul, o investidor pede um prêmio maior pelo risco (o risco-país). Desequilíbrios nas contas públicas ampliaram este risco, o que deveria elevar a Selic – mas ocorreu o contrário por intervenção política. Em países de nível educacional elevado, seria uma ação sumariamente condenada pela opinião pública. Mas não no Brasil da ignorância econômica. Nesta terra de consumo, o crédito fácil era comemorado, e o governo ficava livre para se endividar ainda mais.

Quem observou direito o cenário percebeu que a conta que não fechava não se sustentaria por muito tempo – em algum momento o orçamento do governo seria pressionado. E quem faz investimentos tem este tipo de percepção. O crescimento baseado no consumo é voo de galinha, logo cai. E a queda na poupança agregada ajudou a frear os investimentos. Produzindo pouco, o país ficava mais pobre em silêncio, enquanto as massas continuavam enfeitiçadas pelo consumo sem lastro. Aumentaram as dívidas das famílias, e o risco aumentava mais. Continuar lendo

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Gafisa ganha prêmio imobiliário, mas o consumidor discorda


A construtora e incorporadora Gafisa recebeu o prêmio Top Imobiliário de 2016, organizado pelo Estadão com dados da Embraesp. O premiado na categoria incorporadora é escolhido com base em 5 quesitos: número de lançamentos, número de blocos, unidades, área construída e VGV. A satisfação do consumidor não é considerada na premiação.

Concorreram neste ano 284 incorporadoras, e as três primeiras colocadas foram (em ordem):

  1. Gafisa
  2. Cyrela Brazil Realty
  3. You

Conferindo as reclamações contra essas três primeiras colocadas no site ReclameAqui na data de hoje (27/7/16), descobrimos que o consumidor dá as seguintes notas para estes três competidores: Continuar lendo

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O que é Capital de Giro Líquido (CGL) da empresa?


Também chamado de Capital Circulante Líquido (CCL), o CGL corresponde à chamada Folga Financeira (financial slack). É a quantidade de recursos financiada pelo Passivo Exigível a Longo Prazo e por recursos próprios (Patrimônio Líquido) que não foi imobilizada no ativo.

As exigibilidades de curto prazo (fornecedores, tributos diferidos, mão de obra, dívidas operacionais, etc.) não devem financiar ativos permanentes ou imobilizados, sob risco de insolvência. Também não é recomendável que o ativo circulante (disponibilidades imediatas, valores a receber a curto prazo, estoques, despesas diferidas) seja exatamente o mesmo que o passivo circulante porque não existe um casamento perfeito entre entradas de recursos e processamento de pagamentos. O adicional de ativo circulante em relação ao passivo circulante é o Capital de Giro Líquido.

CGL = AC – PC Continuar lendo

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O FipeZap é confiável para identificar o valor do meu imóvel?


O FipeZap imóveis dá informações sobre o mercado de ofertas imobiliárias de uma determinada região, e extrai dados agregados de evolução de preços. São dados interessantes para várias finalidades e usos, mas não para saber o valor correto de seu imóvel. Isso acontece por vários motivos: Continuar lendo

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Ponto de virada?



Talvez você esteja acompanhado o desempenho interessante do Ibovespa nos últimos dias. Já tínhamos falado da oportunidade de renda variável aqui no blog, e não somos os únicos. Continuar lendo

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Etapas da avaliação de imóveis pelo Método Involutivo: o que diz a norma técnica


FLW - Foto de Ricardo Trevisan

FLW – Foto de Ricardo Trevisan

O Método Involutivo é aquele que identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

A NBR 14.653-2:2011 explicita também as seguintes etapas obrigatórias: Continuar lendo

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Como um imóvel é avaliado?


O método mais comum para descobrir o valor de mercado de um imóvel (avaliar) é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Neste método, o engenheiro ou arquiteto de avaliações coleta uma amostra de negócios imobiliários (valores de transação, não de oferta) com imóveis semelhantes. Para cada elemento da amostra, identifica as características (variáveis) de cada negócio realizado. Algumas das variáveis mais comuns e com melhor resultado são área, vagas de garagem, quartos, banheiros, suítes, padrão, estado de conservação, localização. Esta última responde bem quando é dada pela renda média familiar do local, conforme divulgado pelo IBGE (dado público). Coletadas as características de cada elemento, o avaliador busca estatisticamente uma equação de regressão que melhor explique o comportamento da variância da amostra coletada. Os dados e as variáveis são testadas, e aquelas com melhor aderência ao comportamento desta variância são incorporadas a um modelo explicativo para o comportamento dos valores de transação. Caso os testes estatísticos mostrem confiabilidade no modelo, inferimos o valor de mercado do imóvel em avaliação a partir deste modelo preditivo. Por este motivo, a qualidade da amostra é essencial para uma avaliação correta.

Mas nem sempre este modelo é viável. Pode acontecer do imóvel a ser avaliado não ter semelhantes na região para comparação. Neste caso são utilizados outros métodos.

Quando for possível estimar o retorno dado pelo aproveitamento eficiente do imóvel (por exemplo, em avaliação de terrenos), partimos do valor de mercado do imóvel resultante (projeto paradigma – edifício, conjunto, lotes, etc.) e “desmontamos” seus componentes financeiros até obter o valor isolado do avaliando. Este é o método involutivo.

Quando neste caso o avaliando é o próprio imóvel resultante sem semelhantes na região, partimos do valor do terreno, somamos o custo e as despesas de construção, adicionamos o fator de comercialização local e obtemos o valor provável do imóvel. Este é o método evolutivo.

E quando o imóvel está intimamente associado à operação de uma empresa, a avaliação imobiliária se aproxima do conceito corporativo de valuation: associamos o valor do imóvel ao valor da empresa. Utilizamos então os conceitos consagrados de avaliação de empresas pelo valor presente do fluxo de caixa futuro, considerados os valores de investimento, residual e patrimonial de seus componentes.

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Fusão operacional entre BB e Caixa: a consagração das obviedades para os negócios imobiliários


Esqueça por um instante partidos e posições políticas. Esqueça a ideologia que você acredita ser a mais correta sobre a participação do Estado na economia. Tente imaginar uma explicação para um estrangeiro sobre como funcionam os bancos do governo no Brasil. São quatro instituições: Banco Central, BNDES, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.

A função do Bacen é fácil de explicar, basta falar da execução da política monetária, fiscalização, regulação, comparar com o Fed e o BCE, e o cara já entendeu. O BNDES é o banco de fomento, de transferência de recursos públicos, de crédito para o investimento (conceito econômico, aquele que faria o PIB crescer, se fosse maior). O BB é um banco de varejo. De economia mista, vá lá, é a vontade de nossos governos que seja assim, faz parte de nossa cultura bancária, enfim… Tem seu core business na competição direta com os bancos privados. E a Caixa é o banco da habitação, do negócio imobiliário, da operação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço do trabalhador – FGTS, dos programas sociais, dos programas de transferência de renda, e da poupança. E um pouco mais. Continuar lendo

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Livro Estudo de Viabilidade agora em papel


O livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários agora tem uma versão em papel.

Publicado pelo Createspace (subsidiária da Amazon), o livro é idêntico ao digital em seu conteúdo, tem 120 páginas e foi editado no padrão 6″x9″ (brochura).

Clique aqui para acesso ao livro.

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários - Ricardo Trevisan (livro em papel)

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários – Ricardo Trevisan (livro em papel)

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