Quais áreas entram no quadro NBR 12721?

A função dos quadros de áreas e cálculo de área equivalente pela NBR 12721 é evidenciar o custo do empreendimento. Toda a área que teve custo de execução perceptível entra no quadro. Mas não entra em
qualquer pavimento, e sim no pavimento onde estiver localizada (térreo, subsolo, ático, etc.).
Toda edificação de uso comum entra no quadro (casa de máquinas, caixa d’água, barrilete, portaria, vestiários, centros de medição, DML, DG, etc.)
Essas áreas entram na área da unidade como rateio das áreas comuns entre as unidades autônomas pelo coeficiente de proporcionalidade.
Não confunda essas áreas dos quadros NBR com as consideradas pela prefeitura, que seguem regras próprias de cada local (computável, não computável, construída, etc.).

164 respostas em “Quais áreas entram no quadro NBR 12721?

  1. Olá, boa noite! Os quadros da NBR nao coincidem com as áreas informadas pela Prefeitura no Habite-se em virtude da forma como os mesmos são calculados correto? O cartório de registro de imóveis de minha cidade não concorda com esta divergência e obriga que a NBR esteja idêntica ao Habite-se e neste caso, nenhum engenheiro que se preze poderá forjar este cálculo somente para atender às exigências do RI. Poderia me auxiliar nesta questão? Como posso convencer ao tabelião que a NBR está correta? Agradeço se puder me ajudar. Atenciosamente, Heloisa

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    • Olá, Heloisa!

      Sim, a prefeitura não calcula as áreas como o quadro NBR. Creio que uma saída seja apresentar a NBR 12.721 ao Oficial de Registro de Imóveis comparando com a definição de área construída do código de obras de sua cidade, evidenciando as diferenças. Ambos são documentos oficiais que não podem ser ignorados.

      Abraços,

      RT

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  2. Boa tarde preciso esclarecer sérias duvidas .Tenho aparatamento com
    * area privativa coberta de =143,780m² ; ** area comum coberta= 78,082m² ; *** area total coberta =221,862m² e ; **** area comum descoberta = 22,786m² *****area total cob + desc =244,648m²
    sendo coeficiente de proporcionalidade 1,0904%
    fração ideal no solo 1,0113% e coeficiente de participação nas despesas 1,1118% .Com relação as vagas de garagem o direito de estacionar em local indeterminado. Porem descreve em contrato direito de uso no 1º , 2º e 3º subsolo mas no memorial pode estar localizada no 1º , 2º ou 3º o que quer dizer ?

    Perguntas :
    1) a área privativa inclui as paredes ?
    2)como se faz o calculo do coeficiente de proporcionalidade ,ele se refere a área privativa ?? ou a área total ?? como defino isso ?
    3) e a fração ideal no solo inclui só a área privativa ou a total ?
    ao conferir as medidas internas “area de vassoura” encontrei = 129,569m² então minha area privativa é menor do que a descrita?? o que significa? onde estão os outros +/_ 15m² ?
    4)as despesas é relativa a área privativa ? de 143,78m² ou ao coeficiente de proporcionalidade ou a fração ideal ??
    5) as vagas são contabilizadas na área privativa ? posso exigir uma em cada solo como rege meu contrato ?
    Por sua disponibilidade em esclarecer desde já muito obrigado
    Edgard

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    • Edgard,

      1. A área privativa inclui as paredes
      2. É obtido pela consideração das áreas de divisão proporcional nas áreas privativas, mais as áreas de divisão não proporcional no quadro, de acordo com a NBR 12.721.
      3. A fração ideal é independente de áreas aferíveis, é arbitrária do incorporador. Os outros 15m2 são as paredes, que a área útil não inclui
      4. É dividido pelo coeficiente de proporcionalidade
      5. Em seu caso, provavelmente é área privativa. Quer dizer que podem estar em qualquer lugar. Você não pode fazer tal exigência, infelizmente.

      Abraços,

      RT

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  3. Boa tarde desde já muito obrigado pelo seu retorno, Tive entendimento de que a área de vassoura deve ser acrescida de mais uma porcentagem sei lá, uns 15%?
    Resp 1) Então 129m² mais 15% ?? Uns 149,00435 m² Se for isso , foi facil .
    Posso fazer -lhe novas perguntas?
    A resp 2) muito dificil …….. não consegui .
    Resp 3) vc fala em área util, é diferente de privativa privativa =uso exclusivo? Se encontrei uns 149,00435 m² com as paredes onde entra as garagens nesse valor ? está na área total?
    *** Dr. ,Existe uma tábua de cálculo onde eu posso me aprofundar no assunto , ou um informativo que esgote as informações do contrato? Há inconsistência entre o que é privado, e o que está incluso nesse valor (garagens, depósito ..)ou na área total ou comum ,e o que é proporcional , efetivamente .
    Se eu for no cartório, onde poderia conseguir essa informação?
    – no memorial de incorporação, em plantas, …. vc poderia me indicar qual documento necessito? ##**Explico porque no imóvel anterior eu tinha uma área util , uma área total , bem definidas.
    As vagas de garagens são fixas ,e independentes ;e uma tinha escritura própria. Recebia três IPTUs um do imóvel , e outros dois das garagens . Agora tenho uma área que não sei o que abrange e que é de uso EXCLUSIVO MEU . Porém tenho direito a tres vagas (mas não sei os tamanhos, nem se estão atreladas a área EXCLUSIVA (privativa) e um depósito)##.

    por ser totalmente leigo, como calculo os tais indices : coeficiente de proporcionalidade, fração ideal , ou /e indice de participação nas despesas ?? qual a metragem que se apoia? área privada? ou total ? fiz varios teste ex: dividi os 143,78m² por 1,0904%( coef proporcionalidade ) e dividi os 143,78 m² por 1,0113% (fração ideal ) ; e multipliquei os 143,78 m² por 1,0904% (coef . propor) fiz também os 244, 648m² X 1,0904% e os valores passam de seiscentos ….e não consegui chegar a um valor cabível para entender quanto e o que faz parte da minha área privada, quanto é relativo a área comum… quanto é área total ; onde está a garagem/ e o depósito.
    {[( Essa área de cálculos para outro profissional é bem dificil)]}.
    Na resposta 4, vc diz que as despesas é pelo coeficiente de proporcionalidade—> da área total 244,648m² ? ou da área privada 143,78m²?
    Desculpe pela minha ignorância –> multiplico/somo a porcentagem ou –>divido/subtraio a porcentagem?
    Na resposta 5 , vc diz estão contabilizadas na área privativa , mas no contrato diz apenas que dá direito de estacionar 3 veiculos nas garagens, mas não diz as medidas delas ; como posso ter certeza que está contida na área privativa, qual o tamanho e se não são determinadas(obrigatório sorteio) como pleitear o igualitário direito de uso já que tem dimensões diferentes a cada sorteio (ou são tres pequenas ou duas peq. e uma média; ou 2 medias e uma grande );
    Além de disso o IPTU não é pago pela área privativa ??? Só que nela não consta as garagens , eu realmente não entendo …como calculo ,então quanto de garagem faz parte dos 143,78m² ou 149,00435m².
    Havia entendido que as garagem são de uso comum já que são indeterminadas ?
    Não sou preguiçoso fiz diversas pesquisas inclusive procurei levantar os informes da NBR12721 mas pouco ou nada consegui para me orientar .
    Por sua oportuna ajuda mais uma vez muito obrigado.
    ABS Edgard Ps.: Fique a vontade para não responder caso não seja possível , mais uma vez muito obrigado

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    • Prezado Edgard

      Seguem as respostas:
      1) Não existem medidas aproximadas no quadro. Todas devem ser medidas com precisão em projeto, e de acordo com a NBR 12721. Não existe adição aproximada nem percentual.
      2) Você precisa ter a NBR 12721 em mãos para fazer essa parte do quadro.
      3) Leia meu post “o que é área privativa?”. Lá você encontra essas definições de áreas útil e privativa. Área útil é o que você chama de varrição, sem as paredes.

      Você entende o assunto apenas lendo a NBR. Não existe tábua de cálculo, são todas contas simples.

      O documento que você precisa é apenas o conjunto de Quadros de Áreas (I a VIII) da NBR 12721 registrados. É um documento público, você tem direito a ver.

      Leia meu post “diferença entre fração ideal e coeficiente de proporcionalidade “, vai te ajudar nessa questão.

      A questão das vagas está no post “o que é área privativa “.

      As medidas não estão descritas porque não fazem parte da área privativa. Pelo mesmo motivo você não tem iptu de vaga. Os posts que indiquei vão te esclarecer isso.

      Percentuais são sempre multiplicados. A área a multiplicar é o total do condomínio no quadro.

      A NBR pode ser consultada na ABNT.

      Espero ter ajudado.

      Um abraço,

      RT

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      • Primeiramente parabéns pelo site, muito interessante. Estou com algumas duvidas em relação a fundamentação de um condômino de puder me ajudar ficarei grato
        A ) é possível um condômino sem área comum( a dúvida é referente um condomínio de apenas duas unidades, subsolo e térreo , os dois possuem acesso direto ao logradouro) o mesmo está aprovado município minha dúvida é no R.I
        B) na unidade térreo desse condômino possui uma garagem de uso privativo do mesmo, essa garagem pode ser classificada como área privativa real(campo 3 da tabela I da NBR 12721) ?se não esse seus um condômino sem área privativa real

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        • Olá, Gabriel

          Obrigado pelos elogios.
          Se não há áreas comuns, não faz muito sentido falar em condomínio, a não ser que alguma peculiaridade da legislação local force esta situação.
          A garagem pode estar incorporada como área de uso comum, mesmo que sua vaga seja fixa. Verifique o memorial de incorporação.

          Abraços

          RT

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  4. Boa noite

    Primeiramente parabéns pelo site, muito interessante. Estou com algumas duvidas em relação a fundamentação de um condômino de puder me ajudar ficarei grato
    A ) é possível um condômino sem área comum( a dúvida é referente um condomínio de apenas duas unidades, subsolo e térreo , os dois possuem acesso direto ao logradouro) o mesmo está aprovado município minha dúvida é no R.I
    B) A unidade térreo desse condômino possui uma garagem de uso privativo do mesmo, essa garagem pode ser classificada como área privativa real(campo 3 da tabela I da NBR 12721) ?se não,esse seria um condômino sem área privativa real??
    Grato
    Gabriel

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    • Olá, Gabriel

      Obrigado pelos elogios.
      Se não há áreas comuns, não faz muito sentido falar em condomínio, a não ser que alguma peculiaridade da legislação local force esta situação.
      A garagem pode estar incorporada como área de uso comum, mesmo que sua vaga seja fixa. Verifique o memorial de incorporação.

      Abraços

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  5. Primeiramente parabéns pelo site, muito interessante. Estou com algumas duvidas em relação a fundamentação de um condômino de puder me ajudar ficarei grato
    A ) é possível um condômino sem área comum( a dúvida é referente um condomínio de apenas duas unidades, subsolo e térreo , os dois possuem acesso direto ao logradouro) o mesmo está aprovado município minha dúvida é no R.I
    B) na unidade térreo desse condômino possui uma garagem de uso privativo do mesmo, essa garagem pode ser classificada como área privativa real(campo 3 da tabela I da NBR 12721) ?se não esse seus um condômino sem área privativa real

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    • Olá, Gabriel

      Obrigado pelos elogios.
      Se não há áreas comuns, não faz muito sentido falar em condomínio, a não ser que alguma peculiaridade da legislação local force esta situação.
      A garagem pode estar incorporada como área de uso comum, mesmo que sua vaga seja fixa. Verifique o memorial de incorporação.

      Abraços

      RT

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  6. Boa noite,
    Preciso fazer uma quadro de fração para dar entrada no habite-se de uma terreno de 480 m² com duas casas construídas. Como faço e como apresento isso para a prefeitura?
    Obrigada

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    • Gabriela,

      Você está falando dos quadros da prefeitura, não dos quadros NBR, pelo que entendi. Nesse caso, cada prefeitura tem regras próprias, você tem que se informar com eles.
      Uma dica: quando eles falarem em área não computável, significa que não é incluída no coeficiente de aproveitamento, mas continua sendo área construída, ok?

      Um abraço,

      RT

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  7. Boa tarde Ricardo!

    Faço os quadros a cerca de 3 anos, mas ainda me esbarro em algumas dúvidas:

    Estou fazendo um projeto que no pavimento térreo temos o pilotis, e as vagas de garagem ficam abaixo dele, parte das vagas abaixo da projeção do pavimento e parte não. E por parte, eu quero dizer que por exemplo, uma vaga de 2,40 x 9,00 = 21,6m² pode ter apenas 3,56 m² cobertos e o restante não. Normalmente vejo as pessoas considerarem as vagas descobertas totalmente e as que estão com a maior parte coberta consideram cobertas totalmente. Isto é certo? Porque ao fazer isso vira um “acochambramento” depois para as somas baterem no final, e o cálculo da área equivalente não fica totalmente correto. Para resolver isso pensei em fazer uma tabela com a descrição de todas as vagas separando área coberta / descoberta / total, e assim nenhuma das 16 unidades autônomas do projeto em questão ficaria com a área equivalente igual uma da outra, e geraria um trabalho maior para mim e para o cartório. Qual seu pensamento sobre isso? Qual a forma correta para esta etapa?

    Parabéns pela página e pela atitude de auxiliar os colegas. Desde já agradeço.

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    • Prezado Vinicius,

      O correto é sempre manter registro e rastreabilidade do que foi feito. Portanto, seu pensamento está correto. Não importa o tamanho ou o volume de trabalho, o importante é o retrato fiel da realidade. Isso poupa muito problema no futuro.

      Um abraço,

      RT

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  8. Olá Ricardo. Primeiramente parabéns pelo site!
    Estou com uma dúvida a respeito do cálculo de áreas.
    Considerando uma rampa interna que interliga duas garagens verticalmente alinhadas, seria correto descontar parte da área dessa rampa quando calculo a área total construída de cada pavimento?
    Mesma dúvida me surge quando há vazios cobertos em determinado pavimento. Tenho por orientação descontá-los, correto?
    Desde já agradeço.

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    • Willian,

      Como as áreas devem refletir os custos, onde não houver construção (vazios) a área não será computada. Mas as rampas são área construída sim, devem ser computadas.

      Abraço,

      RT

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  9. Gostaria de saber a diferença de coberta padrão e coberta padrão diferente? E também não estou conseguindo saber como preencher na area privativa a area esquivalente descoberta. Qual calculo? obrigada

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    • Olá!

      Coberta padrão é a que tem o custo padrão (CUB, SINAPI, etc.). Coberta diferente é a que tem custo modificado pelos coeficientes da NBR 12.721. Área privativa equivalente descoberta é a área descoberta da unidade autônoma que tem o custo modificado pelo coeficiente da NBR 12.721.

      Abraços!

      RT

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  10. Bom dia Ricardo.
    Parabéns por sua matéria e pela dedicação em ajudar a todos.

    Eu estou trabalhando na incorporação de 7 apartamentos (1 apartamento no térreo e mais 2 pavimentos com 3 apartamentos cada), que serão financiados pelo MCMV. Porém estou tendo algumas dúvidas.

    1) Eu tenho 86,80 m² de Pilotis, que está sendo usado como estacionamento. Estou usando o coeficiente de 0,50 para este Pilotis (O mesmo não terá nenhum tipo de acabamento), isso está correto?

    2) Eu tenho um estacionamento sobre terreno descoberto, ainda no térreo, ao lado do Pilotis, onde foi feito somente piso de concreto. Inicialmente eu havia considerado um coeficiente de
    0,10, porém a Caixa está exigindo que eu aumente par 0,30. Mas não entendo, dentro da norma, como isso é possível, pois 0,30 ficará um coeficiente acima da realidade do empreendimento. Como você entende isso?

    3) Em relação a caixa de escada, segundo a NBR, eu preciso considerar sua área em cada pavimento? Ou considero somente uma vez?

    Se você puder tirar estas minas dúvdas eu agradeço muito.

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    • Prezado Bruno,

      Seguem as respostas em ordem:

      1. Me parece correto, mas verifique em seu orçamento se este índice é o mais adequado;

      2. Converse com o técnico que está analisando seu processo, cada caso é um caso. Veja o motivo da solicitação;

      3. Sim, deve ser considerado em cada pavimento porque representa o custo de sua execução.

      Um abraço,

      RT

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  11. Bom dia Ricardo.
    Parabéns pelo excelente trabalho!

    1°) Estou fazendo o quadro de um edifício misto (comercial e residencial), no primeiro pavimento eu tenho lojas e vagas de garagem (são consideradas unidades autônomas), no quadro 1, na coluna de área privativa – Coberta de padrão diferente ou descoberta, na área REAL, coloco a soma real das áreas das lojas e das vagas ou descrimino a área total das lojas e a área total das vagas?

    2°) No segundo pavimento eu tenho uma área de 690m² de pilotis (área livre) sendo 150m² área descoberta e 540m² de área coberta, eu faço a separação dessas áreas ou considero 690m² cobertas?

    3°) Como trata-se de pilotis, considero como área de uso comum?

    Desde já agradeço pela atenção

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    • Prezada Kelly,

      Obrigado! Vamos às respostas:
      1. Você deveria discriminar sim, por ter unidades autônomas e vagas;
      2. Você deve separar porque os custos são diferentes;
      3. Verifique o uso que o condomínio fará. Se for de uso comum, considere assim nos quadros .

      Abraços,

      RT

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  12. Olá Colega. Parabéns pela dedicação ao assunto. Estou com a seguinte dúvida. Tenho uma situação de um condomínio horizontal residencial (irei utilizar o Quadro IV BI) onde algumas unidades habitacionais NÃO possuem vagas e outras possuem vagas de utilização exclusiva, localizadas em área descoberta e com acesso independente. As vagas não são presas e estão demarcadas e numeradas no projeto aprovado, com tamanhos diferentes pois há além das vagas de autos, algumas vagas para motos e vaga P.N.E. Possui área para manobra. A documentação para Instituição do Condomínio foi analisada pelo Registro de Imóveis e devolvido com algumas exigências, entre elas a adequação para o tratamento destas vagas. Foi sugerido o tratamento destas vagas como “área comum de utilização exclusiva de cada unidade”.
    A minha pergunta é: Em quais campos dos Quadros da NBR devo inserir esses valores referentes as vagas? Fico desde já muito agradecido caso possa me ajudar. Um abraço, André.

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    • Olá, André!

      Obrigado pelos elogios!
      Quanto à sua pergunta, entendi que são vagas de uso determinado em área comum, correto? Se for isso, trata-se de área de divisão não-proporcional, com o preenchimento convencional deste campo no quadro. As demais áreas, como as de manobra, continuam sendo de divisão proporcional.

      Espero ter ajudado.

      Abraços,

      RT

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  13. Boa tarde Ricardo.

    Estou fazendo a NBR de 4 casas geminadas, na área comum e na área privativa de cada casa eu tenho uma área de Jardim.

    Jardim entra no cálculo de área, mesmo se estiver na área comum ou área privativa? Se entrar, qual a porcentagem da área equivalente?

    Muito Obrigada.

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    • Prezada Kelly,

      Lembre-se sempre que o propósito do quadro é refletir os custos da obra. Portanto, utilize esta área no quadro se seu custo for significativo o suficiente para ser mencionado num documento cujo objetivo é também o rateio entre condôminos. Caso positivo, utilize o percentual que melhor reflita seu real custo de execução. Verifique as indicações de percentuais da NBR 12.721 como referência.

      Abraços, e boa sorte!

      RT

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  14. Ricardo, boa tarde…

    Tenho mais uma pergunta para fazer em relação a NBR 12.721.

    Quando estou fazendo o lançamento em DADOS, preciso responder o número de unidades por pavimento, supondo que tenho dois pavimentos, porém no primeiro são 4 unidades e no segundo são duas unidades, como devo especificar essa informação?

    Quero pedir desculpa pela incômodo, por tantas perguntas, e agradecer pela paciência e colaboração em dividir seus conhecimentos. Parabéns pela pessoa e pelo trabalho que vem exercendo.

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    • Kelly,

      Muito obrigado pelo incentivo!
      Quanto à pergunta, o ideal é que o quadro seja o mais autoexplicativo possível. Portanto, creio que você deveria explicar no quadro da mesma forma que fez aqui, acho que ficou claro.

      Abraços,

      RT

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  15. Bom dia,

    Qto aos Hobby box para o preenchimento da NBR 12721.
    Estou fazendo o cálculo das áreas para o um empreendimento de 2 blocos, onde o mesmo possui hobby box para todos os aptos, porém com metragens diferentes. Para preenchimento dessas áreas privativas precisaria da exata vinculação com cada apto, certo?
    No casa das garagens as mesma serão com vinculação, porém todas tem a mesma metragem.

    Desde já agradeço, Obrigado.

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    • Tiago,

      O correto é vincular a área com exatidão, como você disse. As vagas com áreas idênticas não vão te facilitar o trabalho neste caso, pois as unidades terão classificação tipológica desmembrada.

      Um abraço,

      RT

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  16. Ricardo, boa tarde.

    Tenho um empreendimento com dois pavimentos em garagem, interligando esses dois pavimentos por meio da rampa. Ao calcular a área de manobra de veículos eu devo considerar a área da rampa em qual pavimento?

    Att.:
    Kelly

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      • Ricardo, seguindo o comentário, farei um questionamento pois fiquei em dúvida. Vamos imaginar dois pavimentos de garagem com dimensões de 20x20m cada. Interligando os dois pavimentos existe a rampa que a Kelly comentou (hipoteticamente com 30 m²). A consideração de metade da rampa para cada pavimento faria com que tivéssemos em cada pavimento uma área de 385 m², correto? (considerando 20×20= 400m² – 15m² = 385 m²). Grato pela atenção.

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        • Prezado Willian,

          Depende do projeto de arquitetura. Mas vou colocar aqui um exemplo: imagine que a rampa está numa lateral e debaixo dela não há área construída. Assim, eu consideraria como você colocou, 385m2 no pavimento inferior.

          Um abraço,

          RT

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  17. Primeiramente, parabéns pelo trabalho.

    Gostaria, no entanto, de tirar uma dúvida com relação ao preenchimento dos quadros 1 e 3 da NBR 12721
    Imagine que há um projeto de um edifício e que nesse projeto esteja previsto a construção de uma piscina e algumas áreas de jardim.
    Eu tenho que computar a área da piscina e dos jardins no quadro 1 (área de uso comum de divisão proporcional) para obter a área equivalente total do edifício ou posso não incluir essas áreas?
    A minha dúvida é recorrente do seguinte fato: se eu considerar essas áreas no quadro 1 e obter um determinado valor de área equivalente total do edifício que será multiplicado pelo CUB no quadro 3 para obter o custo básico global da edificação e em seguida acrescentar (no próprio quadro 3) os custos referentes à piscina e ajardinamento para achar o custo global da edificação, eu não estaria contabilizando duas vezes o custo de construção da piscina e dos jardins?

    Atenciosamente.

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    • Prezado Rafael,

      Desculpe a demora em responder, eu estava em Brasília. Vamos lá:
      1. Toda a área comum de divisão não proporcional que gere custo precisa ser informada adequadamente no quadro 1. Então você precisa sim informar.
      2. O QUADRO III – Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção é uma outra forma de apresentar a s informações novamente, da mesma forma que você também faz no Quadro II. Nem por isso o Quadro II duplica o informado no I, correto?

      Espero ter ajudado.

      Grande abraço,

      RT

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  18. Bom dia Ricardo
    Parabéns pela disponibilidade e em um assunto tão complexo.
    Gostaria de retornar ao assunto rampas de garagem:
    Tenho um projeto em que o acesso ao 1º Subsolo é por meio de rampa com parte dela externa, não coberta e sob a qual existe ocupação na garagem do 1º Subsolo(box’s). Esta parte descoberta da rampa seria computada também como área descoberta comum e além de ter de constar compondo a área coberta do 1º subsolo?
    Outra questão: Ao se projetar(avançar pequena projeção) de parte da laje do 1º Subsolo sobre a rampa de acesso ao 2º Subsolo(criando mais alguma vaga no 1º Subsolo), respeitando a altura de passagem do veículo, como computaríamos esta rampa, já que no 2º Subsolo, sob a rampa, tem laje (área construída).Isto é, teria-se a existência de dois trechos de lajes e um trecho de rampa(1º subsolo/2º subsolo e rampa) contidos dentro de uma mesma prumada.

    Antecipadamente agradeço, desejando muito sucesso.

    Luiz Alfredo

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    • Prezado Luiz,

      O correto é retratar fielmente a realidade. Eu dividiria a rampa em duas partes (coberta e descoberta), informando rigorosamente as duas áreas nos quadros. O mesmo critério eu aplicaria à rampa de acesso ao 2o. subsolo, dividindo em quantos trechos (polígonos) se façam necessários (área de projeção, vagas, área coberta de rampa, descoberta de rampa, etc.). Espero ter sido claro, qualquer dúvida, pergunte novamente.

      Abraços,

      RT

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  19. Gostaria de uma orientação,como faço para calcular o preço metro quadrado construído,diferente do não construído em um mesmo imóvel.obrigado!

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    • Prezado Humberto,

      Esta informação é calculada em função de seu custo orçado. Maiores detalhes estão na NBR 12.721.

      Um abraço,

      RT

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  20. Ricardo, Bom dia
    Para o caso citado pelo William a respeito da rampa entre pavimentos de garagem, como proceder caso haja uma laje sob a última rampa, e a laje da 1ª garagem se extenda(se projete) sobre a rampa de acesso à 2ª garagem até o ponto em que se garanta ainda altura mínima para passagem de veículos. Quais seriam as a áreas a serem computadas na 1ª e 2ª garagens, e este avanço da laje como seria considerado?

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    • Prezado Luiz,

      Neste caso, eu consideraria as rampas nos pavimentos superiores (ponto mais alto da rampa), e computaria as áreas sob elas nos pavimentos inferiores (ponto mais baixo da rampa). se não tiver entendido, pergunte novamente, por favor.

      Abraços,

      RT

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  21. Boa noite Ricardo! As vagas de garagens dos apartamentos, quando já previamente definidas em projeto aprovado na prefeitura, entram como área coberta de padrão diferente ou descoberta (privativa e de divisão não proporcional), mas como ficam se no projeto não foi definido quais garagens são de quais apartamentos?(Pois elas podem ter áreas diferentes). Nesse caso, serão sorteadas após a entrega do imóvel, mas aonde devem ser lançadas na Nbr 12721?

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  22. Ricardo,
    Uma laje técnica para colocação das máquinas de splits pode ser considerada como área de construção?

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    • Prezado Gilberto,

      Sim, é área construída, mesmo que não seja computável para a prefeitura. Mas lembre-se de aplicar o fator de área equivalente adequado, pois seu custo é inferior ao padrão.

      Abraços,

      RT

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  23. Olá Ricardo,
    Estou com o seguinte problema: a legislação municipal da minha cidade não considera as áreas descobertas como área edificada e não aceita, para aprovação da individualização, a divisão de áreas conforme a NBR 12.721. Aqui, funciona assim: depois do habite-se, registra-se a área total no cartório, procede-se à individualização e submete-se a mesma à aprovação da prefeitura, através da apresentação de planilha, memorial e ART ou RRT. E a planilha não pode ser a da NBR. A prefeitura emite uma certidão de individualização. Por sua vez, o Registro de Imóveis também não considera a NBR, aceitando registrar as unidades autônomas conforme certidão emitida pela prefeitura, que baliza esta individualização.
    Dúvida 1? A prefeitura pode fazer isso, de ignorar a norma e “forçar” o registro conforme a legislação municipal?
    Dúvida 2? E o Registro de Imóveis, pode averbar como a prefeitura quer, ignorando a Norma?
    Dúvida 3? Cabe à prefeitura aprovar a individualização? Pelo que estou entendendo, lendo leis e normas, isso não é de competência da prefeitura (aprovação de individualização, até porque não consta nem em plano diretor nem em código de obras nada que regule esse “processo de individualização”).
    Dúvida 4? Qual seria a solução para esse impasse; quem tem razão? Se a área do habite-se nunca vai coincidir com a planilha da NBR?

    Agradeço desde já
    Claudia

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    • Prezada Claudia

      Respondendo às suas dúvidas:

      1. A norma técnica é de aplicabilidade voluntária (conforme diz a própria ABNT), exceto quando exista legislação obrigando seu uso (caso da NBR 9050), ou quando cai na exigência do Código de Defesa do Consumidor. A legislação edilícia é de responsabilidade do município, inclusive o Plano Diretor aprovado é um dos raros casos em que a legislação federal curva-se à local.

      2. O cartório de imóveis registra de acordo com a legislação edilícia e fiscal do município, além de respeitar seu regramento próprio. Então, acredito que sim, possa ignorar a norma em casos específicos.

      3. Sinceramente, não sei responder a esta pergunta. Mas existem regras que estão em outras leis que não sejam estas duas – por exemplo, a lei de uso e ocupação do solo.

      4. A solução será dada pelo registro imobiliário. A solução acatada será a oficial.

      Abraços,

      RT

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      • Obrigada, Ricardo!
        Foi muito esclarecedora a tua resposta.
        A Lei do Parcelamento do Solo daqui regula isso e pede que siga a Lei de Condomínios, que por sua vez, encomendou à ABNT uma norma (NB 140 , hoje a 12721) para orientar a divisão de áreas de condomínios. Acredito que isso seja suficiente para que a prefeitura aceite a planilha da NBR.
        Abrçs
        E…aproveitando: parabéns pelo blog!,

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  24. Bom Dia Ricardo

    Novamente, Parabéns pelo site , Estou com uma duvida em relação a vaga de garagem , Caso eu queira vincular a vaga de garagem a um Apartamento na tabela 12721(gostaria que não fosse criada uma matricula especifica para a garagem) , devo classificar essa garagem como Área de Uso Comum de Divisão Não proporcional ?

    att
    Gabriel

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    • Prezado Gabriel,
      Se a vaga não tem matrícula própria, pode ser como você disse. Mas isso tem que ficar claro no memorial de incorporação e convenção de condomínio.
      Abraços,
      RT

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  25. Ricardo, bom dia.

    Estou trabalhando no quadro NBR de uma edificação mista (comercial e residencial) tenho algumas dúvidas:

    1) No primeiro pavimento eu tenho lojas (somente lojas) e duas vagas de garagem abertas, descobertas com acesso ao público (um prolongamento do passeio, que permite estacionar dois veículos para o acesso de 4 lojas), as duas vagas irei contabilizar em área de uso comum e dividir o coeficiente para as 4 lojas, correto?

    Gostaria de saber se o restante desse espaço eu contabilizo (área de manobra) lembrando que trata-se de uma extensão do passeio e passeio não é contabilizado.

    2) Nesse empreendimento eu tenho varias vagas de garagem, algumas irei vincular com os aptos, as restantes que sobrar eu quero fazer-las de propriedade do construtor, porém o construtor não é proprietário de nenhuma unidade autônoma, devido as circunstâncias é possível que o construtor seja proprietário dessas vagas?

    3) Nesse mesmo empreendimento eu tenho uma área de 500m² de pilotis, aberto, sem divisões (semelhante um varandão), eu sou obrigada a vincular esse espaço como área comum do prédio? Ou eu posso transformar esse espaço em uma unidade autônoma e vincular em um único apartamento, loja ou vaga?

    Agradeço pelo seu excelente serviço em compartilhar seus conhecimentos e auxiliar outras pessoas.

    Parabéns.

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    • Prezada Kelly,

      Seguem as respostas:
      1. O coeficiente de proporcionalidade vem dos quadros feitos de acordo com a NBR 12.721, não pode ser arbitrado. Passeio não faz parte do lote, não entra em seu quadro. Área de manobra interna ao lote costuma ser área de uso comum.

      2. Sim, é possível. Você pode fazer vaga autônoma, por exemplo (com matrícula própria).

      3. Não é obrigada, mas pelo que entendi é uma área de uso comum, não? Retrate o que de fato ocorre. Você pode vincular a fração ideal, que é discricionária, mas só vincule como área privativa se realmente esta for a realidade deste varandão. Lembre-se de deixar a convenção de condomínio e memorial de incorporação de acordo.

      Eu que agradeço! Continue conosco!

      Abraços,

      RT

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      • Ricardo, bom dia. Eu fiquei na dúvida em relação a área do pilotis.

        No projeto arquitetônico, encontra-se da seguinte forma: Eu tenho vagas de garagem e lojas no primeiro e segundo pavimento, no terceiro pavimento encontra-se esse pilotis, no quarto até o décimo pavimento são apartamentos. No projeto arquitetônico, a área do terceiro pavimento (onde está localizado o pilotis, “varandão” ) está definido como área de lazer, porém no alvará está descriminado como pilotis.

        O que defini essa área como uso comum? Projeto arquitetônico, alvará ou convenção de condomínio?

        Qual lei ou norma essas condições estão explicitas? (para eu ler e obter maiores conhecimento sobre o assunto)

        Mais ou vez te agradeço pelo belíssimo trabalho que vem exercendo e gostaria de ser informada se pretender administrar algum curso sobre incorporação.

        Abraços,

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        • Prezada Kelly,

          As utilizações do condomínio são definidas pelo seu desenvolvedor (incorporadora), não pelo poder público ou qualquer outra entidade externa. Pilotis não significa nenhum uso, apenas a configuração física aberta com pilares. O uso definido pela incorporadora deve se refletir em todos os documentos, em especial no memorial de incorporação, convenção de condomínio (minuta a ser aprovada na primeira assembleia) e quadros NBR 12.721.

          De qualquer forma, é interessante você conhecer a Lei de Condomínios (que trata de incorporação imobiliária), Lei Federal 4.591/64 e alterações posteriores, o Plano Diretor municipal, Código de Obras municipal, Código de Posturas municipal, Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo municipal, Código Sanitário Estadual, Código Florestal (quando houver corpos d’água próximos, mesmo em áreas urbanas), entre outros. Também recomendo a leitura completa da NBR 12.721.

          Estamos sim desenvolvendo um curso de incorporação imobiliária. Acompanhe em nossa página de Cursos (https://ricardotrevisan.com/cursos/).

          Abraços,

          RT

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  26. Ricardo, bom dia. Tenho acompanhado a entrada de alguns quadros da NBR nos registros de incorporação em um Registro de Imóveis.
    Vejo que em alguns quadros, as áreas de divisão proporcional são pouquíssimo utilizadas sendo até às áreas de escada de emergência atribuídas como área de divisão não proporcional.
    Existe algum motivo para o responsável preferir fazer desta forma? Visto que este tipo de tratamento afeta o coeficiente de proporcionalidade, não está incorreto?
    Obrigado,

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    • Prezado João,

      A NBR 12.721 diz:

      3.18 áreas de divisão não-proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção
      atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autônomas, independente de qualquer
      relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção. Por exemplo: vaga de garagem.

      3.19 área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito
      das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de
      divisão não-proporcional. Por exemplo: apartamento de porteiro.

      Assim sendo, concordo com você. Estas áreas deveriam ser de divisão proporcional.

      Abraços,

      RT

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  27. Prezado Ricardo, boa noite, estamos construindo um condominio horizontal residencial, onde teremos uso misto. Na entrada do condomínio teremos construiremos um centro comercial independente do condomínio de casas, no entanto, os dois estão sendo construídos em um mesmo terreno, como mesmo registro em cartório. Como devemos proceder? podemos elaborar apenas um quadro da NBR e memorial de incorporação para os dois empreendimentos? Ou precisaremos desmembrar as duas áreas para criação de condomínios distintos, já que os condôminos das lojas não terão direito as áreas comuns do condomínio residencial, portanto, o coeficiente de proporcionalidade deverá ser separado.
    Desde já agradeço.
    Att.

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    • Prezada Mirella

      Se a matrícula mãe não foi desmembrada, você terá que incorporar tudo de uma vez para ter menos dor de cabeça e não ficar dependendo de aprovação de todos os adquirentes. Eu criaria um único condomínio com regras claras de separação de custeio e responsabilidades (mas cada caso é um caso, avalie com cuidado suas necessidades específicas).

      Outra opção é desmembrar a matrícula mãe e criar dois condomínios distintos.

      Abraços,

      RT

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  28. Ricardo, bom dia.

    Estou trabalhando com lançamento de um empreendimento no quadro da NBR 12.721. Esse empreendimento tem vagas de garagem no primeiro pavimento, no segundo eu tenho lojas comerciais. O acesso dessas lojas é realizado através de uma passarela com guardo corpo de 1,30m e coberto (uma parte) pela marquise, no terceiro pavimento eu tenho um salão e a laje da marquise (sem acesso ao público).

    Minha dúvida:

    *Para eu lançar a passarela, específico a mesma como área coberta ou descoberta? (lembrando que ela é aberta, com guarda corpo de 1,30 metro e a marquise cobre apenas uma parte da passarela);

    *A área da laje da marquise (que encontra-se no terceiro pavimento sem acesso ao publico) eu considero como área de “circulação” descoberta e lanço em área de uso comum?

    Obrigado

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    • Olá, Sandro

      Lembre-se de duas coisas: a) a área equivalente se refere a custos, então descreva a passarela com sua característica predominante; b) a área equivalente também é uma fração para a melhor representação destes custos. Então nada o impede de calcular um percentual intermediário que melhor reflita o custo real dessa obra.

      A marquise será área de uso comum se não for de uso exclusivo de nenhuma unidade autônoma. Mas é estranho haver uma área de circulação sem acesso. Verifique se é isso mesmo com o incorporador.

      Abraços,

      RT

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  29. Bom dia Ricardo,

    Estou realizando um quadro de um empreendimento residencial, que possui um único prédio comercial. Entretanto os acessos do condomínio e do prédio comercial são distintos e o prédio comercial não deve ter direitos sobre as áreas comuns do empreendimento residencial, assim sendo, também não deve pagar condomínio. Gostaria de saber como faço para representar esta situação no quadro de áreas. Até pensei em atribuir o coeficiente de proporcionalidade ‘ 0 ‘, mas a advogada da incorporação afirmou, que eu preciso de um coeficiente, pois preciso atribuir uma fração ideal do terreno para este prédio comercial. Mas nunca discriminei nada específico referente a terrenos em meus quadros, que eu consiga separar assim.

    Espero que tenhas como me ajudar,

    Desde já agradeço pela atenção.

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    • Prezada Bruna

      O coeficiente de proporcionalidade deve ser calculado de acordo com a NBR 12.721, você não pode atribuir zero.

      Você só pode atribuir discricionariamente a fração ideal de terreno, e mesmo assim tenho a impressão de que não pode ser zero (informação a confirmar).

      Um abraço,

      RT

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  30. Boa noite Ricardo!
    Parabéns pelo trabalho.
    1) Num prédio residencial, com 12 aptos 24 vagas de garagem. No projeto arquitetônico estas vagas de garagem, sendo 2 por apto, forma vinculadas ao respectivo apto. No quadro da NBR 12721 estas áreas de garagem seriam consideradas como área privativa de padrão diferente (área privativa acessória) ou como área comum de divisão não proporcional?
    2) Se no pavimento de garagem, cujo acesso é feito através de um único portão, todas as vagas estão demarcadas no piso com tinta, mas não existe separação física entre elas, e sabendo que estas vagas estão vinculadas aos aptos, como devo considerar no quadro da NBR estas vagas demarcadas? Como áreas privativas com padrão diferente, ou como área de uso comum de divisão não proporcional?.
    3) Em um prédio com lojas comerciais, consultórios médicos, e vagas de garagens autônomas, como devo considerar estas vagas no quadro II da NBR? Como área privativa de padrão diferente ou como área de uso comum de divisão não proporcional (mesmo sendo elas autônomas)?

    Gostaria, se possível, que me respondesse por e-mail.
    Desde já agradeço pela sua contribuição.
    Abs
    Guilherme Campolina

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    • Prezado Guilherme

      Estas questões e muitas outras serão esclarecidas em nosso novo curso de Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários, a ser lançado em breve! Acompanhe a nossa página de cursos aqui no blog, OK?

      Um abraço,

      RT

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  31. Boa Tarde, uma duvida, em um empreendimento onde temos 4 torres de apartamentos, onde a área de escadas de cada torre é considerada como área comum pertencente à aquela torre, sem direito a uso das demais torres. (vamos imaginar se colocar como comum para todos o morador da torre 1 terá o direito de colocar o lixo dele na escada da torre 4 como exemplo), como deverá ser lançado no quadro I e II da abnt? Ou é obrigatoriamente considerar área de uso comum (todos) de divisão proporcional?

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    • Prezado Ivo,

      As escadas são área de divisão proporcional do condomínio, mesmo que estejam em diversas torres. Lembre-se de que o propósito dos quadros é mensuração de custos e despesas.

      Abraços,

      RT

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  32. ao construir uma caixa d´água enterrada para atender ao Bombeiro de SP, ela é considerada como aumento de área construída????

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    • Prezado Luiz,

      Independentemente do que é computável para a prefeitura, esta área tem custo, portanto entra nos quadros NBR 12.721.

      Abraços,

      RT

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  33. Olá Ricardo, boa tarde!!!
    Parabéns por esse trabalho fantástico que vem realizando. Tem nos ajudado muito!!

    Minha dúvida é… estou fazendo um quadro e no projeto o arquiteto mencionou as áreas o empreendimento em uma tabela de áreas. Por exemplo: pavimento térreo 1000 m², terraço 860,00 m² e tipo 670,00 m² de área construída. Neste exemplo ele encontrou uma área total de 2530 m². No entanto, ao fazer o levantamento,para o quadro, vi que as áreas são diferentes.

    1- O quadro da NBR deve apresentar as áreas da coluna 17 idênticas as descritas no projeto projeto ou não há essa relação?
    2 – No pavimento 1º pavimento de apartamentos, temos um grande área comum coberta padrão. Nos demais pavimentos (superiores) essa área comum torna-se um vazio, que por sua vez passa a ser descartado das áreas do quadro. No quadro de áreas que consta no projeto, o arquiteto desprezou também a área comum coberta existente no primeiro pavimento. Devo considera-la no quadro?
    3 – Temos 4 níveis de garagem no empreendimento. Estou considerando 50% da rampa em cada pavimento. O raciocínio está correto?
    4 – As áreas de descarte como vazios, dutos e shafts, elevadores estão previstas na norma. Mas pode o responsável pela elaboração da NB em comum acordo com o construtor determinar quais áreas não serão computadas?

    Certa de sua atenção,

    Agradeço,

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    • Prezada Denise

      Obrigado por acompanhar o blog! Vamos às respostas a seus questionamentos:

      1. Essa relação não existe necessariamente, porque o método de cálculo e consideração de áreas da prefeitura costuma ser diferente da NBR 12.721

      2. O quadro NBR só considera o que tem custo, então vazios não entram. Mas cuidado com as paredes dos outros ambientes, devem estar 100% consideradas em algum lugar

      3. É uma forma de se fazer, não está errado. Outra forma é considerar a rampa toda no pavimento de cima

      4. Sim, desde que não implique em omissão de áreas que possuam custo de construção

      Um abraço,

      RT

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  34. Boa tarde.
    Estou preenchendo os quadros para uma edificação mista, Residencial-comercial. A edificação já está até construída. Eu não encontrei na norma nenhum projeto padrão misto. Neste caso de edificação mista qual Projeto-Padrão utilizo no Quadro III na coluna “Designação”?

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    • Prezado Fabiano

      O mais correto seria utilizar dois padrões, um para cada uso pretendido – e indicar isto no quadro. Se não for possível, indicar o predominante e fazer a ressalva.

      Um abraço,

      RT

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  35. Boa Noite !
    Quais quadros da NBR 12721 deverão ser preenchidos quando se tratar de CONDOMÍNIO DE LOTES (conforme a nova lei 13465/2017), ou estão dispensados bastando somente o memorial descritivo detalhado ?

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    • Prezado Carlos,

      A lei 13.465/17 ainda não foi regulamentada, mas a lei 4.591/64 exige “cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída” (Art. 32). Ou seja, é obrigatório o preenchimento dos quadros. O Condomínio de Lotes terá que entregar a infraestrutura urbana, então isso deverá aparecer nos quadros NBR, e deverá estar incluída na consideração de custos.

      Abraços,

      RT

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  36. Bom dia! Preciso preencher os quadros da NBR 12721 para realizar instituição de condomínio. Foram construídas 3 residências com área de 120m²cada, e para que sejam aprovadas preciso fazer essa instituição. Minha dúvida é como preencher esses quadros. Faço preenchimento de um para cada residência, ou preencho um para todas as 3?

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    • Prezada Paula,

      Temos um curso sobre esse assunto, disponível em ricardotrevisan.teachable.com
      Por favor, se ficar com alguma dúvida depois de assistir aos vídeos, solicite o esclarecimento por lá.

      Abraços,

      RT

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  37. Bom dia!
    Primeiramente quero parabeniza-lo pelo excelente trabalho e iniciativa.
    Minha dúvida é simples: Comprei um apartamento na planta, no dia da vistoria percebi que nos dois banheiros foi criado um shaft na parede do box que não consta na planta de contrato e no projeto aprovado.
    Pegunta 1: Pode a construtora criar um shaft que não existia antes e que está ocupando área do meu box?
    Pergunta 2: Esse shaft entra no cálculo de área privativa?
    Pergunta 3: A construtora deveria fazer uma modificativa tanto nos projetos quanto na planta assinada?

    Desde já agradeço e fico ansioso pelas respostas.
    Abraço!

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    • Olá! Seguem as respostas às suas perguntas:
      1. Não pode. Você pode perfeitamente contestar algo que foi feito diferente do combinado na data de assinatura da Promessa de Compra e Venda.
      2. Pode entrar sim.
      3. Sim, deve. Ela não pode alterar nada sem o seu conhecimento.

      Um abraço,

      RT

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  38. Boa tarde, Ricardo.
    É de grande valia seu esforço ajudar a todos nós. Deixo meus agradecimentos.

    Elaboro NBR/Declaração de garagem/Convenção de Condomínio há algum tempo mas vez ou outra tenho dúvidas, acredito que por esse canal você possa me ajudar.
    Estou preenchendo uma NBR de um prédio de uso misto.

    Dúvida 1) Aliás, é um prédio comercial com 10 sublotes, onde o proprietário pretende dividir para possível venda no futuro. No entanto, aos fundos, existe uma área residencial que seria de um funcionário de longa data (porteiro/zelador). Vi que, por definição, essa área é considerada como área comum de divisão proporcional, assim como áreas de hall, circulação, portaria, entre outros. Porém, o proprietário quer separar como um sublote à parte. Isso é possível?
    Se contabilizar como um sublote à parte (11 sublotes), o prédio seria considerado de uso misto, certo?
    Se não contabilizar como sublote à parte (10 sublotes), o prédio volta a ser puramente comercial?

    Dúvida 2) Existe uma área de estacionamento dividida no térreo e subsolo, e o proprietário informou que essas vagas serão de uso comum e indeterminado. Minha dúvida é na atribuição ou não ao direito de uso da vaga à unidade autônoma.
    No caso de não ser atribuído o direito de uso de vaga à unidade autônoma, a norma recomenda somar à área de uso comum de divisão proporcional.
    Isso quer dizer que, por ser uma coberta padrão diferente ou descoberta, ela entra no quadro II no 33 e, consequentemente, no 34??? Alterando por fim, as áreas de construção reais e totais??

    Espero não ter dado nó no seu juízo.
    Obrigada desde já.

    Att,
    Ana Clara Oliveira Umeda.

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    • Prezada Ana Clara,

      Sempre é possível fazer sublotes, desde que seja corretamente registrado no ORI. Se o condomínio abrange mais de um tipo de uso, será de uso misto, e isso deverá constar em todos os documentos e os adquirentes deverão ter ciência do fato. Quanto às vagas, temos um curso digital que te dá orientações completas sobre suas perguntas (veja nossa página de cursos). Caso fique ainda com alguma dúvida, você tira comigo na própria página do curso.

      Abraços

      RT

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  39. Bom dia Ricardo, obrigado por sua disponibilidade em nos ajudar.
    Minha dúvida é sobre o preenchimento das planilhas. Num edifício de 3 pavimentos, um pavimento é o subsolo, onde será para estacionamento, as vagas de garagem serão 1 para cada sala comercial,(31 salas) mas não demarcada, tenho 4 vagas excedente para carros e mais 40 vagas para motos, tb não demarcadas…no quadro 2, estou em dúvida onde colocar as áreas das vagas e totais do subsolo, com espaços para manobras e motos…como área de divisão proporcional e não proporcional….Pode me ajudar?

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    • Olá,

      Visite a página de Cursos, você encontrará o curso digital de Áreas em Quadros NBR. Lá você encontra as respostas para todas as suas perguntas.

      Um abraço,

      RT

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  40. Boa tarde.
    Estou trabalhando com quadro da NBR de 4 casas geminadas.
    No meu projeto arquitetônico, aprovado pela prefeitura, consta uma área extra, referente um jardim localizado na área privativa de uma das casas. Essa área não está incluso no meu CP cadastrado na prefeitura e nem registrada em cartório. Nesse caso eu devo considerar essa área no meu quadro da NBR 12.721, já que a mesma não apresenta documentos em cartório e nem na prefeitura.

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    • Rodney,

      O quadro NBR deve refletir todos os custos do empreendimento. Como é um jardim, teve custo, e deve aparecer nos quadros.

      Abraços,

      RT

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  41. Ola Ricardo

    Estou respondendo um questionário e surgiu uma duvida.
    Gostaria de saber se é possível ter uma área privativa coberta padrão e área privativa coberta padrão diferente em um mesmo pavimento? Pode me ajudar?

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  42. Bom dia, Ricardo. Parabéns pelos ótimos esclarecimentos e pela disponibilidade!

    Tenho uma dúvida que é recorrente, e gostaria de contar com sua experiência.
    Sempre as garagens…
    Em um empreendimento residencial de apartamentos, as garagens estão sendo consideradas como acessórias às unidades residenciais, todas em quantidades compatíveis entre si.

    Ocorre que o construtor insiste em que a distribuição da área de circulação de veículos de determinado pavimento – onde há, digamos, 15 vagas – seja distribuída apenas entre estas vagas, computando, portanto, nas áreas dos respectivos apartamentos. Da mesma forma, em outros pavimentos o construtor pretende fazer este tipo de distribuição.

    Como observações, destaco:
    – o condomínio é apenas residencial
    – não há garagens/vagas com atribuição de unidade autônoma; todas são áreas de uso comum de divisão não proporcional
    – todos os pavimentos estão contidos na mesma projeção do edifício (não há, portanto, um “edifício-garagem, anexo ao principal)
    – o construtor quer distribuir as áreas de circulação *de veículos* de forma proporcional às vagas de cada pavimento, mas não as circulações verticais (caixas de escada, elevadores, etc).

    No meu entendimento isto não é possível da forma como pretende o construtor, pois as áreas de uso comum (circulações de veículos ou escadarias, elevadores) são de divisão *proporcional*, ao menos na configuração desse projeto, especificamente.

    Qual seu entendimento?
    Grato novamente pelo excelente trabalho!

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    • Marcelo,

      Estas questões são respondidas em nosso curso de Vagas em Quadros NBR. O acesso está em nossa página de cursos.

      Abraços,

      RT

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  43. Ola Ricardo

    Surgiu uma duvida, gostaria de saber se tem a posibilidade de existir uma area privativa de padrao diferente e uma area privativa padrao em um mesmo pavimento? Pode me ajudar?

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  44. Olá, Ricardo!
    A minha dúvida é a seguinte:
    Tenho um empreendimento de 12 pavimentos, sendo constituído por apartamentos, pavimentos com box garagem e no térreo uma área comercial.
    Preciso incluir na planilha de áreas a área em frente da loja que será destinada aos carros dos clientes que irão na loja.
    Está área fica no recúo de ajardinamento definido pelas informações urbanísticas do município.
    Como faço para incluir essa área em frente à loja para que seja de uso exclusivo da loja?

    Por estar na área de recúo de ajardinamento posso definir como área exclusiva da loja?

    Não sei se me fiz entender, mas fico à disposição.

    Muito obrigada e fico no aguardo do seu retorno!!

    Simone

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    • Simone,

      Não sei se entendi direito, mas me parece que são áreas privativas dessas unidades comerciais, então assim devem comparecer nos Quadros NBR.

      Abraços,

      RT

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  45. Boa tarde,
    Sobre área equivalente para fins de calculo de ISS.
    Numa construção com duas vagas de garagem, qual a média de área equivalente de 50%
    Numa construção com três vagas de garagem, qual a média de área equivalente de 50%?
    Considerando padrão normal, apto de +/-

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    • Everaldo,

      Não entendi muito bem sua pergunta. Se a área equivalente é de 50%, a média será a metade dessa área construída.

      Abraços

      RT

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  46. Ricardo, boa tarde.

    Em uma situação que tenho vagas de garagem e descrimino duas vagas presas pertencentes à proprietários distintos, isso é algo viável? Considerando que os proprietários estejam de acordo.

    Abraços.

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    • Rodney,

      De qual documento você está falando? Pergunto porque os quadros NBR são feitos antes dos proprietários se conhecerem, em geral.

      Abraços

      RT

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  47. Ricardo, boa tarde!

    Gostaria de sua ajuda em uma incorporação de condomínio de lotes, sem casas, mas, com infra estrutura: arruamento, calçadas, área de lazer completa, etc.

    Em relação ao Quadro III, como devemos considerar as áreas construídas? E o CUB, qual devo usar?

    Muito obrigada, desde já, pela sua atenção e disponibilidade!

    Abraço,

    Tatiana

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    • Prezada Tatiana,

      Esta lei é muito recente (julho de 2017), então muito ainda está em discussão. Eu usaria como referência a Tabela de Coeficientes do Ibape/SP, que toma por base o R8N. por exemplo, uma cobertura simples de churrasqueira, de padrão simples, variaria de 0,060 a 0,180 CUB.

      Abraço,

      RT

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  48. Boa tarde Ricardo,
    Primeiramente parabéns pelo blog. Por curiosidade como é definido as porcentagens do item 5.1.1 e 5.1.2 do Quadro III?

    Obrigado!

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    • Prezado André,

      Obrigado!
      Item 5.1.1 é o custo básico global da edificação (item 5) vezes o percentual de material no CUB.
      O item 5.1.2 é o mesmo custo básico (item 5) vezes o percentual de mão-de-obra no CUB.

      Abraço,

      RT

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  49. Bom dia Ricardo. Tenho um alvará de um terreno, em somente uma matricula, em que tem uma parte comercial com 20 lojas e uma parte residencial com 109 aptos.
    A minha questão é se eu deveria fazer 2 quadros de área separados, sendo um para o residencial e outro para o comercial, separando em subcondominios
    Grato

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  50. Boa tarde, Ricardo!

    Gostaria de saber de as vagas P.N.E. entram nas áreas de uso comum de divisão proporcional ou não proporcional.

    Abraços

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    • Prezada Nathália,

      Costumam ser vagas não associadas a unidades. Se for este o seu caso, são área de uso comum de divisão proporcional.

      Abraço,

      RT

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  51. Boa tarde,
    No calculo de área privativa em um apartamento com 02 pisos, terreo e cobertura, ou seja 03 lajes, como considero a escada que liga estes dois pavimentos?
    Agardeço sua atenção.
    Att. Victor

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    • Prezado Victor,

      Eu costumo considerar no pavimento superior para que o inferior não seja contado em duplicidade.

      Abraço,

      RT

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  52. Boa noite,
    Me desculpe a falta de experiência mas se tenho uma abertura (vão) projetada da escada de 4 m² ligando o piso térreo de 100 m² ao pavimento superior coberto com laje também com 100 m² a área privativa seria então 196 m² ou 200 m²? Tive diferentes respostas de engenheiros mais experientes que eu e ainda estou com esta dúvida.
    Agradeço sua atenção.
    Att. Victor.

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    • Prezado Lucas,

      Depende de onde estão localizados. Se estiverem em área privativa, devem ser assim considerados.

      Abraço,

      RT

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      • Estão na área frontal da edificação, mesmo descoberto são considerados? A norma considera-se como um elemento de construtivo, minha duvida está no preenchimento dos quadros, pq comercialmente seria muito vantajoso o incremento da estrutura como área privativa.

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        • Prezado Lucas,

          O que importa não é a posição em relação à edificação, mas sim se é área privativa ou comum do condomínio. Tem custo e é construído, então tem que aparecer no quadro. Se estiver na área privativa da unidade, assim deve ser considerada. Mas se for área de acesso comum do condomínio, não.

          Abraço,

          RT

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  53. Ricardo, bom dia.

    Estou trabalhando no quadro da NBR de um terreno, onde possui, 2 casas e uma espaço sem construção. Preciso colocar na NBR a fração ideal de cada casa. Eu posso considerar essa área sem construção com sendo área privativa e fazer três matriculas nesse terreno? (uma matricula para cada casa e uma matricula para essa área sem construção a qual eu consideraria área privativa descoberta e lançaria a porcentagem que representa essa área) O cartório aceita essa consideração?

    Obrigada

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    • Prezada Kelly,

      Não vejo sentido na terceira matrícula. É necessário entender o que cada área é na realidade. É área privativa? Então assim deve ser considerada. Não é? Então é área comum? Isso tudo deve estar claro.

      Abraço,

      RT

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  54. Ricardo, bom dia.
    Estou com dúvida sobre edificação mista. No preenchimento das informações preliminares do quadro, tem varias opções para marcar no item Designação Projeto-padrão da NBR 12.721 mais semelhante ao imóvel. Minha dúvida é o seguinte: Tenho que fazer dois quadros um pra edificação residencial e outro pra edificação comercial? Porque não tenho uma designação que atende edificação mista. Tenho opção pra considerar edificação residencial ou comercial. Como eu faço?
    Obrigado.

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    • Prezado Cledson,

      Já algumas pessoas fazerem ponderação sobre o padrão R-8-N. Mas não sei se isso é permitido formalmente.

      Abraços,

      RT

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  55. As tabelas da ABNT 12721, para efeitos de registro, uma vez preenchida com o cub do mês corrente e por ventura o mês virou (preenchida em julho/2018 e foi dar entrada em agosto/2018), tenho que trocar os valores ou existe algum fundamento jurídico em que eu tenho um prazo que apos preenchimento aquele cub preenchido tem um certo prazo de validade e deverá ser aceite pelo registro de imóveis?

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    • Prezado Ivo,

      Veja se o Oficial de Registro de Imóveis aceita o CUB do mês anterior. Se aceitar, basta registrar os quadros. Qualquer pessoa poderá atualizar os valores utilizando o CUB como índice, e a informação permanecerá transparente.

      Abraços,

      RT

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  56. Boa noite! O Registro de Imóveis de minha cidade não exigiu o preenchimento do Quadro IV B 1 da NBR 12721, em condomínio de casas, e o incorporador considerou toda a área de arruamentos como área privativa real, lançando-a nos quadros I e II, o que resultou em área real das residências com valor dobrado; como consequencia, IPTU também dobrado.Estou tentando ponderar que esse quadro deveria ser exigido pelo cartório e eles alegam ser responsabilidade do RT. Independente da conferencia dos números apresentados, não deveria ser exigida a apresentação de TODOS os quadros, em especial do IV B 1?

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    • Prezada Sônia,

      Temos visto uma variedade muito grande de comportamentos de cartórios pelo país. Mas o incorporador errou foi lançar arruamento como privativa. Isso deveria ser retificado.

      Abraços,

      RT

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  57. Boa Noite Ricardo

    Estou com uma duvida em relação a diferença entre coeficiente de proporcionalidade e fração ideal .Estou fazendo divisão de áreas em um codomínio cuja a fração do terreno que cabe a cada condômino já consta averbada na matricula do imóvel.A duvida é : a unidade autônoma pode ter uma valor de coeficiente de proporcionalidade diferente da fração ideal? e no instrumento de Instituição do condomínio devo citar o coeficiente e a fração ? O registrador não pode questionar o fato de não constar na documentação o modo de calculo da fração ideal??

    Parabéns pelo site
    Abraço

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    • Olá, Gabriel

      Respondendo às suas perguntas:
      1. A unidade autônoma pode ter coeficiente de proporcionalidade diferente da fração ideal
      2. A instituição do condomínio precisa citar a fração ideal, mas pode informar os dois
      3. O modo de cálculo é definido pela NBR 12.721 e aceito pelos registradores

      Um abraço,

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  58. Oi Ricardo!

    Tenho que projetar uma edificação com 25m² de área construída. No projeto, penso em adicionar uma rampa externa para acesso, já que irei suspender levemente a edificação. Nesse caso, a rampa é contabilizada como área construída, visto que não será coberta?

    Obs.: Projeto acadêmico

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    • Olá, Sammara

      A rampa externa é área construída, mesmo que não seja computável para a prefeitura.
      Mas se a edificação não faz parte de um condomínio, não há necessidade de se preencher os quadros de áreas da NBR 12.721.

      Abraços,

      RT

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  59. Boa noite,

    Estou revendo um quadro realizado por um profissional, no mesmo é considerado área de manobra dos veículos (entrada nas vagas) e áreas de acessos ao h.box como sendo Área de divisão não proporcional de uso comum, está correto?

    Desde já, agradeço.

    At.te
    Lucas

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    • Prezado Lucas,

      Respondi sua pergunta em outro local em que você a fez, por favor, verifique. Áreas de manobra são de divisão proporcional. Vide item 3.7.2.4 da NBR 12.721.

      Abraços,

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  60. Olá Ricardo!
    Estou regularizando uma obra que foi reformada, com Térreo(04 Lojas) + 3 pavtos (03 Aptos cada piso). O corpo da escada e circulação em todos os pisos, inclusive o térreo, foi lançado nos 09 Aptos. Não houve, portanto área de uso comum para as lojas. Como proceder na Nbr para lançar a área de uso comum do térreo nos apartamentos que estão nos níveis superiores? Agregado a isso foram criadas 18 boxes de garagem cobertas no nível do térreo para atender estes apartamentos que serão comercializadas separadamente. Grato e um abraço.

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    • Prezado Vilmar,

      Neste caso, o quadro deverá ser retificado informando as áreas comuns de circulação vertical e áreas de boxes da forma como foram definidas na incorporação.

      Abraços,

      RT

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  61. Olá, Ricardo!
    Tenho o seguinte projeto arquitetônico: subsolo com garagem – vagas autônomas, térreo com salas comerciais, pavimento 1 com salas comerciais e outros pavimentos com apartamentos.
    Térreo: salas comerciais com acesso para circulação externa do prédio.
    Térreo: o mesmo hall de entrada para acesso para subsolo, salas e apartamentos.

    1) Considero os detalhes arquitetônico que ficam na fachada como área comum? Por exemplo, são vigas salientes, vigas vazadas em balanço, pergolados…fora das paredes das áreas privativas. Também tem marquises/beirais como detalhes arquitetônicos ao longo dos pavimentos… considera como área não proporcional comum? Ou não considera esses detalhes, já que a maioria são vigas decorativas… Ou considera somente as marquises/beiras? E se considerar a área equivalente seria de *0,10? Pois visto que é só a laje ou viga.

    2) No térreo, entre as duas salas comerciais há um espaço aberto para ventilação. Em uma das salas há uma porta de acesso para esse espaço. E a outra sala tem uma janela do banheiro. Então mesmo que uma sala tenha acesso, considero como área comum não proporcional? Pois entendo que mesmo que a sala tenha uma porta de acesso, ela não poderá fazer o que bem entender nesse espaço, já que afetaria a janela da outra sala. Certo ou não?

    3) O hall de entrada desse prédio, a área de circulação descoberta na frente do prédio e a circulação do pavimento 1 (salas comerciais) considero como área comum proporcional? Já que todos terão acesso, moradores e comércio. Certo ou não?

    4) A circulação do subsolo e circulação dos pavimentos com aptos, área comum não proporcional? Pois só tem acesso que é dono dessas áreas privativas. Certo ou não?

    Obrigada!!

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    • Bom dia, Fernanda

      1) Sim, considera, pois estes elementos possuem custo sensível. São áreas comuns de divisão proporcional (de outra forma, seria uma distribuição injusta)

      2) Entendo que, na prática, este espaço tem muito mais valor para a unidade que tem acesso a ela. Portanto, seria uma área privativa descoberta, mesmo que nunca possa ser alterada e exista em obediência à legislação edilícia

      3) Sim, comum de distribuição proporcional

      4) Se todas as unidades autônomas possuem vaga, comum proporcional

      Abraços

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  62. Bom dia,

    Estou revendo um quadro realizado por um profissional, no mesmo é considerado área de manobra dos veículos (entrada nas vagas) e áreas de acessos ao h.box como sendo Área de divisão não proporcional de uso comum, está correto?

    Desde já, agradeço.

    At.te
    Lucas

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    • Bom dia, Lucas

      Áreas de manobra NÃO têm construção, localização ou uso à responsabilidade de nenhuma unidade autônoma específica. São áreas de DIVISÃO PROPORCIONAL. Vide item 3.7.2.4 da NBR 12.721.

      Um abraço,

      RT

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  63. Olá Ricardo, boa noite!!
    Seu blog é excelente. Parabéns por seu trabalho e por nos ajudar sempre. Tenho uma dúvida.
    Estou preenchendo um onde onde o empreendimento conta com uma grande área de comum de lazer de divisão proporcional. Parte desta área é coberta e eu computei com coberta padrão. A outra parte de área maior é descoberta, sendo composta por piscina, área de circulação e um campinho de futebol. Se eu inserir no quadro esta área descoberta o valor final em metros quadrados ficará divergente do que consta no projeto uma vez que o arquiteto considerou esta área como não computável.

    Aí vem as perguntas:

    Já vi casos, onde as áreas inseridas no quadro da nbr são idênticas as de projeto e outros casos que não são. É necessário que as áreas sejam iguais (projeto e quadro)?

    Ao desconsiderar uma área no quadro o custo do empreendimento será menor. E aí um curiosidade… os calculistas fazem isso com o objetivo de baixar o custo da obra e futuramente os custos de averbação e valor do imóvel em cartório?

    Posso desconsiderar no quadro esta área de lazer descoberta no quadro I e considerar seu custo apenas no quadro III?

    Desde já agradeço imensamente,

    Tentei comprar seu curso algumas vezes e não consegui por causa da moeda .

    Abraços

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    • Olá, Denise

      Nem sempre as áreas dos quadros NBR serão as mesmas da aprovação na prefeitura porque seguem regras diferentes.

      Quando à cabeça de cada calculista, o que se passa é imponderável. Cada caso é um caso diferente.

      Todas as áreas construídas de composição de custos devem constar no quadro I.

      O curso já está disponível em reais e em dólares, você pode escolher o que achar mais vantajoso, OK?

      Abraços,

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  64. Bom dia Ricardo!
    Parabéns pelo trabalho..
    Estou realizando a incorporação de 5 casas geminadas assobradadas, que possuem na frente de cada uma um vaga de carro descoberta, nos fundos de cada um quintal, te pergunto:
    1- Como realizar a incorporação dos mesmos?
    2- Neste caso, não terá área comum né, visto que os mesmos possuem entradas individuais.
    3- Estou com dúvidas no preenchimento do quadro I da NBR 12721.
    Obrigada desde já

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    • Prezada Greice

      Obrigado!
      1. Primeiro é necessário verificar se é mesmo necessária a criação de condomínio neste caso;
      2. Se essas áreas livres forem privativas, é isto mesmo;
      3. Nós oferecemos um curso sobre o preenchimento de áreas de vagas nos quadros. Veja em nossa área de cursos do blog.

      Abraços,

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  65. Deixo aqui meus cumprimentos pelas excelentes e praticas explicações sobre o preenchimento dos quadros da NBR 12.721

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  66. Ola Ricardo, muito obrigado pelo conteúdo, li todas as perguntas e respostas deste artigo e ainda estou em duvida
    Estou trabalhando em um quadro de áreas de um edificio de 23 pavimentos
    os vazios de prumadas e elevadores entram para o calculo de áreas comuns?
    As escada neste caso contam em todos os pavimentos?
    A soma das areas totais deverá ser igual a area aprovada na prefeitura

    Desde ja, muito obrigado!

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    • Prezado Lucas,

      Mesmo que sejam áreas não computáveis para a prefeitura, para efeitos de custos os vazios podem ser sim considerados áreas comuns, desde que sejam de pequenas proporções.
      As escadas são contadas em todos os pavimentos em que existam, projetadas para um dos planos (acima ou abaixo), ou divididas meio a meio entre pavimentos. Precisa haver uma lógica nesta decisão, para que seja defensável.
      Áreas do quadro NBR nada têm a ver com quadros de áreas da prefeitura.

      Abraços,

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  67. Prezado Dr. Ricardo, boa tarde.
    Gostaria de obter sua opinião a respeito do que segue:
    Tenho uma condomínio num terreno de 6 mil/m2, são três blocos de apartamentos com 15 andares cada, contando com portaria, playground, casa de máquinas, caixa d’agua, barrilete e halls (fosso). Busco fazer um fechamento da área térrea somando: a área dos apartamentos térreos (59,97m2 cada, sendo 04 unidades cada bloco no térreo), + a área de portaria, playground, casa de máquinas, caixa d’agua, barrilete e halls do elevador somente no térreo e ainda + a área das garagens 192 unidades (todas estas áreas comuns somam 22,84m2). A totalização destas áreas que ocupam o térreo não alcançam a área total do terreno, ou seja, 6 mil/m2. Pergunto: não seria necessária trazer no quadro ABNT (p.e. Quadro II) a área de circulação/manobra/permeável, a área livre?
    Ah! Muito bom seus colóquios a respeito das mais diversas dúvidas que surgem neste imensurável mundo dos condomínios.
    Espero contar com sua ajuda.
    Antecipadamente agradeço,

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    • Prezado Willian,

      O objetivo dos quadros NBR é a reprodução dos custos envolvidos. Mas, caso queira igualar de alguma forma a área total de terreno, você pode inserir estas áreas adicionais informando os seus respectivos custos (baixa área equivalente), desde que isto reflita a realidade de custeio do empreendimento.

      Abraços,

      RT

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  68. Olá Ricardo, tudo bem? Por gentileza preciso entrar em contato com você sobre treinamento mas não consegui encontrar e-mail para contatá-lo… Poderia me passar por gentileza?
    Grato grande abraço

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  69. Boa noite,
    Tenho um quadro a ser retificado devido a unificação de alguns lotes. O quadro inicial é de 2017, os lotes inicias já estão no RI, para executar a retificação precisaria das mesmas aprovações inicias com as devidas alterações, correto? Preciso mencionar o quadro anterior?

    Gostaria de saber se vc possui um curso completo sobre a NBR 12721.
    Fico no aguardo,

    Abraço

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    • Prezado Lucas,

      Os documentos necessários você descobre consultando o Oficial de Registro de Imóveis. Cada um tem seus procedimentos específicos (não deveria, mas na prática é isso que acontece).
      Ainda não tenho o curso completo, mas acompanhe o blog, pois em breve novos cursos serão lançados. O curso completo de Quadros NBR é um de nossos projetos.

      Abraços,

      RT

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