imóvel – Blog do Trevisan

Relações de valor no empreendimento [valuation]

Algumas relações entre variáveis são fundamentais para a avaliação de empresas e de empreendimentos. Hoje trago aqui uma base de relações iniciais de avaliação neste campo, comentando algumas dúvidas comuns.

A. Investimento líquido

Investimento líquido é o aumento no capital investido de um ano para o outro:

Inv.Líq. = Capital investido (ano t+1) – Capital investido (ano t)

B. Fluxo de caixa livre

Para efeitos de avaliação de empresas e empreendimentos, o fluxo de caixa livre (FCL) é calculado com base no lucro operacional após a dedução de tributos sobre a renda (NOPAT), da seguinte forma:

FCL = NOPAT – Investimento Líquido Continuar lendo Relações de valor no empreendimento [valuation]

Operação de “sale & leaseback” [valuation]

As operações de sale and leaseback (venda para posterior arrendamento) quase nunca criam valor para a empresa. Nesse tipo de operação, a empresa vende um ativo imobiliário de seu próprio uso, e que deseja continuar a usar, para um comprador que então o arrenda de volta (“leases back”) para a mesma empresa. A empresa então remove este ativo de seu balanço patrimonial e trata a operação, para fins contábeis, como uma simples venda. Eventualmente, também usa o resultado dessa venda para amortizar dívidas.

Aparentemente, esta empresa passa a ter um ativo menor e menos endividamento, já que as parcelas pagas são tratadas contabilmente como aluguéis, os quais substituem a depreciação futura do ativo e as despesas com juros. Aparentemente, o retrato dessa empresa se torna “mais saudável”, mesmo que as despesas com aluguéis sejam superiores à soma da depreciação com as despesas com juros, como acontece frequentemente nessas operações nos EUA. Continuar lendo Operação de “sale & leaseback” [valuation]

Quanto um investimento deve render?

Hoje iniciamos aqui uma nova série de textos, dessa vez sobre temas econômico-financeiros de aplicabilidade à arquitetura e engenharia: estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) de empreendimentos, avaliação econômica de empreendimentos pela capitalização da renda, modelagem econômico-financeira (MEF) de projetos de desenvolvimento de infraestrutura, e assim por diante.

Abordar esse tema exige considerar diversas questões, e considero uma das mais importantes a rentabilidade mínima exigida pelo capital investido. Quando ele deveria render de forma justa a todos os envolvidos? Existem três patamares diferentes para esta definição: o custo do capital investido (patamar mínimo), a remuneração média de mercado (obtida pela observação de negócios e agentes), e a remuneração mínima exigida pelo próprio investidor. Cada um desses patamares recebe um nome diferente:

Custo do capital: CAPM, sigla do principal método de cálculo do custo de capital próprio do investidor; ou WACC, sigla do método de cálculo mais popular para o custo de capital total investido, incluindo capital de terceiros (custo das dívidas);
Remuneração média de mercado: Taxa Interna de Retorno (TIR) observada em negócios semelhantes transacionados no mesmo mercado, com prazos e patamares de riscos semelhantes ao nosso caso;
Remuneração mínima exigida pelo investidor: Taxa Mínima de Atratividade (TMA) estabelecida pelo investidor com base em sua experiência e conhecimento daquele mercado e tipo de negócios específico.

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Como o risco fiscal afeta a construção civil

Estamos vivendo tempos de fortes solavancos na economia, com disparadas do dólar e fortes quedas na bolsa. Entre as causas domésticas para isso, certamente o risco fiscal é o mais relevante. Já faz alguns anos que o Brasil não consegue equilibrar bem essas contas, e os investidores passam do receio à desconfiança de que, em algum momento, o governo pode não conseguir honrar com seus compromissos financeiros. A incerteza faz com que investimentos domésticos sejam reduzidos, parte dos recursos vai para o exterior. Resultado, o real se desvaloriza, a inflação aumenta. E a insegurança faz com que o custo de capital se eleve, ou seja, os juros sobem. E fica mais difícil ainda ao Tesouro Nacional cumprir com suas obrigações, principalmente com relação à dívida interna e remuneração de títulos públicos. Pronto, está criado o círculo vicioso.

E como isso afeta a construção civil? De diversas formas, e o impacto não é pequeno. Além dos impactos gerais que os manuais internacionais de economia apresentam, ainda há de se considerar as especificidades nacionais. A principal delas, o funding para o crédito imobiliário. O Brasil financia suas operações imobiliárias a partir de diversas fontes de recursos, das quais se destacam duas muito relevantes: o Fundo de Garantia do Trabalhador (FGTS) e as cadernetas de poupança (SBPE). Vejamos como o atual cenário de incerteza fiscal pode afetar cada um deles: Continuar lendo Como o risco fiscal afeta a construção civil

O que é um imóvel tombado?

Imóvel tombado é aquele que guarda algum tipo de valor cultural para uma determinada comunidade, e por isso foi protegido através da ação de um conselho de proteção do patrimônio. Estes conselhos costumam ser paritários, e podem ser da esfera federal (IPHAN), estadual (por exemplo, em São Paulo, é o Condephaat) ou municipal.

Ser paritário significa que são compostos meio a meio: metade são membros do Poder Público e a outra metade é composta pela sociedade civil (qualquer cidadão ou entidade legítima com interesse no assunto dentro daquela comunidade pode participar). Estes conselhos votam os pedidos de tombamento, e se dá empate (já que os conselhos costumam ser 50/50), o voto de minerva é, via de regra, do presidente do conselho (escolhido internamente entre os membros titulares).

Uma curiosidade que pouca gente sabe é que estes conselhos normalmente são impedidos de pedir o tombamento de qualquer bem, obviamente dependendo de seu regulamento ou estatuto. O pedido tem que ser feito por qualquer cidadão externo ao conselho, mas que faça parte da comunidade à qual o conselho se refere (a cidade, o estado ou todo o país, conforme o conselho). Isto ocorre para dar maior legitimidade e transparência ao processo de tombamento.

Mas por que um bem deveria ou não ser tombado? Por quais motivos seria tomada esta decisão? Continuar lendo O que é um imóvel tombado?