Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária

Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).

Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:

  • Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
  • Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)

Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).

Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:

 

rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).

A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).

rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).

A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).

Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).

Substituindo na fórmula:

WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66

WACC = 8,27% ao ano

Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.

Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.

Saiba mais:

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Avaliação econômica de imóveis

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Leia também:

Custo de capital: o que é coeficiente de correlação

Beta alavancado: o que é e como calcular

Em nossos textos anteriores sobre o assunto, já falamos da importância crucial da taxa de desconto em análises de fluxos de caixa.

Em nosso texto anterior, fizemos um exemplo de cálculo de custo de capital próprio pelo CAPM, que pode ser utilizado como taxa de desconto em empresas que não sejam financiadas por dívida alguma, mesmo que em pequena proporção (empresas com 100% de capital próprio).

Também já falamos sobre como calcular uma taxa de desconto para empresas com algum tipo de financiamento por capital de terceiros através do WACC.

O que ainda não tratamos por aqui foi sobre o aumento da percepção de risco por parte do acionista à medida que a proporção de dívidas aumenta na estrutura de capital da empresa. Continue lendo “Beta alavancado: o que é e como calcular”

Livros

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários – Segunda Edição

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Esta segunda edição do livro mais vendido sobre o assunto traz, além de todo o material original revisado e ampliado, o dobro do material publicado na edição anterior, incluindo conceitos de criação de valor econômico, como EVA, MVA, Goodwill, métricas de aferição por fluxo de caixa, e apresenta o conceito de Project Finance e a norma técnica brasileira (ABNT NBR) pertinente. Continue lendo “Livros”

Amsterdam para arquitetos

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Antes de ir

Os Países Baixos, como boa parte da Europa, não exigem visto. Mas não vá para lá sem cartões de crédito ou débito, é muito comum estabelecimentos comerciais holandeses não aceitarem dinheiro (sim, é isso mesmo, eles não aceitam notas de papel). Leve algum dinheiro em papel-moeda para pequenas despesas como transporte coletivo e táxis. Não recomendo levar dólares, a taxa de conversão é desfavorável na maior parte das casas de câmbio. Não troque dólares no aeroporto.

Não vá sem seguro saúde. Pode ser exigido na imigração.

Vale a pena dar uma repassada nos livros da faculdade antes de ir, em especial nos que falam desde H. P. Berlage (melhor ainda se você encontrar o projeto de Rivierenbuurt), desenho urbano do norte europeu, passando por Herman Hertzberger, traçado romano, etc., até o MVRDV. Também recomendo estudar um pouco da história do país, a Companhia das Índias Ocidentais holandesa (V.O.C.) e a forma como eles se financiaram. Se economia é algo de seu  interesse, recomendo uma lida no livro Crash, de Alexandre Versignassi antes da viagem.

Chegando

Do aeroporto de Schiphol até o centro de Amsterdam você tem algumas opções de transporte:

Continue lendo “Amsterdam para arquitetos”

O campeão cresceu!

Nosso livro mais vendido ganha uma segunda edição com o dobro de material e muito mais assuntos, já disponível em versão digital. A versão em papel será disponibilizada em breve, conforme disponibilizado em nossa página de Livros Publicados.

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Esta segunda edição do livro mais vendido sobre o assunto traz, além de todo o material original revisado e ampliado, conceitos de criação de valor econômico, como EVA, MVA, Goodwill, métricas de aferição por fluxo de caixa, e apresenta o conceito de Project Finance e a norma técnica brasileira (ABNT NBR) pertinente. Continue lendo “O campeão cresceu!”

Blade Runner 2049: a confirmação da condição pós-moderna

Se pelo lado ontológico da vida permanecem e se aguçam as características pós-modernas identificados por Harvey e Baudrillard (apesar de nossa arquitetura e mercado imobiliário ainda não as interpretarem adequadamente à cultura nacional), pelo lado metafórico da arte elas se confirmam na mais recente evidência qualificada, em Blade Runner 2049. A condição contemporânea é tão evidente que questões cotidianas aparecem com naturalidade e até certo humor irônico no roteiro que dá sequência ao filme de 1982. Desumanização, fragmentação, virtualidade, predominância da representação sobre o representado, contextualismo são alguns pontos que permanecem de forma harmônica com a época atual, corroborando previsões que não são do início dos anos 1980, e sim (apesar de parcialmente) originadas no romance de Philip K. Dick, Do androids dream of electric sheep?, de 1968.

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Os mesmos replicantes que fornecem respostas a necessidades e desejos humanos pouco entendem da real humanidade dessas demandas, numa possível analogia às sombras na caverna de Platão. Um estranhamento que não por acaso se assemelha ao humano atual frente a um mundo em rápida transformação, cujo controle provavelmente não está ao alcance de nenhum indivíduo de nossa espécie. A fragmentação, personalidade definida pelo contexto e a imagem do ser humano incompleto e imperfeito sendo substituído por constructos variados são características que flagrantemente denotam a contemporaneidade de um roteiro do início dos anos 1980, época em que o cyberpunk possivelmente não suspeitava do quão acertadas eram suas previsões. Continue lendo “Blade Runner 2049: a confirmação da condição pós-moderna”

Incorporação imobiliária em terrenos com indícios de contaminação

Antes de tudo, é necessário entender que áreas contaminadas são diferentes de áreas com indícios de contaminação. As primeiras são aquelas em que houve investigação confirmando a presença de substâncias contaminantes, ou que seja constante de alguma lista oficial de áreas contaminadas (CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, etc.). Já as segundas, compõem um grupo muito maior, são todas as áreas em que, por algum motivo específico, existe a suspeita de contaminação (a qual pode ou não existir).

Segundo o LIC – Levantamento de Indícios de Contaminação, documento aprovado em conjunto entre várias instituições financeiras nacionais no âmbito da FEBRABAN, são potenciais fontes de contaminação (mesmo que tenham ocorrido no passado): Continue lendo “Incorporação imobiliária em terrenos com indícios de contaminação”

Novo livro: avaliação de empreendimentos pelo método da renda

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A atividade que melhor remunera os avaliadores de imóveis, e um dos melhores honorários para arquitetos, urbanistas e engenheiros ganha agora um guia completo e de fácil entendimento. O autor destrincha a complexidade da avaliação de empreendimentos de base imobiliária pelo método da capitalização da renda (avaliação econômica) de forma tranquila e numa linguagem acessível a avaliadores, gestores, investidores, estudantes, pesquisadores, profissionais do ramo imobiliário e demais interessados no assunto. Continue lendo “Novo livro: avaliação de empreendimentos pelo método da renda”

Custo de capital: O que é coeficiente de correlação?

Iniciaremos hoje uma série de 4 artigos sobre o custo de capital para uma empresa:

  1. O que é coeficiente de correlação?
  2. O que é Beta?
  3. Custo de capital próprio (CAPM)
  4. Custo de capital total (WACC)

Custo de capital é o custo de oportunidade que deve ser superado pelo empreendimento para valer a pena manter o negócio ativo. Se esta taxa não é ultrapassada pelo lucro líquido, significa que o investidor está perdendo dinheiro. Vamos explicar aqui, item por item, como calcular esta taxa.

Este cálculo atravessa três principais assuntos de interesse deste blog:

  • Viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários (incorporação)
  • Gestão de escritórios de arquitetura e engenharia
  • Avaliação econômica de imóveis (pelo método da capitalização da renda)

O primeiro e mais rudimentar indicador de comportamento de qualquer ativo é a chamada correlação. Este é um termo utilizado cotidianamente, o que facilita seu entendimento. Por exemplo:

  • Correlação entre poluição do ar e aquecimento global
  • Correlação entre taxa Selic e inflação
  • Correlação entre desemprego e violência

E assim por diante. Continue lendo “Custo de capital: O que é coeficiente de correlação?”

Pré-dimensionamento de dutos de ar condicionado

Quem faz projetos de áreas corporativas sabe que o maior volume utilizado sobre o forro é o dos dutos de ar condicionado. No entanto, não nos ensinaram como fazer qualquer pré-dimensionamento deste sistema, costumamos ter alguma ideia de algumas soluções padronizadas e trabalhamos com elas até que o engenheiro mecânico nos confirme se o espaço útil sobre forro é suficiente. O problema é quando a planta não é convencional e o caminhamento de dutos é maior que o usual. E aí? Vamos ficar esperando o projetista de ar condicionado para evoluir a arquitetura?

As dicas abaixo me foram passadas por um dos melhores calculistas e projetistas de climatização de São Paulo, e deixo aqui para ajudar a quem precisa. Lembre-se que se trata apenas de um pré-dimensionamento, as dimensões finais serão dadas pelo projetista de mecânica.

Este pré-dimensionamento foi estabelecido para:

  • Região Sudeste ou Sul do Brasil
  • Pé-direito útil em torno de 3 metros
  • Áreas corporativas
  • Não se aplica a peles de vidro sem proteção em fachadas expostas a insolação direta

Cada 15 metros quadrados de área de piso exigem 1 TR de capacidade, o mesmo que 680 metros cúbicos por hora. Portanto, uma área de Continue lendo “Pré-dimensionamento de dutos de ar condicionado”