O que é “sale and leaseback”

As empresas são organizações que, por definição, reproduzem o capital a uma taxa igual ou superior ao seu próprio custo de oportunidade. Em outras palavras, para aquele dado nível de risco do setor em que a empresa atua, há investimentos alternativos cuja taxa de retorno é conhecida. Por exemplo, quem investe no ramo imobiliário sabe qual seria a rentabilidade de aplicar o mesmo capital em fundos de investimento imobiliário ou em ações de outras empresas do mesmo ramo.

Ocorre que esta taxa de remuneração do capital em risco costuma ser superior às taxas de remuneração de investimentos de risco mais baixo. E imóveis para aluguel tem nível de risco inferior a muitas outras atividades econômicas.

Neste tipo de cenário, não vale a pena para a empresa manter um imóvel próprio, pois isso significa imobilizar um capital que renderia mais se estivesse investido na operação do negócio principal dessa empresa. Para resolver a questão, existe uma operação em que a empresa vende (sale) este imóvel próprio para um terceiro, o qual se compromete a manter um contrato de arrendamento (lease) com essa mesma empresa vendedora do imóvel.

Alguns autores dizem que se estabelece um contrato de aluguel, mas essa não é a melhor interpretação para esse contrato resultante. O próprio título da operação denuncia isso, pois alugar de volta seria algo como rentback. O contrato de leaseback é mais específico e diferente de um aluguel convencional.

Veja um exemplo numérico para ficar mais claro. Imagine uma empresa instalada num imóvel próprio que vale R$ 1 milhão e precisa de ampliar seu capital de giro ou fazer novos investimentos em seu negócio principal que rende 15% ao ano. Ou seja, este capital imobilizado renderia 150 mil reais por ano para essa empresa hipotética.

Suponha ainda que, se pagasse aluguel no imóvel, essa despesa representaria 10% ao ano. Ou seja, seria uma despesa de 100 mil reais anuais. Neste cenário hipotético, esta empresa ganharia um adicional de 50 mil reais por ano numa operação de sale and leaseback (150 mil menos 100 mil reais anuais).

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