Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

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Muitos investidores e incorporadores imobiliários ainda não adquiriram o saudável hábito de consultar os conselhos de proteção ao patrimônio histórico e cultural antes de fechar negócios e começar a aportar recursos nos empreendimentos. O resultado disso é que, eventualmente, podem acabar sendo surpreendidos por dispositivos legais que afetam o negócio – em casos extremos, levam até à sua inviabilidade.

Isso acontece por uma série de crenças incorretas e desinformação. Nosso propósito é esclarecer algumas delas aqui. Vejamos algumas crenças comuns a respeito:

Imóvel tombado é antigo e, em geral, protegido por causa de sua beleza”
Falso. Os motivos do tombamento de um bem constam em seu parecer de tombamento, e são relativos ao valor cultural que possui para uma determinada comunidade. Assim sendo, um imóvel que tenha importância para uma cidade, por exemplo, pode vir a ser tombado, mesmo que seja novo e não tenha valor estético para a proteção.

“Imóvel tombado não paga IPTU”
Falso. Apesar de alguns municípios usarem este tipo de incentivo à proteção, não existe nenhuma regra vinculante entre tombamento e tratamento tributário.

“Quem faz o tombamento é o IPHAN, este é o órgão que preciso consultar”
Incompleto. O IPHAN é responsável pelo patrimônio cultural na esfera federal, mas também existem conselhos de proteção em níveis subnacionais (estaduais e municipais). Não existe nenhum tipo de dependência ou vinculação entre eles, um bem pode ser tombado apenas em nível municipal, por exemplo.

“Imóvel tombado perde valor de mercado”
Depende do caso. O valor de mercado de um bem cultural é avaliado conforme os padrões estabelecidos pela ABNT NBR 14.653 parte 7. Seu valor varia em função de uma grande série de fatores. Por ser bens específicos, possuem valor também para um mercado específico. De forma geral, costuma agregar atributos distintivos, únicos, que são muito bem aproveitados por quem sabe tirar partido deles, como hotéis e restaurantes, por exemplo.

“Imóvel tombado não pode ser reformado”
Falso. O parecer de tombamento explica que tipo de suporte material ao valor está sendo preservado. Alguns imóveis tombados preservam apenas a fachada, por exemplo. Porém, mesmo os níveis mais rigorosos de tombamento permitem serviços de restauro e manutenção, que devem ser realizados por mão de obra especializada e aprovados pelo conselho responsável pelo tombamento.

“O potencial construtivo do terreno de imóvel tombado é perdido”
Falso. A transferência de potencial construtivo, prevista no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) já foi absorvida por quase todos os Planos Diretores municipais. Com isso, o proprietário pode alienar esse direito a outro empreendedor, por exemplo, mediante um pagamento a ser acordado entre as partes. Dessa forma, o proprietário do bem continua a ser beneficiado pelo potencial construtivo dado pelo zoneamento municipal.

“Posso usar o terreno que sobrou para o meu empreendimento”
Depende do tratamento dado à área envoltória no parecer de tombamento. Pode fazer parte da moldura do bem, com impossibilidade de novas construções, o subsolo pode abrigar bens de importância arqueológica, e assim por diante. Ainda que a área envoltória possa ser edificada, provavelmente esta obra deverá ser aprovada pelo conselho de proteção cultural responsável pelo tombamento. Se estiver tombado em mais de um nível de governo, deverá passar por todos os conselhos pertinentes.

“Se o IPHAN decidir, os demais conselhos precisam acatar”
Falso. Cada conselho tem independência, não há nenhuma vinculação de conselhos municipais, estaduais ou distritais com o IPHAN.

“Uma obra de restauro é muito mais cara que uma reforma”
Verdadeiro. Restauro é muito diferente de reforma, exige fases adicionais (mapas de lesões, prospecções pictóricas, levantamento histórico-iconográfico, etc.) e mão de obra especializada (restauradores). O custo mínimo de uma obra de restauro é da ordem de 4 a 5 vezes mais cara que uma reforma, mas esse patamar pode ser ainda mais alto, dependendo do caso.

“O tombamento é feito pelo governo”
Falso. Os conselhos de defesa do patrimônio costumam ser  paritários, compostos também por membros representantes da sociedade civil.

“O Poder Executivo pode vetar um tombamento”
Falso, na maioria das vezes. Em geral, o chefe do Poder Executivo não tem esse poder, apenas verificar se o procedimento foi corretamente seguido e homologar a decisão soberana do conselho. Mas essa regra tem exceções.

“A iniciativa do tombamento vem do Conselho de Defesa do Patrimônio”
Depende. Em grande parte dos casos, a iniciativa deve ser proposta por pessoas da sociedade civil, externas ao conselho. Mas essa regra tem exceções.

“Tombar imóvel é um conceito recente, das últimas décadas”
Falso. A preservação do patrimônio construído já constava na Carta de Atenas (novembro de 1933), e está no ordenamento jurídico brasileiro desde 1937 (decreto-lei n.25)

“Patrimônio cultural faz parte dos Princípios do Equador”
Verdadeiro. Consta no Padrão de Desempenho 08 dos Princípios do Equador.

“Se um imóvel estiver demolido ou em ruínas, não poderá ser tombado”
Falso. Existem inúmeros casos de tombamento de ruínas.

“Imóvel tombado vira responsabilidade do poder público manter”
Falso. A responsabilidade por sua manutenção é do proprietário. O poder público é responsável por manter apenas os bens públicos tombados.

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