O que é Gestão Arquitetônica

Mohammed Al-Harbi, Stephen Emmit e Peter Deminan definem, num dos trabalhos mais recentes sobre o assunto, a Gestão Arquitetônica (GA) como:

Gerenciamento estratégico da empresa de arquitetura que assegura a efetiva integração entre a gestão dos aspectos de negócios do escritório com seus projetos individuais, de forma a projetar e entregar o melhor valor a todas as partes interessadas.

O conceito não nasceu ontem. O termo gestão arquitetônica (architectural management) surgiu em 1964, como ação de fomento aos arquitetos no sentido de apreciarem e gerirem o lado empresarial da profissão. Desde então, apenas oito tentativas foram feitas de explicitamente definir o termo, cada uma delas propondo uma definição diferente como resultado da metodologia adotada. O resultado foi que diferentes pensamentos, escopos e funções incluídos sob o conceito de gestão arquitetônica.

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Adm para arquitetos 7: alavancagem operacional do escritório

Talvez você esteja se perguntando por que sempre citamos custos e despesas, se há alguma diferença entre eles. Pode parecer um preciosismo terminológico inútil dividir os gastos em duas categorias, mas não é. A gestão financeira correta e sobrevivência da empresa dependem de visualizá-los no dia a dia e geri-los adequadamente. Falhas nesse sentido costumam estar presentes em empresas insolventes – aquelas que não conseguem mais honrar seus compromissos financeiros e estão com um pé na cova e outra na casca de banana.

Os conceitos são, na verdade, bem simples. Veja o seguinte exemplo: um arquiteto recém-formado resolveu construir um escritório atelier seu, do zero. Para isso, usou suas economias para os itens básicos de um arquiteto: comprou um computador, uma mesa, cadeira, telefone, impressora, papel, etc. Para cada item pesquisou preços e qualidade pesando a melhor decisão em cada caso – procurou economizar onde fosse possível, mas não abriu mão de um mínimo de qualidade. Este é o custo, são gastos diretamente ligados à produção.

Custo: gasto relativo a bem ou serviço utilizado na produção de outros bens ou serviços. Martins (2001, p.25)

Logo o pobre arquiteto percebeu que nenhum cliente aparecia porque não o conhecia. Precisava fazer alguma propaganda, vender seu peixe. Fez cartões de visita e uma página na Internet. Quando os primeiros clientes apareceram, percebeu que não gostavam muito de vê-lo trabalhando em casa, não parecia muito profissional e confiável. Teve que alugar uma pequena sala comercial, para a qual foi necessário também combinar com uma faxineira que o limpasse de vez em quando. Outros clientes passaram a exigir Nota Fiscal ou Recibo de Pagamento a Autônomo – RPA. Teve que se regularizar perante o fisco, pagar tributos, pagar contador. Todo este segundo bloco de gastos são as despesas. Elas não estão ligadas à produção, este é o conceito chave para diferenciá-las dos custos.

Despesa: bem ou serviço consumido direta ou indiretamente para a obtenção de receitas.

A despesa pode ser vista como uma espécie de “mal necessário”. Não era onde o arquiteto pretendia investir suas economias, mas não há como permanecer no mercado se não atender a essas necessidades.

Agora vejamos a diferença entre elas para a saúde da empresa. Imagine uma empresa que teve este resultado financeiro:

Receita:                                   7.000

(-) Gastos:                               6.500

Resultado:                                  500

Veja como é difícil imaginarmos uma forma de melhorar o resultado com tão poucas informações. Seria muito diferente se os gastos estivessem bem discriminados:

Receita:                                   7.000

(-) Custos:                               2.000  (28,6%)

Resultado operacional:            5.000

(-) Despesas fixas:                 4.500  (64,3%)

Resultado:                                  500

Há uma desproporção entre custos e despesas – estas últimas representam 64,3% da receita, mais que o dobro dos custos. Talvez nosso amigo arquiteto devesse procurar um imóvel mais barato, estudar modalidades de empresas que pagam menos tributos, ou se associar a outras pessoas na mesma situação para compartilhar espaços ou mesmo a empresa (um sócio).

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A crise financeira de 2008

Os desdobramentos da crise de 2008 são sentidos até hoje em todo o mundo. Inclusive no Brasil, onde nossos raquíticos resultados de crescimento do PIB comprovam que a “marolinha” foi mais forte do que se pretendeu.

Esta história pode ser contada tomando por início o segundo mandato de Bill Clinton, ainda no ano 2000, quando a crise do momento era o estouro da bolha das “ponto-com”. As empresas de tecnologia baseadas na internet estavam em pleno crescimento, quase todas com capital tangível mínimo. Era difícil avaliar estas empresas, ninguém sabia ao certo seu potencial de criação de valor, ou de potencial geração de caixa futuro, ou valor de marca, ou qualquer outro parâmetro utilizado em outras empresas. Muitas delas cresciam com prejuízos em sequência. Para se ter uma ideia da falta de indicadores, algumas delas eram avaliadas pelo número de cliques que recebiam dos usuários. Isso criou um ambiente especulativo quando estas empresas abriram o capital, e a rápida circulação de suas ações nas mãos de investidores de curto prazo criaram uma elevação irreal de valor de mercado – uma bolha.

O estouro da bolha ocorreu em 2000, quando os investidores perceberam que o valor das negociações não eram coerentes com o potencial de geração de lucro das firmas. O mundo ainda estava se recuperando do estouro da bolha em 2001, quando houve os ataques de 11 de setembro. A confiança do investidor se retraiu ainda mais, e os efeitos na economia real já eram sentidos. Como sempre se faz em tempos de crise, as taxas de juros foram fortemente reduzidas.

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A diferença entre construtora e incorporadora

[Atualizado em 16.11.2018]

A construtora é a empresa responsável pela construção, ou seja, a execução física do edifício ou estrutura. O que ela faz é a construção literal: contrata ou terceiriza mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos, tecnologia construtiva, testes de qualidade e ensaios tecnológicos. Sua responsabilidade é garantir a qualidade física da obra e os prazos de execução, além de cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, etc. – os chamados vícios construtivos). A construtora também é responsável pela segurança dos operários, portanto deve ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.

A construtora costuma ser contratada pela incorporadora para a execução da obra. Não há diferenças muito sensíveis entre as principais construtoras, seu trabalho tende a ser melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora. Por consequência, suas margens operacionais (lucros operacionais) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não tem como atribuições principais planejamento imobiliário, nem vendas, nem divulgação do empreendimento, nem financiamento, nem projeto técnico (no sentido de design) do empreendimento (definição de produto), mas permanece com a responsabilidade sobre o projeto (no sentido de project).

Do outro lado está a empresa incorporadora, aquela empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Muitas construtoras absorvem também a atividade de incorporação por promover retornos muito maiores que os de construção (obviamente por ter maior risco).

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Fluxo de decisões típico do projeto (project). Por cores, os agrupamentos típicos de atividades em um mesmo player do negócio. Modelo baseado em esquema proposto por Marcelo Westermann.

A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:

  • Minuta de convenção de condomínio atendendo a toda a legislação vigente, Norma Técnica de Desempenho NBR 15.575 em todas as suas partes, e incluindo em seu teor todo o exigido pelo Direito do Consumidor
  • Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos, conforme exigido pela legislação vigente
  • Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.

A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem como principais fornecedores:

  • o financiador, em geral instituições financeiras, quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento. Alguns bancos fazem a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda das pessoas físicas, reduzindo riscos para os dois lados e minimizando a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora
  • a construtora, que vai realizar  obra
  • consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio
  • escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento
  • consultorias especializadas em obtenção de licenças ambientais, licenças de instalação, manejo e supressão vegetal, aprovações em órgãos públicos, aprovações em órgãos de preservação do patrimônio cultural, etc.
  • empresas de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária realizada pela ABNT NBR 14.653 para determinar qual será o valor de mercado do que se pretende construir e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento
  • agências de marketing, publicidade e propaganda

A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos (leia mais sobre isso no link para o livro abaixo). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.

Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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