Avaliação e alienação de imóveis da União


[Marcelo Berti, desembargador. Secovi-SP, 11/12/17]

Imóveis públicos não são passíveis de usucapião, como já apontamos, e isso cria a necessidade de outros instrumentos para a regularização fundiária. As ocupações não costumam obedecer às divisas entre áreas públicas e privadas, e são invadidas as áreas de doação de loteamentos demarcadas como áreas verdes, vias públicas, praças, uso institucional, etc., os quais viram lotes em sua situação de fato.

Desde os primeiros projetos para esta nova lei, os bens públicos foram considerados como objeto de ReUrb, inclusive a ReUrb-E (prevista no Art. 16). Neste último caso será necessária avaliação do imóvel.Ainda antes de efetivamente entrar no assunto, a lei autoriza a reconhecer o direito de regularização fundiária em imóveis da União para ReUrb-S, incluindo também imóveis de Municípios, Estados, e Distrito Federal (Art. 23, parágrafo 4º.).

O Título III trata especificamente dos procedimentos de avaliação e alienação de imóveis da União (desenvolvido pelo Ministério do Planejamento, diferente do restante da lei, que ficou com o Ministério das Cidades).

O Art. 83 admite a regularização fundiária em área urbana ou de expansão urbana, não seguindo a ideia inicial do projeto de lei que objetivava a destinação da área, e não o macrozoneamento. O mesmo artigo determina que a ReUrb em área da União seja regulamentada em ato específico da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), a qual tem 12 meses a contar da aprovação da lei (julho de 2017) para fazê-lo.

O Art. 84 trata da venda direta a seus ocupantes, quando se tratar de núcleos urbanos, dispensando a aplicação da 8.666/93.

A nova lei também trouxe a figura da Certidão de Autorização de Transferência (CAT), diferente da CRF prevista na própria lei, a qual será levada diretamente ao registro de imóveis. A CAT só se aplica à regularização fundiária de núcleos em imóveis da própria União.

Este novo regramento atinge um grande número de imóveis em situações específicas, tais como:

  • Imóveis da Marinha, que inclui todos aqueles situados a 33 metros da linha de preamar de 1831. Exemplo emblemático é Belém (PA), onde metade da cidade está em áreas da Marinha em função desta regra, e não podia ser titulada até a aprovação da nova lei 13.465/17;
  • Imóveis enfitêuticos;
  • Comunidades tradicionais (que representa grande parte dos imóveis da União). Estas comunidades eram muitas vezes retiradas por falta de amparo legal, o qual foi trazido nesta nova lei.

Ainda assim, muito ainda depende da regulamentação que virá. Ministro de Estado, em portaria, pode elencar quais imóveis são passivos de serem alienados.

Exemplos de desdobramentos possíveis da lei, aventados pelo palestrante: o primeiro são as ilhas, hoje concedidas por aforamento. Seus ocupantes poderão manifestar interesse na compra, por valor de mercado, ressalvadas as restrições quanto a posições estratégicas, defesa nacional, situações de fronteiras, etc. Aqui entra também a Amazônia Legal, onde muitos imóveis ainda são da União. Os poucos títulos que existem são inseguros, pois a sua origem dominial não resistiria a um exame mais acurado. Muitas prefeituras emitiram títulos sobre terras da União, de cidades inteiras. Esta instabilidade jurídica favorece ocupações, cujos movimentos organizados, conhecendo este ponto fraco, se aproveitam para invadir estas áreas, desmatam e vendem a madeira (a qual possui elevado valor de mercado). Isto cria uma situação perversa, em que muitas famílias estão vivendo de acordos espúrios que usam indevidamente o Poder Judiciário. Após a invasão, entram com ação de reintegração de posse, a qual só se efetiva após a venda da madeira, e as famílias passam a explorar economicamente a área como pasto, consolidando o desmatamento da floresta amazônica sem que seja possível a aplicação de qualquer multa ambiental, pois os proprietários foram “vítimas”. Segundo este palestrante, o título legítimo poderia evitar estes casos, pois é muito mais difícil invadir uma área que tem dono, sem o qual não há quem se responsabilizar por atos deste tipo.

Aberta a sessão para discussão, Olivar Vitale lembrou que a venda de imóveis da União deverá ser feita a partir de avaliação feita pela Caixa Econômica Federal, desde que com alienação fiduciária a favor da União, em 240 parcelas para a baixa renda, ou 120 parcelas para famílias de renda mais alta.

CAT: qualquer cidadão pode pedir, e será levada diretamente ao Registro de Imóveis (para venda direta), se a União concordar. A SPU tem 12 meses para regulamentar os artigos 83 e seguintes (até Art. 90).

Em casos de ReUrb-S, a União poderá transferir ao município o processo de regularização, pois este último conhece melhor a realidade local, para regularizar emitindo a CRF. A ReUrb-E pode ser praticada pela União, mas depende de regulamentação da matéria.

Faixas de Orla: (áreas da Marinha por estar dentro dos 33 metros da linha de preamar de 1831) não são aceitas como garantia bancária, vira um “ativo morto”, pois é direito pessoal e não direito real. Como o valor destas áreas é levado, provavelmente os ocupantes não se interessarão pela compra. Incluindo as áreas de acrescidos da Marinha, estas áreas são bastante significativas. Exemplo é o município de Cubatão (SP), quase totalmente nesta situação. A SPU cobra pelas aerofotos antigas, incluindo áreas que já foram mangue ou alagáveis e que estão há muito tempo secas. Aplicadas as plantas genéricas de valores dos municípios, os montantes passam a ser elevados, acima do real valor de mercado. As benfeitorias devem ser excluídas das bases de cálculo de taxas. Mas vários terrenos foram preparados, criando valor econômico (exemplo são os pátios de contêineres). A SPU está cobrando pelo valor atual, usando a planta genérica de valores, dando a impressão de que o intuito é muito mais arrecadatório que de efetiva regularização fundiária.

O laudêmio é cobrado com uma alíquota de 5% sobre o valor do imóvel (valor que foi considerado elevado por ouvintes).

Foi também esclarecido que a legitimação fundiária em áreas públicas deve ser gratuita.

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