A terra da penúria


Repare bem nesta foto. À primeira vista pode parecer que não, mas ela diz muito sobre o seu desconforto diário. Este é o edifício do Conjunto Nacional, na Avenida Paulista, em São Paulo. Mas poderia ser em qualquer lugar do Brasil.

Existem dois usos coexistindo aí: conjuntos comerciais (escritórios, consultórios, etc.) e residências. Agora olhe com cuidado para a foto novamente e veja se consegue ver a divisão entre os dois usos. Continue lendo “A terra da penúria”

CAU/BR aciona Andrade Gutierrez por difamação de arquitetos e urbanistas

Reprodução integral da matéria divulgada pelo CAU/BR:

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil protocolou em 03/03/17 na Justiça Federal do Distrito Federal  ação contra a Construtora Andrade Gutierrez com pedido de liminar objetivando a sustação da veiculação, em emissoras de rádio nacionais, de “spot” de campanha da empreiteira considerado difamatório contra a categoria de arquitetos e urbanistas por caracterizá-los como negligentes, imperitos e irresponsáveis. A empreiteira, uma das maiores do país, recorde-se, foi a primeira a assinar acordo de leniência com o Ministério Público Federal, em maio de 2016, por seu envolvimento em atos de corrupção descobertos  pela Operação Lava-Jato. Continue lendo “CAU/BR aciona Andrade Gutierrez por difamação de arquitetos e urbanistas”

O que é Project Finance?

Project Finance é uma modalidade de estruturação financeira para a realização de projetos de grande porte, onde a principal fonte de receita para o pagamento do serviço da dívida de seu financiamento e do produto ou serviço resultante vem do fluxo de caixa gerado pela sua própria operação. Quando 100% dos recursos para o pagamento da dívida vem do fluxo do projeto, é chamado project finance non recourse, ou project finance puro. Esta característica de autofinanciamento permite a realização de projetos cujo porte seja superior ao de seu patrocinador. Portanto, é adequado para:

  • Projetos de vulto, onde o patrimônio da empresa seria insuficiente para aproveitar uma oportunidade de investimento tradicional (corporate finance)
  • Projetos de longo prazo de maturação, em que o investidor tradicional não se interessaria pelo período de retorno do capital (payback) alongado
  • Projetos de infraestrutura onde o poder público não possui recursos suficientes para sua realização, especialmente em países em desenvolvimento, onde o Estado tem baixa capacidade de financiamento de obras públicas
  • Parcerias público-privadas (PPP), onde a aliança de capital viabilize projetos de interesse público de forma atraente ao investidor privado. Neste formato, o poder público transfere os riscos da construção e da operação à iniciativa privada para maior eficiência em sua própria operação

O Project Finance possui uma engenharia financeira complexa e altamente alavancada. Por este motivo, o foco de interesse principal é a gestão de seus riscos. Não significa necessariamente que o Project Finance seja mais arriscado que o Corporate Finance – tudo depende da estruturação do projeto, em especial quanto à estruturação das garantias.

Este tipo de financiamento é muito utilizado em todo o mundo há décadas, e tem financiado projetos ligados a Continue lendo “O que é Project Finance?”

A diferença entre construtora e incorporadora

[Atualizado em 16.11.2018]

A construtora é a empresa responsável pela construção, ou seja, a execução física do edifício ou estrutura. O que ela faz é a construção literal: contrata ou terceiriza mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos, tecnologia construtiva, testes de qualidade e ensaios tecnológicos. Sua responsabilidade é garantir a qualidade física da obra e os prazos de execução, além de cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc. – os chamados vícios construtivos). A construtora também é responsável pela segurança dos operários, portanto deve ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.

A construtora costuma ser contratada pela incorporadora para a execução da obra. Não há diferenças muito sensíveis entre as principais construtoras, seu trabalho tende a ser melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais planejamento imobiliário, nem vendas, nem divulgação do empreendimento, nem financiamento, nem projeto técnico (no sentido de design) do empreendimento (definição de produto), mas permanece com a responsabilidade sobre o projeto (no sentido de project).

Do outro lado está a empresa incorporadora, aquela empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Muitas construtoras absorvem também a atividade de incorporação por promover retornos muito maiores que os de construção (obviamente por ter maior risco).

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Fluxo de decisões típico do projeto (project). Por cores, os agrupamentos típicos de atividades em um mesmo player do negócio. Modelo baseado em esquema proposto por Marcelo Westermann.

A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:

  • Minuta de convenção de condomínio atendendo a toda a legislação vigente, Norma Técnica de Desempenho NBR 15.575 em todas as suas partes, e incluindo em seu teor todo o exigido pelo Direito do Consumidor
  • Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos, conforme exigido pela legislação vigente
  • Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.

A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:

  • o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora
  • a construtora, que vai realizar  obra
  • consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio
  • escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento
  • consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
  • empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento
  • agências de marketing, publicidade e propaganda

A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.

Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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