Curso de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Estamos muito felizes em anunciar que um dos cursos digitais mais solicitados acaba de ser lançado! A partir de agora, você pode seguir o passo a passo de uma construção e análise de estudo de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários em nossa Plataforma Teachable.

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Neste curso, você verá desde o conhecimento básico para quem nunca teve contato com o tema, passando pelos métodos paramétricos e ágeis para obtenção dos custos e receitas de um empreendimento imobiliário, até a forma como se calcular o desconto máximo possível de ser concedido no estande de vendas! Continue lendo “Curso de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários”

Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária

Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).

Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:

  • Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
  • Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)

Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).

Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:

 

rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).

A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).

rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).

A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).

Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).

Substituindo na fórmula:

WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66

WACC = 8,27% ao ano

Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.

Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.

Saiba mais:

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Avaliação econômica de imóveis

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Leia também:

Custo de capital: o que é coeficiente de correlação

Beta alavancado: o que é e como calcular

Em nossos textos anteriores sobre o assunto, já falamos da importância crucial da taxa de desconto em análises de fluxos de caixa.

Em nosso texto anterior, fizemos um exemplo de cálculo de custo de capital próprio pelo CAPM, que pode ser utilizado como taxa de desconto em empresas que não sejam financiadas por dívida alguma, mesmo que em pequena proporção (empresas com 100% de capital próprio).

Também já falamos sobre como calcular uma taxa de desconto para empresas com algum tipo de financiamento por capital de terceiros através do WACC.

O que ainda não tratamos por aqui foi sobre o aumento da percepção de risco por parte do acionista à medida que a proporção de dívidas aumenta na estrutura de capital da empresa. Continue lendo “Beta alavancado: o que é e como calcular”

O que é IFIX?

IFIX é o índice que representa a comportamento de uma carteira teórica de fundos imobiliários (FII) negociadas na B3 (Bolsa de Valores de São Paulo). De forma similar a outros índices (como o Ibovespa, por exemplo), cada papel tem um peso de participação no índice, e é revisto periodicamente.

Os fundos componentes do IFIX são selecionados por sua liquidez e ponderados por seu valor de mercado total (preço de última negociação de cada cota x número de cotas). Por este motivo, um dos indicadores de cada FII é justamente a participação no IFIX. Continue lendo “O que é IFIX?”

O que é plano de negócios?

O plano de negócios (business plan) é um documento estratégico que demonstra a viabilidade de um empreendimento explicando como os desafios estratégicos, de mercado, financeiros, de marketing, de pessoas e operacionais serão enfrentados.

Por ser estratégico, o plano de negócios não detalha questões operacionais, principalmente quando houver maior padronização neste aspecto. As únicas questões operacionais abordadas serão aquelas amplas, de impacto estratégico ou nos demais aspectos do negócio. Continue lendo “O que é plano de negócios?”

Dez anos no ar! E você pode ganhar um livro em casa

Prezados leitores,

Hoje é um dia muito especial para nós: há exatamente 10 anos colocamos online a primeira versão deste blog, sem a menor suspeita de que aquele projeto pessoal um dia viraria este complexo de conexões e soluções digitais que está à sua frente.

Foram dez anos incríveis de ótimas surpresas vindo de fontes que nem sabíamos da existência em 2009. De lá para hoje, criamos uma escola digital, passamos a oferecer palestras, concedemos inúmeras entrevistas à imprensa nacional, participamos de eventos em várias cidades brasileiras, lançamos seis livros, fomos convidados por duas universidades brasileiras a apresentar nosso conteúdo a estudantes de graduação e pós-graduação, fomos citados como referência técnica em documentos oficiais… e talvez eu esteja ainda me esquecendo de mais alguns resultados, mas não importa. O importante é dizer que estamos muito felizes em te ver por aqui, não importa se nos acompanha desde 2009 ou se acabou de nos encontrar.

E, para comemorar esta data tão importante, vamos sortear um exemplar de nosso último livro publicado e enviar gratuitamente à residência da pessoa sortuda (desde que esteja no território nacional brasileiro). Para participar, basta inserir um comentário neste post informando seu desejo de participar do sorteio e informando um e-mail para contato (o comentário deverá estar no blog ricardotrevisan.com, não serão considerados em mídias sociais).

Fácil, hein? O sorteio será realizado no dia 31 de julho de 2019, e só considerará os comentários postados até 30/07/2019.

Boa sorte!

Um forte abraço,

Ricardo Trevisan

Resultado do sorteio (31/07/2019)

Sorteado: Joel Ferreira Junior

Vide comentários abaixo.

Obrigado a todos que participaram!

Abraços,

RT

Livros

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários – Segunda Edição

viabilidade

Esta segunda edição do livro mais vendido sobre o assunto traz, além de todo o material original revisado e ampliado, o dobro do material publicado na edição anterior, incluindo conceitos de criação de valor econômico, como EVA, MVA, Goodwill, métricas de aferição por fluxo de caixa, e apresenta o conceito de Project Finance e a norma técnica brasileira (ABNT NBR) pertinente. Continue lendo “Livros”

O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)

Já falamos por aqui sobre a atual tendência de profundas alterações no modelo de financiamento imobiliário brasileiro, em especial a insuficiência da dupla FGTS e SBPE como fontes de financiamento e a necessidade de funding alternativo. O momento, não por acaso, coincide com o amadurecimento de nosso mercado de capitais e redução na taxa básica de juro da economia (taxa Selic). Este cenário é propício para a criação de novos instrumentos financeiros (em geral, títulos) lastreados no mercado imobiliário, um método amplamente utilizado em todo o mundo para o financiamento do crédito imobiliário. Continue lendo “O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)”

Custo de capital total (WACC)

Encerraremos aqui a série de 4 artigos sobre o custo de capital:

  1. O que é coeficiente de correlação?
  2. O que é Beta?
  3. Custo de capital próprio (CAPM)
  4. Custo de capital total (WACC)

Sempre que falamos de fluxo de caixa descontado (FCD), a taxa de desconto a ser aplicada será o custo de oportunidade do projeto, empreendimento ou empresa, dependendo do caso. E o custo de oportunidade do capital, nada mais é que o seu custo financeiro.

Agora que você já entendeu como é calculado o custo de capital próprio, falta apenas considerar o custo do capital de terceiros (passivo oneroso, aquele que exige pagamento de juros) para descobrir o custo de capital de todo o investimento responsável pelo fluxo de caixa. Este cálculo é essencial a três dos principais assuntos tratados neste blog:

  • Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários (incorporação imobiliária)
  • Gestão de empresas de arquitetura, engenharia e design
  • Avaliação econômica de imóveis (método da capitalização da renda, parte 4 da NBR 14.653)

O custo de capital total é calculado pelo custo médio ponderado de capital (em inglês, Weighted Average Cost of Capital – WACC). Este custo é calculado considerando o benefício fiscal do capital de terceiros. Este benefício decorre da dedutibilidade fiscal do pagamento de juros sobre as dívidas (o que não ocorre com o capital próprio):

Custo de capital de terceiros = rKT x (1 – Tc)

Onde:

rKT:      taxa paga pelo uso de capital de terceiros
Tc:         alíquota de tributos sobre a renda da empresa

Tendo isto em mente, o custo de oportunidade de uma empresa alavancada, calculada através do WACC, será: Continue lendo “Custo de capital total (WACC)”