Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária

Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).

Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:

  • Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
  • Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)

Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).

Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:

 

rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).

A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).

rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).

A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).

Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).

Substituindo na fórmula:

WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66

WACC = 8,27% ao ano

Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.

Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.

Saiba mais:

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Avaliação econômica de imóveis

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AvalEconRenda_capa_meia

Leia também:

Custo de capital: o que é coeficiente de correlação

Beta alavancado: o que é e como calcular

Em nossos textos anteriores sobre o assunto, já falamos da importância crucial da taxa de desconto em análises de fluxos de caixa.

Em nosso texto anterior, fizemos um exemplo de cálculo de custo de capital próprio pelo CAPM, que pode ser utilizado como taxa de desconto em empresas que não sejam financiadas por dívida alguma, mesmo que em pequena proporção (empresas com 100% de capital próprio).

Também já falamos sobre como calcular uma taxa de desconto para empresas com algum tipo de financiamento por capital de terceiros através do WACC.

O que ainda não tratamos por aqui foi sobre o aumento da percepção de risco por parte do acionista à medida que a proporção de dívidas aumenta na estrutura de capital da empresa. Continue lendo “Beta alavancado: o que é e como calcular”

Como um imóvel é avaliado?

O método mais comum para descobrir o valor de mercado de um imóvel (avaliar) é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Neste método, o engenheiro ou arquiteto de avaliações coleta uma amostra de negócios imobiliários (valores de transação, não de oferta) com imóveis semelhantes. Para cada elemento da amostra, identifica as características (variáveis) de cada negócio realizado. Algumas das variáveis mais comuns e com melhor resultado são área, vagas de garagem, quartos, banheiros, suítes, padrão, estado de conservação, localização. Esta última responde bem quando é dada pela renda média familiar do local, conforme divulgado pelo IBGE (dado público). Coletadas as características de cada elemento, o avaliador busca estatisticamente uma equação de regressão que melhor explique o comportamento da variância da amostra coletada. Os dados e as variáveis são testadas, e aquelas com melhor aderência ao comportamento desta variância são incorporadas a um modelo explicativo para o comportamento dos valores de transação. Caso os testes estatísticos mostrem confiabilidade no modelo, inferimos o valor de mercado do imóvel em avaliação a partir deste modelo preditivo. Por este motivo, a qualidade da amostra é essencial para uma avaliação correta.

Mas nem sempre este modelo é viável. Pode acontecer do imóvel a ser avaliado não ter semelhantes na região para comparação. Neste caso são utilizados outros métodos.

Quando for possível estimar o retorno dado pelo aproveitamento eficiente do imóvel (por exemplo, em avaliação de terrenos), partimos do valor de mercado do imóvel resultante (projeto paradigma – edifício, conjunto, lotes, etc.) e “desmontamos” seus componentes financeiros até obter o valor isolado do avaliando. Este é o método involutivo.

Quando neste caso o avaliando é o próprio imóvel resultante sem semelhantes na região, partimos do valor do terreno, somamos o custo e as despesas de construção, adicionamos o fator de comercialização local e obtemos o valor provável do imóvel. Este é o método evolutivo.

E quando o imóvel está intimamente associado à operação de uma empresa, a avaliação imobiliária se aproxima do conceito corporativo de valuation: associamos o valor do imóvel ao valor da empresa. Utilizamos então os conceitos consagrados de avaliação de empresas pelo valor presente do fluxo de caixa futuro, considerados os valores de investimento, residual e patrimonial de seus componentes.

Como são distribuídos os CEPs de São Paulo?

O exemplo abaixo é para a cidade de São Paulo, mas é possível deduzir a mesma lógica para qualquer município brasileiro explorando o Google Maps, por exemplo.

Os Códigos de Endereçamento Postal (CEP) dos Correios obedecem a uma distribuição lógica por sua localização geográfica. Criado em maio de 1971, o código tinha por objetivo otimizar a organização logística de correspondência, simplificando as fases dentro dos correios.

As faixas de CEP no município de São Paulo e arredores são distribuídas da seguinte forma:

SP Centro

CENTRO – Sé / Santa Efigênia / República / Centro
01000 a01099

BOM RETIRO – Barra Funda / Bom Retiro / Luz / Ponte Pequena
01100 a01199

VILA BUARQUE – Santa Cecília/ Pacaembú / Sumaré / Higienópolis / Consolação 01200 a01299

CONSOLAÇÃO – Consolação / Bela Vista
01300 a01399

JARDINS – Cerqueira César / Jd. Paulista / Jd. América / Jd. Europa
01400 a01499

LIBERDADE – Liberdade / Cambuci / Aclimação / Vl. Monumento / Jd.da Glória
01500 a01599

SP Zona Norte

SANTANA – Santana / Carandiru / Vl. Guilherme / Jd. São Paulo
02000 a02099

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