Habitação Social no Brasil: brevíssimo resumo

Conjunto Habitacional do BNH
Conjunto Habitacional do BNH

Até as primeiras décadas do século 20, não havia qualquer política habitacional de Estado no Brasil. Ainda que estivéssemos sob influência de modelos urbanos europeus, as iniciativas habitacionais de Estados liberais não foram por aqui reproduzidas. Os exemplos mais emblemáticos do norte da Europa, como os holandeses, não foram importados. Em nossa estrutura socioeconômica oligárquica e agroexportadora, e distribuição populacional predominantemente rural (até a década de 1950), as políticas urbanas seguiam um modelo nacional de não intervenção, confiando na capacidade da “mão invisível” do mercado em se auto-regular, principalmente antes da crise de 1929.

Assim sendo, as iniciativas estatais pontuais que surgiram para solucionar os frequentes problemas de epidemias de febre amarela causadas pela aglomeração de trabalhadores em habitações precárias, insalubres e com condições sanitárias extremamente degradantes limitaram-se a oferecer incentivos à iniciativa privada para a ampliação da oferta de habitação, como os incentivos à construção de vilas operárias. Quase sempre tais incentivos tiveram pouco efeito no problema e termos agregados, quase não produziram elevação da oferta, enquanto a demanda explodia em centros urbanos que se industrializavam rapidamente. Continuar lendo Habitação Social no Brasil: brevíssimo resumo

O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)

Já falamos por aqui sobre a atual tendência de profundas alterações no modelo de financiamento imobiliário brasileiro, em especial a insuficiência da dupla FGTS e SBPE como fontes de financiamento e a necessidade de funding alternativo. O momento, não por acaso, coincide com o amadurecimento de nosso mercado de capitais e redução na taxa básica de juro da economia (taxa Selic). Este cenário é propício para a criação de novos instrumentos financeiros (em geral, títulos) lastreados no mercado imobiliário, um método amplamente utilizado em todo o mundo para o financiamento do crédito imobiliário. Continuar lendo O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)

O que é CRI?

O crédito imobiliário é atualmente financiado por duas fontes principais: os recursos da Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Mas também não é segredo para ninguém que ambos estão em forte retração.

A poupança tende a ser, cada vez mais, um investimento de baixo retorno ao investidor por diversos motivos (amadurecimento do mercado de capitais, mais opções ao investidor, queda na taxa Selic, entre outros), o que invariavelmente estimula a migração dos recursos para outros ativos, como títulos públicos (como os do Tesouro Direto), ações, fundos multimercado, fundos de investimento imobiliário (FII), investimentos no exterior, títulos privados de diversas naturezas (como debêntures), entre milhares de outras opções. Com isso, é de se esperar que essa fonte, que hoje em dia financia imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), faixa superior ao Minha Casa Minha Vida e inferior ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), venha a minguar em breve.

Por sua vez, o FGTS depende da realimentação por novas contas de empregados pela CLT (com carteira de trabalho assinada). E a tendência é que o emprego se reduza (parte dele se convertendo em empreendedorismo) e que se converta em outras formas de contrato (inclusive a contratação precária ou informal). Com isso, o FGTS também sofre pressão de retração.

A tendência, para a substituição dessas fontes, é que o Brasil passe a operar como grande parte do resto do planeta faz: através do mercado de capitais, em especial utilizando a conversão de créditos em títulos (securities), a assim chamada securitização. Já existem algumas realizações nesse sentido, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que já fazem parte do composto de funding imobiliário no país.

Outro desses títulos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), um título que certifica o direito ao crédito para seu detentor. O investidor recebe uma remuneração de juros e, periodicamente ou quando do vencimento do título, o valor investido, ou principal. Apesar de não haver investimento mínimo, a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000. Continuar lendo O que é CRI?

A perversa lógica salarial (ou: por que você talvez nunca tenha carteira assinada)

Pelas leis atuais (mesmo após a reforma trabalhista recente, pois esses itens não mudaram), e de acordo com a tabela de Imposto de Renda vigente, as pessoas físicas brasileiras são consideradas de alta renda (faixa mais alta, tributada em 27,5%) quando seu salário bruto está situado a partir de R$ 4.664,68. Acontece que, sobre este salário, incidem obrigatoriamente, e no mínimo:

  • IRPF retido na fonte: 27,5%
  • INSS: 11%
  • FGTS: 8%

E sobrou para o trabalhador o montante de R$ 2.495,60. A partir deste valor, este marajá tupiniquim (segundo a Receita Federal) terá ainda que retirar as despesas com habitação, transporte, saúde, educação, vestuário e lazer.

Além disso, para o empregador, há a incidência de Encargos Sociais que, para arquitetos por exemplo, é de 85,64%, conforme Tabela de Honorários do CAU/BR (mas pode chegar a 174% para trabalhadores na obra). Ou seja, para o trabalhador hipotético acima citado, se tiver o mesmo enquadramento do arquiteto (um dos mais baixos), para o mesmo salário líquido de R$ 2.495,60, o empregador desembolsa R$ 8.659,51. Ou seja, para cada R$ 3,47 que o empregador desembolsa, apenas R$ 1 efetivamente chega aos bolsos do trabalhador no fim do mês. E não termina por aí. Continuar lendo A perversa lógica salarial (ou: por que você talvez nunca tenha carteira assinada)

O que é securitização?

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Securitização significa a transformação de um ativo (por exemplo, valores a receber) em títulos – em inglês, securities.

A vantagem da securitização para o emissor é a possibilidade de repassar a dívida para outros, reduzindo seu ciclo financeiro, ou ciclo de caixa. Para o adquirente desses títulos em mercado aberto, a vantagem é a diluição do risco individual em muitos títulos individuais, permitindo a formação de uma carteira de risco calculável. E, para a macroeconomia, a vantagem global é a ampliação das fontes de financiamento para crédito (funding).

O mercado imobiliário brasileiro, em especial, depende basicamente do financiamento habitacional, seu maior volume financeiro. O crédito imobiliário tem hoje as seguintes fontes de financiamento:

  • Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos: 45%
  • Fundo de Garantia por Tempo de Serviço do trabalhador: 31%
  • Letras de Crédito Imobiliário: 18%
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários: 6%

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