Breve histórico das vilas de São Paulo

Vários trabalhos caracterizam bem o que é uma vila na cidade de São Paulo. Apesar de haver outras definições encontradas por Solange Aragão (FAUUSP, 2000), a que melhor explica nosso objeto de estudo em seu trabalho é: conjunto de casas de mesma arquitetura implantada no interior de um terreno, conformando ruas e pátios. A lei municipal 10.015/85 define vila como um conjunto de pequenas habitações independentes, em geral idênticas, e dispostas de modo que formem rua ou praça interior, por via de regra sem caráter de logradouro público. A Lei de Vilas define o tipo como conjunto constituído por unidades habitacionais isoladas, agrupadas, geminadas ou sobrepostas em condomínio.

Devemos ter cuidado ao utilizar tais definições, pois referem-se à produção de um determinado período, compreendido entre 1937 e 1968, como veremos adiante. Existe um período anterior, das vilas operárias, quando os conjuntos eram produzidos em dimensões maiores, próximas a indústrias, e às vezes incluíam comércio, serviços, escolas e outros equipamentos. Neste primeiro período, as vilas criavam vias públicas de circulação (vide como ótimo exemplo a Vila Maria Zélia).

As vilas do terceiro período, viabilizadas pela lei municipal 11.605/1994 (Lei de Vilas), apresentam características distintas das produzidas em épocas anteriores, mas possuem a mesma estrutura física (casas reproduzidas várias vezes, dimensões relativamente pequenas, conformação de áreas coletivas internas) e fundiária (um único lote não dividido).

O tipo vila construído após a lei de 1994, por seguir o modelo de loteamento fechado, não tem mais a pequena rua de acesso às casas do interior da quadra, e a transição entre o espaço público da rua e o interior da vila é abrupto, via de regra com muros e guaritas. São constituídas em regime de condomínio e produzidas por incorporadoras imobiliárias.

Primeiro período: as vilas operárias

No final do século XIX, São Paulo vivia um surto de industrialização patrocinado pela indústria cafeeira, e a demanda por habitação foi incrementada pelo grande contingente de trabalhadores imigrantes que chegavam à cidade. Este cenário tornou a construção de casas para aluguel um negócio muito atraente, e casas precárias eram facilmente alugadas. Novos conjuntos de habitações insalubres eram construídos para suprir uma demanda que não parava de crescer. A cidade não estava preparada para receber, além de imigrantes, os que vinham de regiões próximas em busca de emprego. A oferta de moradias e a infraestrutura instalada estavam atrasadas em relação à velocidade de produção da cidade, que entre 1886 e 1900 vivenciou o seu crescimento mais vertiginoso – multiplicou por cinco sua população.

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Capacidade efetiva da via e acesso a condomínios fechados

A capacidade efetiva da via é dada por:

CEfV = 525 x N x B (veículos por hora)

N: número de faixas
B: largura da faixa (em metros)

Para o acesso de condomínios, calcule o horário de pico como o total estimado do número de veículos dividido por 2 horas.

Exemplo: um condomínio horizontal com 800 casas, com uma estimativa de 3 automóveis por unidade (alto Continuar lendo

Condomínios de casas em São Paulo: das origens à opinião dos moradores

Condomínios de casas em São Paulo: das origens à opinião dos moradores

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Os anos 1980 trouxeram às cidades brasileiras o crescimento da violência urbana e da respectiva percepção de insegurança. A classe média passou a procurar proteção fechando-se dentro de áreas muradas e monitoradas. Num primeiro momento, a procura maior foi por apartamentos, e isso reduziu substancialmente a área da habitação para as famílias habituadas a casas com cômodos espaçosos – especialmente a cozinha teve a maior redução de tamanho e provocou alterações profundas no modo de usar a moradia. Mas a insegurança e o alto custo da terra continuavam provocando rejeição cada vez maior à habitação unifamiliar de frente para a rua pública. Havia evidentes vantagens na habitação coletiva em forma de condomínios, que naquele momento eram essencialmente verticais.

As primeiras iniciativas de associação horizontal de habitações foi a de fechamento de loteamentos, como o empreendimento Alphaville Residencial (Albuquerque Takaoka), em 1975. Este tipo de empreendimento não é um condomínio porque Continuar lendo

Diferença entre vaga autônoma e vaga não autônoma

Vaga autônoma é aquela que possui uma matrícula própria, assim como as unidades autônomas (apartamentos ou casas em condomínios). Ela pode ser vendida e comprada de forma independente da unidade autônoma, a não ser que o condomínio ou a matrícula tenha alguma regra que impeça isso.

A vaga não autônoma é aquela que não possui matrícula própria, está vinculada a uma unidade ou faz parte da área comum do condomínio. Ela pode fazer parte da área privativa da unidade ou não, depende de como foi feita a incorporação. Continuar lendo

O que é área privativa?

A área privativa é a área total de uso exclusivo da unidade autônoma. Áreas internas da unidade autônoma (sala, cozinha, banheiro, etc.) são áreas privativas, assim como as paredes internas. Essa é a diferença de área útil (essa última não inclui paredes nem soleiras).

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A diferença entre construtora e incorporadora

[Atualizado em 16.11.2018]

A construtora é a empresa responsável pela construção, ou seja, a execução física do edifício ou estrutura. O que ela faz é a construção literal: contrata ou terceiriza mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos, tecnologia construtiva, testes de qualidade e ensaios tecnológicos. Sua responsabilidade é garantir a qualidade física da obra e os prazos de execução, além de cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc. – os chamados vícios construtivos). A construtora também é responsável pela segurança dos operários, portanto deve ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.

A construtora costuma ser contratada pela incorporadora para a execução da obra. Não há diferenças muito sensíveis entre as principais construtoras, seu trabalho tende a ser melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais planejamento imobiliário, nem vendas, nem divulgação do empreendimento, nem financiamento, nem projeto técnico (no sentido de design) do empreendimento (definição de produto), mas permanece com a responsabilidade sobre o projeto (no sentido de project).

Do outro lado está a empresa incorporadora, aquela empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Muitas construtoras absorvem também a atividade de incorporação por promover retornos muito maiores que os de construção (obviamente por ter maior risco).

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Fluxo de decisões típico do projeto (project). Por cores, os agrupamentos típicos de atividades em um mesmo player do negócio. Modelo baseado em esquema proposto por Marcelo Westermann.

A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:

  • Minuta de convenção de condomínio atendendo a toda a legislação vigente, Norma Técnica de Desempenho NBR 15.575 em todas as suas partes, e incluindo em seu teor todo o exigido pelo Direito do Consumidor
  • Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos, conforme exigido pela legislação vigente
  • Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.

A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:

  • o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora
  • a construtora, que vai realizar  obra
  • consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio
  • escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento
  • consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
  • empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento
  • agências de marketing, publicidade e propaganda

A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.

Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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