definição – Página 18 – Blog do Trevisan

O que é RevPAR?

O mercado hoteleiro tem dois grandes direcionadores de receitas: Taxa de Ocupação e Diária Média.

A taxa de ocupação é obtida dividindo o número total de apartamentos ocupados, excluindo cortesias e uso da casa, pelo número de apartamentos disponíveis no ano. Entretanto, uma ocupação elevada decorrente de baixos valores de diárias não ajuda a elevar receitas.

A diária média, por outro lado, é calculada dividindo-se a receita de apartamentos, já deduzido o café da manhã, pelo total de apartamentos ocupados (excluindo cortesias e uso da casa). Veja que baixa ocupação por valores elevados melhora este indicador, mas não significa melhora no volume de receita. Continuar lendo O que é RevPAR?

O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

A nova lei de regularização fundiária urbana e rural, sancionada no último dia 11, traz muitas mudanças ao empreendedor imobiliário. Uma das mais importantes é o artigo 58, que regulamenta o condomínio de lotes. Até então, os chamados “condomínios fechados” só existiam em duas formas:

um loteamento comum que é informalmente fechado e administrado por associações de moradores. São os casos dos loteamentos fechados onde a unidade negociada é o lote e cada comprador constrói sua casa com projeto próprio;
um condomínio de casas, onde a unidade negociada é uma casa construída pelo empreendedor de forma padronizada (caso da lei de Vilas de São Paulo).

A nova lei permite que a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Continuar lendo O que muda com a nova Lei Federal de Regularização Fundiária (13.465/2017)?

Como calcular EBIT e NOPAT

Já falamos aqui sobre Custo de Oportunidade, mas vale a pena reforçar a ideia: é o quanto se deixou de ganhar por não aproveitar outras oportunidades disponíveis ao se decidir por determinada alternativa financeira. (ASSAF NETO, 2014:1) E essa comparação deve ser feita com alternativas de mesmo risco.

Portanto, o custo de oportunidade é a remuneração mínima exigida pelo investidor.

A necessidade de outros indicadores além do lucro contábil vem de suas limitações como medida de desempenho econômico, tais como:

Não incorpora o risco do negócio
Não inclui o custo de capital do acionista (custo de oportunidade)
É apurado pelo regime de competência, não equivale ao resultado disponível de caixa
Ignora o valor do dinheiro no tempo

Valor só é criado ao acionista quando as receitas de vendas superam todos os dispêndios incorridos, inclusive o custo de oportunidade do capital próprio. Este resultado adicional é conhecido por MVA (Market Value Added), ou goodwill. Por isso, gerar lucro contábil não é suficiente. Uma empresa pode ter lucro e estar destruindo valor ao mesmo tempo, se o custo de oportunidade não for superado (não remunera adequadamente o risco).

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O que é especulação imobiliária?

Este é um dos termos mais mal utilizados pela imprensa quando se fala de desenvolvimento urbano. Seu uso indiscriminado costuma se referir à ocupação ou adensamento de uma área sem o devido planejamento ou desenho urbano. Mas especulação imobiliária não é exatamente isto, pelo menos não em sua totalidade. Continuar lendo O que é especulação imobiliária?

Custo de capital total (WACC)

Encerraremos aqui a série de 4 artigos sobre o custo de capital:

Sempre que falamos de fluxo de caixa descontado (FCD), a taxa de desconto a ser aplicada será o custo de oportunidade do projeto, empreendimento ou empresa, dependendo do caso. E o custo de oportunidade do capital, nada mais é que o seu custo financeiro.

Agora que você já entendeu como é calculado o custo de capital próprio, falta apenas considerar o custo do capital de terceiros (passivo oneroso, aquele que exige pagamento de juros) para descobrir o custo de capital de todo o investimento responsável pelo fluxo de caixa. Este cálculo é essencial a três dos principais assuntos tratados neste blog:

Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários (incorporação imobiliária)
Gestão de empresas de arquitetura, engenharia e design
Avaliação econômica de imóveis (método da capitalização da renda, parte 4 da NBR 14.653)

O custo de capital total é calculado pelo custo médio ponderado de capital (em inglês, Weighted Average Cost of Capital – WACC). Este custo é calculado considerando o benefício fiscal do capital de terceiros. Este benefício decorre da dedutibilidade fiscal do pagamento de juros sobre as dívidas (o que não ocorre com o capital próprio):

Custo de capital de terceiros = rKT x (1 – Tc)

Onde:

rKT: taxa paga pelo uso de capital de terceiros
Tc: alíquota de tributos sobre a renda da empresa

Tendo isto em mente, o custo de oportunidade de uma empresa alavancada, calculada através do WACC, será: Continuar lendo Custo de capital total (WACC)