Direito Real de Laje


O sexto dia de debates no Secovi-SP sobre a nova lei federal de regularização fundiária (13.465/17) foi apresentado por Francisco Loureiro, Olivar Vitale, Patrícia Ferraz (ORI de Diadema/SP) e Pedro Cortez.

[Francisco Loureiro, 07/11/17]

A nova lei de regularização fundiária (13.465/17) inseriu capítulo à parte no Código Civil para o tratamento do Direito Real de Laje (Art. 1510-A e seguintes). Mexeu também com a Lei de Registros Públicos (Art. 176).

O objetivo foi tratar de uma situação muito comum em comunidades carentes, caso do Rio de Janeiro e Diadema, onde uma pessoa vende o direito de construir sobre a laje como solução para a falta de chão. Segundo o palestrante, trata-se de direito informal de fato, consolidado pelos usos e costumes.

Surge então a questão: é bom regular esta situação jurídica? A opinião do palestrante é de que a MP 759/16 tratava do assunto de forma pior que a versão aprovada pelo Congresso. O conceito do Direito Real de Laje é o direito de construir sobre edificação alheia. O Direito de Laje é constituído sobre (acima da laje de cobertura) ou sob (subsolo) construção alheia. A ideia do direito sob a construção base é o aproveitamento do subsolo do terreno em declive, com possibilidade de salubridade [quem, como eu, já trabalhou com habitação em prefeitura sabe que isto não funciona bem assim…]

Trata-se de nova modalidade de propriedade. Até então, o Art. 1.225 do Código Cvil servia como uma espécie de “catálogo” de tipos de propriedade, e qualquer novidade sofreria uma tentativa de ser “encaixada” em alguma modalidade conhecida, mas para alguns tipos isso não é mais possível. A definição trazida pelo Art. 1.228 do Código Civil não consegue abranger novos tipos de propriedade que existem de fato. Exemplo é o timeshare, que não se enquadra em qualquer modalidade conhecida.

[Aqui abro uma explicação para quem não conhece o timeshare: também chamada de titularidade de férias partilhadas, é uma propriedade onde a pessoa compra um período de tempo específico (normalmente uma semana ou mais) de usufruto de um empreendimento. A ideia é disponibilizar casas de férias ao alcance financeiro daqueles que gostariam de ter esse tipo de propriedade integral, mas não possuem essa capaciddade financeira ou não querem o compromisso financeiro da compra e manutenção de uma segunda casa.]

O Direito Real de Laje não deve ser confundido com o Direito de Superfície, pois:

  • O direito de superfície é temporário, o de laje tende à perenidade;
  • O Direito Real de Laje gera matrícula própria, como se fosse uma unidade autônoma (o de superfície não gera). Deve fazer alusão à matrícula original sobre a qual se edifica a nova construção, origem da laje. Sem isso, o imóvel não se localiza;

Não é condomínio.  Difere do condomínio edilício por ser este último é subordinado a:

  • Existência de edificação (exceto para o condomínio de lotes, criado pela mesma Lei 13.465/17)
  • Edificação associada à Unidade Autônoma (exceto condomínio de lotes)
  • Fração ideal do terreno
  • Saída para via pública

No Direito de Laje não existe parte ideal de coisa comum, não há fração ideal de terreno para esta Unidade Autônoma. Surge então a questão do acesso: deve ser independente (posição na MP original, com o problema de disponibilidade de espaço físico)? Ou pode ser pelo interior da construção de base? Esta última possibilidade é permitida pelo Art. 1.510 do Código Civil.

 

Requisitos cumulativos

(Parágrafo 6º do Art. 1.510-A do Código Civil):

  • Consentimento / anuência expressa do dono da construção base. Em caso de laje sobre laje (chamada aqui de laje de segundo grau), os demais direitos de laje dependem do consentimento expresso de todos. Não vale o silêncio nem o consentimento tácito, tem que ser por escrito.
  • Respeito às posturas urbanísticas edilícias vigentes (a prefeitura deve aprovar o imóvel, um dos pontos mais estranhos da lei. Qual profissional com CAU / CREA, em sã consciência e sem uma arma na cabeça aceitará a edificação em órgãos públicos?!)
  • Registro em matrícula no Oficial de Registro de Imóveis – ORI.

Duas possibilidades de Direito Real de Laje:

  1. Por concreção: não há nada construído sobre a laje, o comprador será responsável por construir;
  2. Por cisão: venda de uma construção pronta sobre a laje.

Cabe a laje de segundo grau em ambos os casos, segundo o palestrante. Da mesma forma, cabe a laje do legado (transmissão hereditária da propriedade). Conforme Art. 1.784 (princípio herdado do direito francês), a morte transmite a propriedade instantaneamente – só o registro é que se regulamenta depois.

O palestrante também entende ser possível usucapir a laje. A questão que fica é como abrir a matrícula, uma vez que é originário, e não derivado. A usucapião, não custa recordar, converte posse em propriedade. Mas a construção de base, em geral, não estará ainda registrada!

O registro do imóvel comporta dois atos:

  • Averbação da construção base
  • Registro do novo direito sobre a laje

O desafio, neste contexto, é regularizar a construção base para poder registrar a outra que está em cima.

Uma situação muito comum no divórcio em casais de baixa renda é cada um ficar com um pavimento em grande parte dos casos em que não há capacidade financeira de sair dali. Na prática, o juiz de família acaba criando a figura do Direito Real de Laje.

Observar que o Art. 1.510-A do Código Civil incide sobre o espaço aéreo e subsolo tomados em projeção vertical. Não pode para os lados, portanto não se confunde com condomínio de casas. A construção não pode ter amplitude maior que a construção base. Trata-se de uma norma cogente (opinião do palestrante).

 

Efeitos do Direito Real de Laje

  • É alienável – o proprietário pode vender, doar, trocar ou transmitir causa mortis
    É transmissível
  • Pode dar em garantia (hipoteca, alienação fiduciária)
  • Pode constituir usufruto
  • Pode haver servidão

Limitação: direito de preferência. A alienação de unidades sobrepostas dá preferência, em igualdade de condições, ao proprietário da construção base e aos detentores das lajes, nessa ordem. A lei não fala sobre a alienação da base, mas se o objetivo da lei for a consolidação da propriedade, podemos supor que a mesma regra se aplique dando direito de preferência aos detentores das lajes.

O Art. 1.510-C do Código Civil define as regras do Direito Real de Laje, como despesas e modificações na fachada do edifício. O resto será aplicado de forma supletiva. Não existe a figura de convenção de condomínio, e os direitos e deveres de condomínios só se aplicam se forem compatíveis com esse tipo de direito.

Direito de Vizinhança: o uso da laje não pode ferir o tipo de uso previsto, sendo vedados os desvios de uso. Devem ser respeitados os princípios de:

  1. Sossego
  2. Saúde
  3. Segurança
  4. Bons costumes (definição vaga…)

A inadimplência no rateio de despesas, do ponto de vista do direito, pode ser cobrada conforme o Art. 345 do Código Civil.

O Art. 1.510-E prevê apenas uma modalidade de extinção: a ruína da construção de base (salvo se a mesma for reconstruída dentro do prazo de 5 anos). AC opinião do palestrante é de que se trata de rol exemplificativo. Exemplos levantados no debate:

  • Se o Direito Real de Laje se aplicar ao subsolo e este permanecer intacto, não haveria extinção?
  • Se após a ruína, o proprietário da construção de base adiar propositalmente a reconstrução para extrapolar os 5 anos, cabe uma ação?
  • Em caso de desapropriação, a indenização é rateada. Em que proporção?
  • Usucapião provocada por terceiros extingue o Direito Real de Laje?
  • Distrato: pode ocorrer, se levado o RI
  • Renúncia: pode ocorrer, se levada ao RI
  • Opinião do palestrante: não caberia resolução por inadimplemento de despesas comuns.

[Patrícia Ferraz, ORI de Diadema/SP]

Levantou sérias dúvidas e riscos sobre o instrumento. Conhecedora da realidade da cidade com maior densidade demográfica do Brasil com precária condição socioeconômica, a palestrante vê sérios riscos de adensamento inseguro de cidades metropolitanas. Em Diadema, a venda de lajes existe de fato, sendo comum até a venda da quinta laje.

Existem muitas ações e novas normas simbólicas cheias de discurso, mas muito distante de como poderia e deveria estar acontecendo. Muito tem sido feito no sentido de regularizar a precariedade, e pouco se faz para prevenir novas invasões de áreas públicas e particulares – desde 2007 não há recursos para conter invasões (em nunhuma lei se fala sobre isso…). Mudam os nomes, mas a realidade de fato não se altera. Há uma sucessão de leis ofertadas a poderes públicos locais que não têm recursos para a regularização fundiária.

Prevê também a criação de novos problemas decorrentes do Direito Real de Laje, principalmente sociais. Talvez esse problema pudesse ser resolvido com condomínios simples [abro um comentário pessoal: se a lei já criou uma nova modalidade simplificada de condomínio, porque não resolveu a regularização de lajes por este instituto?].

O instrumento da nova lei 13.465/17 prevê que a construção de base deverá ser precedida por aprovação da prefeitura, o que cria outra dificuldade de aplicação, a meu ver:

Que técnico de prefeitura, detentor de registro no CREA ou CAU, em sã consciência, aprovará uma construção que não sabe a realidade estrutural do que será erigido acima, nem em que carga?
A prefeitura fatalmente solicitará ART/RRT de profissional responsável. Quem aceitará assumir essa responsabilidade sobre uma construção precária que receberá cargas desconhecidas em pontos de apoio igualmente imprevisíveis?

Outras questões que surgiram nos debates:

  • A criatividade do mercado ao se apropriar do instrumento é imprevisível hoje, e o que for desenvolvido terá que ter registro formal;
  • Art. 1.510-A: cessão de superfície. Preâmbulo da matrícula deverá descrever a área do lote. Necessidade de se averbar a distinção entre as construções para depois abrir a outra matrícula.
  • Como calcular o valor econômico do Direito Real de Laje? Pela superfície? Soma a construção? E o terreno entra com qual proporção no cálculo do valor?
  • Cessão do Direito: como prevenção, deve ser exigida certidão da prefeitura, alguma ficha técnica que comprove o potencial construtivo do imóvel para dar garantias de sua regularidade.
  • Como saber se as posturas municipais estão sendo cumpridas? [Loureiro: municípios terão que se aparelhar para isso]
  • [Pedro Cortez: a legislação ficou tão elitista e exigente que criou apenas loteamentos clandestinos nas cidades, pois a população a quem se destina não tem capacidade econômica de cumprir suas exigências]
  • [Olivar Vitale: vê a possibilidade de aplicação a imóveis públicos, como estações de Metrô]
  • Patrícia retomou lembrando que deveríamos buscar a versão mais moderna de habitação social, a moradia digna. Sua preocupação também fica quanto ao equilíbrio entre contratos estabelecidos. Como será o rateio de despesas, por exemplo?
  • Telhado e terraços da cobertura são de uso do titular da laje – grande foco de conflitos
  • Palestrantes acreditam que o detentor da base pode limitar de partida proibindo a laje de segundo grau
  • Por que não resolver por condomínio? Olivar acredita ser mais complicado em função de exigências do Art. 1.331 do Código Civil, o que deixa mais complicado, trabalhoso, exigente. Exemplo: quadros NBR 12.721
  • Situação fática: hoje, 50% dos detentores de posse no Brasil estão forma da formalidade

Se este aspecto da lei (Direito Real de Laje) é uma abertura visionária, completa loucura ou inócua, só o tempo dirá. O mais provável é que fique em algum ponto entre essas três extremidades. Quem viver, verá.

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