por Ricardo Trevisan, arquiteto
1. Certifique-se de que o loteamento está aprovado na prefeitura e possui licenciamento ambiental. Caso haja algum problema com sua legalização será bem mais difícil aprovar um projeto e realizar supressão de vegetação, caso seja necessário. Este tipo de informação costuma ser fornecida pela prefeitura.
2. Verifique se o lote não faz parte de nenhum litígio judicial. Qualquer bom advogado sabe como realizar este tipo de pesquisa, que não costuma ser cara nem demorar muito.
3. Verifique a matrícula do lote no Cartório de Registro de Imóveis para saber se ele realmente existe legalmente. Veja se não há hipoteca em aberto. Verifique suas dimensões, se batem com as apresentadas pelo corretor / vendedor. O loteador deve entregar o loteamento piqueteado, ou seja, com marcos de suas divisas e identificação do terreno. Verifique, ainda na matrícula, se o terreno mudou muito de dono em pouco tempo. Se ele estiver passando de mão em mão de forma muito rápida, pode ser que haja algum problema.
4. Verifique se há nascentes, córregos ou outros corpos d’água no terreno ou próximo a suas divisas. A legislação ambiental exige que a construção fique a uma certa distância (chamada de recuo) de corpos d’água, cuja medida depende de suas características físicas.
5. Verifique se os vizinhos não invadiram as divisas do terreno. Levar uma trena para visitar o terreno é uma ótima idéia. Verifique também se nenhum vizinho abriu janela nas divisas do lote. Segundo o Código Civil, se algum vizinho abre janelas nas divisas, você tem apenas um ano para reclamar (inacreditável, não é? Mas se ainda duvida, consulte a lei).
6. Verifique onde está o norte. Evite terrenos com caimento para o sul. Terrenos em declive induzem o projeto a abrir janelas no sentido do caimento, e a face sul é a pior insolação para o hemisfério sul (pega um pouco de sol só no verão e nenhum sol no inverno).
7. Caso o formato do terreno seja diferente do habitual (os habituais são: retangular, paralelogramo, trapézio, etc.), consulte um arquiteto ou engenheiro civil para saber se a área útil do terreno não está sendo prejudicada por seu desenho.
8. Não se esqueça que a maioria das prefeituras exige recuo frontal (distância entre o alinhamento e a construção) grande. Portanto, veja se a frente do terreno não é muito grande a ponto de prejudicar o projeto da construção.
9. Procure descobrir com moradores antigos dos arredores se o terreno já foi utilizado para depósitos de entulho ou lixo. Se foi, ele pode estar contaminado e oferecer risco à saúde.
10. Verifique se a área está numa baixada plana. Se estiver, pode ser local de inundação em época de chuvas. Evite também terrenos muito acidentados ou inclinados, pois será mais caro construir nele. O terreno ideal é levemente inclinado.
11. Evite terrenos com muitas pedras ou muito arenoso se você quiser mexer na terra (escavar, por exemplo).
12. Verifique se há favelas nas redondezas. Verifique também se há grandes área públicas sem uso (áreas vazias). São essas áreas que viram favelas. Procure consultar na prefeitura o programa habitacional do município para saber se há projetos de assentamentos humanos nestes terrenos. Este tipo de intervenção costuma desvalorizar o terreno (não estou dizendo se isto é certo ou errado, só o que acontece na realidade do mercado).
13. Evite topos de morros. Além de serem mais propícios a descargas elétricas, também são protegidos pela legislação ambiental.
14. Verifique na prefeitura quantos pavimentos podem ser construídos, quais usos podem ser instalados ali, qual o índice de aproveitamento e a taxa de ocupação do lote. Verifique também se o loteador não impôs alguma restrição desse tipo em seu contrato.
Leia também: Atenção às tendências urbanas
Blog do Trevisan 
Olá,
Tenho uma dúvida sobre nascente: Há muitos anos adquiri um terreno de 3600m² com muita vegetação e árvores e soube que nele tem uma nascente. Com a novo código florestal que diz que num raio de 50m não podemos construir nada, eu devo concluir que esse terreno nada mais vale? Nos dois lados já tem casas contruídas. Agradeço sua atenção.
CurtirCurtir
Olá,
Simone
O novo código florestal não alterou isso, o antigo também previa proteção de 50 metros ao redor de nascentes. Além da nascente, as árvores fora do círculo de 50m podem também ser protegidas dependendo da espécie e do DAP (diâmetro do tronco na altura do peito).
Realmente você não poderá construir dentro desse círculo de proteção (isso também não mudou com o novo código florestal, o antigo previa o mesmo).
A avaliação imobiliária muitas vezes desconta áreas de APP (preservação permanente) por ter seu valor muito minimizado. Calcule o valor pela área que fica fora do círculo (será bastante reduzida, se houver, dependendo do formato do terreno).
As casas construídas nos lados devem estar fora dos 50m, ou foram construídas antes do antigo código florestal entrar em vigor. De outra forma, estariam irregulares e seriam passíveis de demolição compulsória pelo Estado.
Um abraço,
RT
CurtirCurtir
Oi,
Estou com a seguinte duvida:
Quero construir uma casa com piscina e um pequeno campo, e tenho dois terrenos para comprar um com 50 de frente e 20 de fundos, ou outro com 20 de frente e 50 de fundos.
Qual dos dois aproveitarei mais o espaço para o tipo de casa que gostaria de contruir?
CurtirCurtir
Natalia,
A questão é um pouco mais complexa que isso, porque não analisamos só o formato. Há inúmeros fatores externos (orientação, topografia, vizinhança, volumetria e aberturas de entorno, vegetação, regime de ventos, clima, etc) e internos (programa, necessidades específicas, partido adotado, orçamento, composição familiar, etapa do ciclo de vida, etc) a serem considerados.
Além disso, o formato não responde perguntas isoladamente, é necessário entender a geometria da quadra e dos lotes vizinhos. O ideal para uma piscina é que fique protegida de aberturas dos vizinhos, mas em área de grande insolação evitando ventos da tarde. Percebe como é complexo? Cada caso é um caso diferente…
Sugiro que você faça um estudo preliminar ou de viabilidade para cada terreno com um arquiteto de sua confiança antes de fechar o negócio.
Abraços,
RT
CurtirCurtir
Excelentes dicas. Aliás não imagina que existia tantos fatores a serem considerados na aquisição de um terreno. Até hoje só “aprendi” a comprar apto na planta. Pretendo adquirir um terreno em condomínio fechado no interior de SP, para construção de uma casa de ao menos 200m de área útil. Qual o mínimo desejável para a área total, afim de garantir um espaço proporcional a casa como área social/quintal? O fato de ser condomínio, teria alguma dica a adicionar além das citadas?
Obrigado
CurtirCurtir
Marcos,
O lote mínimo é definido pelo próprio condomínio, em geral com área superior ao mínimo legal de 125m2. Se a casa de 200m2 for térrea, recomendo um lote de 300m2 para ter um bom quintal, se possível. Veja também a convenção de condomínio antes de fechar o negócio.
Abraço,
RT
CurtirCurtir
Por que devo evitar terrenos com caimento para o sul?
CurtirCurtir
Katia,
O sentido de caimento do terreno induz o arquiteto a posicionar aberturas (janelas, por exemplo) em sua direção. Por mais que este projetista seja capaz de fugir dessa tendência, o terreno condiciona e limita as opções de projeto. A face sul deve ser evitada para aberturas por causa da insolação: é a face que menos recebe sol no inverno, e é a mais ensolarada no verão. Justamente o contrário do que queremos.
RT
CurtirCurtir