O que é Project Finance?

Project Finance é uma modalidade de estruturação financeira para a realização de projetos de grande porte, onde a principal fonte de receita para o pagamento do serviço da dívida de seu financiamento e do produto ou serviço resultante vem do fluxo de caixa gerado pela sua própria operação. Quando 100% dos recursos para o pagamento da dívida vem do fluxo do projeto, é chamado project finance non recourse, ou project finance puro. Esta característica de autofinanciamento permite a realização de projetos cujo porte seja superior ao de seu patrocinador. Portanto, é adequado para:

  • Projetos de vulto, onde o patrimônio da empresa seria insuficiente para aproveitar uma oportunidade de investimento tradicional (corporate finance)
  • Projetos de longo prazo de maturação, em que o investidor tradicional não se interessaria pelo período de retorno do capital (payback) alongado
  • Projetos de infraestrutura onde o poder público não possui recursos suficientes para sua realização, especialmente em países em desenvolvimento, onde o Estado tem baixa capacidade de financiamento de obras públicas
  • Parcerias público-privadas (PPP), onde a aliança de capital viabilize projetos de interesse público de forma atraente ao investidor privado. Neste formato, o poder público transfere os riscos da construção e da operação à iniciativa privada para maior eficiência em sua própria operação

O Project Finance possui uma engenharia financeira complexa e altamente alavancada. Por este motivo, o foco de interesse principal é a gestão de seus riscos. Não significa necessariamente que o Project Finance seja mais arriscado que o Corporate Finance – tudo depende da estruturação do projeto, em especial quanto à estruturação das garantias.

Este tipo de financiamento é muito utilizado em todo o mundo há décadas, e tem financiado projetos ligados a Continue lendo “O que é Project Finance?”

Fusão operacional entre BB e Caixa: a consagração das obviedades para os negócios imobiliários

Esqueça por um instante partidos e posições políticas. Esqueça a ideologia que você acredita ser a mais correta sobre a participação do Estado na economia. Tente imaginar uma explicação para um estrangeiro sobre como funcionam os bancos do governo no Brasil. São quatro instituições: Banco Central, BNDES, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.

A função do Bacen é fácil de explicar, basta falar da execução da política monetária, fiscalização, regulação, comparar com o Fed e o BCE, e o cara já entendeu. O BNDES é o banco de fomento, de transferência de recursos públicos, de crédito para o investimento (conceito econômico, aquele que faria o PIB crescer, se fosse maior). O BB é um banco de varejo. De economia mista, vá lá, é a vontade de nossos governos que seja assim, faz parte de nossa cultura bancária, enfim… Tem seu core business na competição direta com os bancos privados. E a Caixa é o banco da habitação, do negócio imobiliário, da operação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço do trabalhador – FGTS, dos programas sociais, dos programas de transferência de renda, e da poupança. E um pouco mais. Continue lendo “Fusão operacional entre BB e Caixa: a consagração das obviedades para os negócios imobiliários”

A redução do compulsório e o mercado imobiliário

Todo Banco Central que se preze limita a alavancagem bancária (volume de recursos de terceiros em relação aos recursos próprios). A limitação é feita com diversos instrumentos que servem também à política monetária, porque os bancos são multiplicadores de moeda na economia. Um desses instrumentos é aplicado ao seu rico dinheirinho que sobrou na poupança (e não me diga que você não está aproveitando os belos retornos de LCI e Tesouro com risco inferior ao da poupança…).

Funciona assim: o governo exige que uma parte dos depósitos em poupança fique bloqueado na conta movimento do banco no Bacen. O resto, o banco pode emprestar e ganhar o seu lucro na diferença, o spread. Esse bloqueio é chamado depósito compulsório, e reduz a multiplicação da moeda pelo sistema bancário. O que sobra, pode ser Continue lendo “A redução do compulsório e o mercado imobiliário”

Quais áreas entram no quadro NBR 12721?

A função dos quadros de áreas e cálculo de área equivalente pela NBR 12721 é evidenciar o custo do empreendimento. Toda a área que teve custo de execução perceptível entra no quadro. Mas não entra em Continue lendo “Quais áreas entram no quadro NBR 12721?”

Onde obter recursos para sua empresa (sem apelar para o banco)

Do mais simples para o mais complexo:

1. Família (family money): quando pais, irmãos, amigos, filhos, avós, etc investem na sua empresa. Os recursos costumam ser baixos e acabar logo.

2. Anjos (angel capital): são pessoas físicas ou pequenos grupos de pessoas com experiência em finanças que se interessam em investir em projetos nascentes. Os valores podem chegar a R$ 1 milhão.

3. Fundos semente (seed): fundos públicos ou privados que investem em novos empreendimentos. A análise do plano de negócios passa a ser um pouco mais rigorosa neste nível, boas oportunidades para quem tem bons projetos. Ajudam a preparar a empresa para crescer. Podem chegar a R$ 5 milhões. Continue lendo “Onde obter recursos para sua empresa (sem apelar para o banco)”

A diferença entre construtora e incorporadora

[Atualizado em 16.11.2018]

A construtora é a empresa responsável pela construção, ou seja, a execução física do edifício ou estrutura. O que ela faz é a construção literal: contrata ou terceiriza mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos, tecnologia construtiva, testes de qualidade e ensaios tecnológicos. Sua responsabilidade é garantir a qualidade física da obra e os prazos de execução, além de cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc. – os chamados vícios construtivos). A construtora também é responsável pela segurança dos operários, portanto deve ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.

A construtora costuma ser contratada pela incorporadora para a execução da obra. Não há diferenças muito sensíveis entre as principais construtoras, seu trabalho tende a ser melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais planejamento imobiliário, nem vendas, nem divulgação do empreendimento, nem financiamento, nem projeto técnico (no sentido de design) do empreendimento (definição de produto), mas permanece com a responsabilidade sobre o projeto (no sentido de project).

Do outro lado está a empresa incorporadora, aquela empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Muitas construtoras absorvem também a atividade de incorporação por promover retornos muito maiores que os de construção (obviamente por ter maior risco).

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Fluxo de decisões típico do projeto (project). Por cores, os agrupamentos típicos de atividades em um mesmo player do negócio. Modelo baseado em esquema proposto por Marcelo Westermann.

A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:

  • Minuta de convenção de condomínio atendendo a toda a legislação vigente, Norma Técnica de Desempenho NBR 15.575 em todas as suas partes, e incluindo em seu teor todo o exigido pelo Direito do Consumidor
  • Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos, conforme exigido pela legislação vigente
  • Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.

A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:

  • o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora
  • a construtora, que vai realizar  obra
  • consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio
  • escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento
  • consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
  • empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento
  • agências de marketing, publicidade e propaganda

A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.

Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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