planejamento urbano – Página 12

Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001 e alterações posteriores), em seu Capítulo II, estabeleceu os Instrumentos da Política Urbana disponíveis aos gestores públicos locais, trazendo ao ordenamento jurídico brasileiro ferramentas que, apesar de relativamente novas para nós, já vinham sendo utilizadas em outros países, em alguns casos, há décadas. As possibilidades trazidas por esses instrumentos são enormes, e a realidade prática da gestão urbana local pelo Poder Público ainda tem muito a se apropriar dessas potencialidades para resolver as mais variadas demandas municipais.

Por outro lado, o Estatuto, até mesmo por ter trazido dispositivos legais de países onde há maior interface entre setores público e privado, requer nova forma de atuação do gestor público, abrangendo o entendimento e inserção em esferas tipicamente privadas. Instrumentos como transferência de potencial construtivo (direito de construir), direito de superfície, outorga onerosa, e a própria operação urbana consorciada funcionam com maior potencial, abrangência e efetividade se incluírem a utilização de mercados de capitais, inclusive mercados secundários, aquele em que terceiros negociam ativos entre si, sem a participação do emissor original. O instrumento do direito de preempção exige disponibilidade de recursos e agilidade do poder público para que os prazos previstos em lei não sejam perdidos. Diversos instrumentos interferem nos mercados locais, com impactos seguramente sentidos também pelos cidadãos e, por este motivo, demandam do Poder Público uma leitura clara do ambiente de negócios local. A operação urbana consorciada que emite CEPAC exige a venda por meio de leilões, os quais só são eficazes e eficientes quando acompanhados de investimentos de tempo e outros recursos no estudo do ambiente de negócios para o melhor momento e forma para a sua realização. Continuar lendo Operações Urbanas Consorciadas: oportunidades latentes

Diferença entre agente fiduciário, agente de garantias e agente de contas

Silvia Rajsfeld Fiszman e Ana Carolina Dias Higueras [1] estudaram o tema com maior profundidade, e nos esclarecem sobre as diferenças entre esses três tipos de agentes relacionados a project finance:

Agente fiduciário (trustee) [2]: exerce papel fundamental em project finance, principalmente em função de sua complexidade em extensa rede de contratos. É, na prática, um terceiro responsável por assegurar que as obrigações acordadas serão cumpridas, agindo como um intermediário entre credores, devedores e garantidores. Age conforme determinado previamente no acordo estabelecido entre as partes. Sua obrigação primordial é conservar os bens e direitos sob sua custódia e destiná-los ao que foi estabelecido na rede de contratos. Pode ou não agir discricionariamente, dependendo de como foi contratualmente previsto, desde que nunca rompa com seus objetivos e princípios fundamentais. É remunerado através de taxa ou comissão sobre as funções desempenhadas, previamente acordada.
Agente de garantias: muito comum em operações estruturadas, atua como representante e em benefício dos credores quanto às garantias (sua guarda, controle e execução). Como os credores não podem figurar como polo contratual, há a necessidade de um terceiro independente que controla algumas atividades relacionadas às garantias, assegurando a existência e viabilidade de recursos para o pagamento das dívidas. Uma prática recomendada pelas autoras daquele artigo [1] é centralizar no agente fiduciário (trustee) as instruções ao agente de garantias, para que os credores centralizem seu relacionamento apenas com aquele. Em geral, possuem uma cláusula padrão sobre a antecipação de custos ou reembolso de despesas ao agente de garantias em caso de exercício de qualquer remédio previsto, de forma a mantê-lo indene. O papel do agente de garantias é muito mais limitado que o do agente fiduciário, não há qualquer espaço para discricionariedade.
Agente de contas ou agente de depósito: quaisquer tipos de ativos podem ser objeto de depósito, tais como recursos financeiros, notas promissórias, listas de marcas e patentes, contratos, documentos, projetos de desenvolvimento, criação científica ou tecnológica, etc. Este agente, especificamente, costuma tratar apenas do primeiro desses itens (recursos financeiros), porque no Brasil se usa muito a estrutura de contas vinculadas (escrow accounts). Como esses contratos costumam ser tripartite, existem ao menos duas partes que desejam acordar algumas condições em relação ao ativo (contas vinculadas), e usam este mecanismo contratual para regular essa custódia e operação, assegurando que os valores sejam movimentados e transferidos conforme acordado no contrato. As contas em escrow são movimentadas de forma restrita, pela própria instituição financeira, conforme previsão contratual, e o titular da conta não possui essa capacidade (a não ser em situações excepcionais, igualmente previstas). Há duas grandes preocupações na movimentação dessas contas, necessariamente nesta ordem de prioridade: 1. continuidade das operações, garantindo o pagamento de fornecedores, folha de pagamento, encargos fiscais, etc.; 2. segurança aos credores, garantindo o pagamento de valores devidos.

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A questão das garantias em parcerias público-privadas

A Lei Federal 11.079/2004, também conhecida como Lei de PPPs, consolidou em nosso ordenamento jurídico uma demanda represada havia mais de uma década: permitir uma mudança no paradigma de relacionamento entre Poder Público e iniciativa privada, superando as simples contratações de fornecimento de materiais e obras, em direção a relacionamentos mais maduros em parcerias de longo prazo.

Ocorre que estes projetos costumam ter uma fase inicial de investimentos robustos, os quais, em parcerias público-privadas, são amortizados via contraprestações pagas (ou aportes de recursos) pelo ente público contratante ao longo de prazos extensos, que podem chegar a 35 anos. Obviamente, para que haja segurança entre as partes nessa relação, ambas exigem garantias de que o pactuado será mantido. Continuar lendo A questão das garantias em parcerias público-privadas

Diferenças entre taxas e preços públicos: financiamento de infraestrutura

Renato Vilela Faria [1] nos esclarece, a este respeito, que essas duas modalidades de financiamento de projetos de infraestrutura urbana são distintas entre si, e não se confundem em seus princípios jurídicos, porque:

Taxa é um tributo, uma receita derivada do Estado que tem como fato gerador:

O exercício regular do poder de polícia, ou;
A utilização, efetiva ou potencial, de serviço público específico e divisível, prestado ao contribuinte ou posto à sua disposição.

Preço público não é tributo, mas uma contraprestação pecuniária pela fruição, de fato, de um serviço posto à disposição da população por uma organização que não faça parte do Estado (parceiro privado numa PPP, por exemplo).

A respeito dessas diferenças, o autor acima citado dá os seguintes entendimentos: Continuar lendo Diferenças entre taxas e preços públicos: financiamento de infraestrutura

O que é o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI)

Uma decorrência direta da percepção das oportunidades dadas pelas Parcerias Público-Privadas (PPP) pelas Administrações Diretas foi o surgimento deste instrumento. Num PMI, o gestor público dialoga, de forma institucionalizada, diretamente com a iniciativa privada para a estruturação de projetos de parcerias em infraestrutura, em busca de uma consensualidade já na fase de sua concepção.

O PMI significa que o privado desenvolve os estudos e a modelagem da concessão ou parceria para o Poder Público, com base nas informações e dados recebidos da Administração. Se esta estiver de acordo com o que foi proposto, o material segue para licitação, conforme prevê a legislação aplicável.

Via de regra, o risco desses estudos é assumido pelo privado que os desenvolveram, e seu ressarcimento é feito pelo vencedor da licitação. O privado pode propor a abertura de PMI ao Poder Público, e pode também iniciar os estudos por sua própria conta e risco. Continuar lendo O que é o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI)