Por um novo paradigma habitacional: o papel do município

Questão habitacional

Comecei a trabalhar com habitação social em 2002. Na época, a carência de recursos para o setor era entendida quase que como característica intrínseca, e havia uma predominância de entendimentos de que deveríamos fazer o possível, atuando das situações mais críticas com o pouco recurso disponível. Essa linha de entendimento levava a ações que ficaram conhecidas como “urbanização de favelas”. O que se fazia era levar redes de energia elétrica (oficial), água e esgoto a casas de autoconstrução precárias e insalubres.

O problema maior, a meu ver, é que as tais “urbanizações de favelas” não agiam sobre as casas! É isso mesmo, eram ações “habitacionais” que não tinham absolutamente nenhuma ação sobre as moradias em si. Não consigo entender como esse tipo de ação urbana possa ser caracterizada, stricto sensu, como habitacional.

Outro fato que logo veio a meu conhecimento e que certamente causa mais espanto frente ao contexto foi descobrir que a urbanização de favela não é uma ação tão econômica quanto se fazia parecer. Alguns colegas da prefeitura onde eu trabalhava me mostraram os reais custos de urbanização de algumas comunidades que estavam em curso havia mais de uma década, e os custos não eram muito distantes do que posteriormente vimos nos modelos do Minha Casa Minha Vida. Pior: gastavam quase o mesmo sem agir, em nada, sobre as moradias que continuavam precárias e insalubres. Continuar lendo Por um novo paradigma habitacional: o papel do município

Publicidade

O mercado de capitais e os imóveis para aluguel

Aluguel, propriedade e subúrbio

Uma característica da habitação no Brasil que sempre me intrigou é a dificuldade  de se consolidar um mercado imobiliário consistente para o aluguel. A despeito das políticas públicas da casa própria, as quais remontam ao Estado Novo de Getúlio Vargas e tomaram por completo o referencial nacional de habitação de interesse social, é no mínimo curioso que esse mesmo modelo se mantenha num ambiente perfeito para a locação, principalmente quanto às seguintes variáveis:

  • Custo de oportunidade do capital elevado: com uma das maiores taxas de juros do planeta, a família brasileira teoricamente estaria menos propensa a imobilizar seu capital num imóvel quando pode alocar esse recurso em ativos ainda mais seguros que a solidez dos tijolos, principalmente após o acesso pulverizado ao Tesouro Direto;
  • Dinâmicas urbanas de pouco controle público: diversos eventos razoavelmente frequentes em nossos espaços urbanos destroem valor imobiliário da noite para o dia, tais como o anúncios de obras públicas elevadas, como as vias e trilhos elevados, o anúncio de obras de grande porte e geradoras de tráfego, redesenhos de vias públicas que despejam tráfego intenso em ruas tranquilas, invasões de áreas públicas, desrespeito às leis e normas de tranquilidade urbana, entre muitas outras. O investidor racional certamente ponderaria esses elementos no risco desses ativos (o que explica o que eu disse acima sobre títulos poderem ter menor risco que imóveis sólidos).

Entretanto, a ideologia da casa própria segue firme, obrigado. É necessário aqui ponderar também o outro lado dessa equação: Continuar lendo O mercado de capitais e os imóveis para aluguel

Sobre fogos e lares

Qualquer consulta à literatura portuguesa sobre urbanismo e habitação levará o leitor brasileiro (ou de outro país lusófono estrangeiro) a uma observação curiosa: as unidades habitacionais sendo descritas como “fogos”. A origem disso é fácil de se intuir, uma vez que a ideia de proteção e abrigo se associa à presença do fogo e seus diversos benefícios derivados: iluminação, aquecimento e preparo de alimentos são as principais obviedades. Continuar lendo Sobre fogos e lares

PPP Habitacional no horizonte

A viabilização econômica de habitação social no Brasil (e no mundo) já conta com uma nova possibilidade, e muito promissora. Até pouco tempo atrás, todas as nossas políticas habitacionais de Estado foram baseadas na propriedade de imóvel subsidiado: desde os Institutos de Aposentadorias e Pensões do Estado Novo (1937-1964, 123.995 UH), passando pela discreta Fundação da Casa Popular – FCP (1946-1964, 18.132 UH), O Banco Nacional da Habitação (1964-1986), o Programa Minha Casa Minha Vida (desde 2009).

Porém nenhum desses programas chegou nem perto de resolver o problema habitacional no país. Aliás, não chegaram nem a amenizar o déficit habitacional. Mesmo o Minha Casa Minha Vida, que viabilizou 14,7 milhões de UH até 2017, não chegou nem a estabilizar, no saldo acumulado de todo o período, uma demanda que nunca para de crescer. Ou seja, há uma conclusão óbvia de que precisamos adicionar novas possibilidades de soluções a nossa carteira de opções.

E é o que está acontecendo: o Estado, sem capacidade econômico-financeira suficiente para fazer os investimentos necessários tem se aproximado cada vez mais de investidores privados – segmento este cada vez mais líquido e à procura de projetos estáveis, seguros e minimamente atrativos. Isso acontece cada vez mais porque as opções de aplicações financeiras estão cada vez mais restritas e com retornos decrescentes. É um fenômeno mundial que já chegou por aqui.

A forma de viabilizar essa aliança de interesses de forma vantajosa ao Estado (ou seja, que não represente um custo final maior que a opção de investimento Estatal direto ou pela tradicional contratação simples de obra) tem sido a parceria público-privada. E os exemplos já existem, concretizados. Continuar lendo PPP Habitacional no horizonte

Habitação Social no Brasil: brevíssimo resumo

Conjunto Habitacional do BNH
Conjunto Habitacional do BNH

Até as primeiras décadas do século 20, não havia qualquer política habitacional de Estado no Brasil. Ainda que estivéssemos sob influência de modelos urbanos europeus, as iniciativas habitacionais de Estados liberais não foram por aqui reproduzidas. Os exemplos mais emblemáticos do norte da Europa, como os holandeses, não foram importados. Em nossa estrutura socioeconômica oligárquica e agroexportadora, e distribuição populacional predominantemente rural (até a década de 1950), as políticas urbanas seguiam um modelo nacional de não intervenção, confiando na capacidade da “mão invisível” do mercado em se auto-regular, principalmente antes da crise de 1929.

Assim sendo, as iniciativas estatais pontuais que surgiram para solucionar os frequentes problemas de epidemias de febre amarela causadas pela aglomeração de trabalhadores em habitações precárias, insalubres e com condições sanitárias extremamente degradantes limitaram-se a oferecer incentivos à iniciativa privada para a ampliação da oferta de habitação, como os incentivos à construção de vilas operárias. Quase sempre tais incentivos tiveram pouco efeito no problema e termos agregados, quase não produziram elevação da oferta, enquanto a demanda explodia em centros urbanos que se industrializavam rapidamente. Continuar lendo Habitação Social no Brasil: brevíssimo resumo