caso – Blog do Trevisan

Docklands: origens das parcerias público-privadas em urbanizações

O final dos anos 1970 na Inglaterra foi a época das imensas áreas devolutas, ruínas de fábricas e armazéns completamente obsoletos. Muitas dessas áreas eram públicas, configurando uma situação que não iria se modificar sem iniciativas concretas. Porém, a situação fiscal dos governos locais era frágil, e havia grandes cortes nos gastos em setores aos quais essas terras haviam sido adquiridas.

Muitas delas pertenciam a corporações públicas, caso das autoridades das Docas. Estas detinham uma imensa área próxima à City de Londres, onde, em outros tempos, estivera situado o maior porto em operação do mundo – uma região conhecida como as Docklands de Londres. Disputas trabalhistas e a transferência de operações comerciais para outros portos da região acabaram com a viabilidade comercial portuária naquele local. Alguns anos mais tarde, o transporte em containers só consolidou essa ruína: as operações remanescentes foram transferidas para Tilbury, 30 milhas a jusante. Entre 1967 e 1980, todos os sistemas do porto foram desativados. A quantidade de empregados despencou de 30.000 postos no seu auge, para 2.000 trabalhadores em 1981. Continuar lendo Docklands: origens das parcerias público-privadas em urbanizações

Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

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Muitos investidores e incorporadores imobiliários ainda não adquiriram o saudável hábito de consultar os conselhos de proteção ao patrimônio histórico e cultural antes de fechar negócios e começar a aportar recursos nos empreendimentos. O resultado disso é que, eventualmente, podem acabar sendo surpreendidos por dispositivos legais que afetam o negócio – em casos extremos, levam até à sua inviabilidade.

Isso acontece por uma série de crenças incorretas e desinformação. Nosso propósito é esclarecer algumas delas aqui. Vejamos algumas crenças comuns a respeito:

“Imóvel tombado é antigo e, em geral, protegido por causa de sua beleza”
Falso. Os motivos do tombamento de um bem constam em seu parecer de tombamento, e são relativos ao valor cultural que possui para uma determinada comunidade. Assim sendo, um imóvel que tenha importância para uma cidade, por exemplo, pode vir a ser tombado, mesmo que seja novo e não tenha valor estético para a proteção.

“Imóvel tombado não paga IPTU”
Falso. Apesar de alguns municípios usarem este tipo de incentivo à proteção, não existe nenhuma regra vinculante entre tombamento e tratamento tributário.

“Quem faz o tombamento é o IPHAN, este é o órgão que preciso consultar”
Incompleto. O IPHAN é responsável pelo patrimônio cultural na esfera federal, mas também existem conselhos de proteção em níveis subnacionais (estaduais e municipais). Não existe nenhum tipo de dependência ou vinculação entre eles, um bem pode ser tombado apenas em nível municipal, por exemplo. Continuar lendo Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária

Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).

Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:

Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)

Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).

Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:

rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).

A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).

rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).

A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).

Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).

Substituindo na fórmula:

WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66

WACC = 8,27% ao ano

Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.

Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.

Saiba mais:

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Avaliação econômica de imóveis

Beta alavancado: o que é e como calcular

Em nossos textos anteriores sobre o assunto, já falamos da importância crucial da taxa de desconto em análises de fluxos de caixa.

Em nosso texto anterior, fizemos um exemplo de cálculo de custo de capital próprio pelo CAPM, que pode ser utilizado como taxa de desconto em empresas que não sejam financiadas por dívida alguma, mesmo que em pequena proporção (empresas com 100% de capital próprio).

Também já falamos sobre como calcular uma taxa de desconto para empresas com algum tipo de financiamento por capital de terceiros através do WACC.

O que ainda não tratamos por aqui foi sobre o aumento da percepção de risco por parte do acionista à medida que a proporção de dívidas aumenta na estrutura de capital da empresa. Continuar lendo Beta alavancado: o que é e como calcular

CAU/BR aciona Andrade Gutierrez por difamação de arquitetos e urbanistas

Reprodução integral da matéria divulgada pelo CAU/BR:

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil protocolou em 03/03/17 na Justiça Federal do Distrito Federal ação contra a Construtora Andrade Gutierrez com pedido de liminar objetivando a sustação da veiculação, em emissoras de rádio nacionais, de “spot” de campanha da empreiteira considerado difamatório contra a categoria de arquitetos e urbanistas por caracterizá-los como negligentes, imperitos e irresponsáveis. A empreiteira, uma das maiores do país, recorde-se, foi a primeira a assinar acordo de leniência com o Ministério Público Federal, em maio de 2016, por seu envolvimento em atos de corrupção descobertos pela Operação Lava-Jato. Continuar lendo CAU/BR aciona Andrade Gutierrez por difamação de arquitetos e urbanistas