O que é securitização?

Securitização significa a transformação de um ativo (por exemplo, valores a receber) em títulos – em inglês, securities.

A vantagem da securitização para o emissor é a possibilidade de repassar a dívida para outros, reduzindo seu ciclo financeiro, ou ciclo de caixa. Para o adquirente desses títulos em mercado aberto, a vantagem é a diluição do risco individual em muitos títulos individuais, permitindo a formação de uma carteira de risco calculável. E, para a macroeconomia, a vantagem global é a ampliação das fontes de financiamento para crédito (funding).

O mercado imobiliário brasileiro, em especial, depende basicamente do financiamento habitacional, seu maior volume financeiro. O crédito imobiliário tem hoje as seguintes fontes de financiamento:

• Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos: 45%
• Fundo de Garantia por Tempo de Serviço do trabalhador: 31%
• Letras de Crédito Imobiliário: 18%
• Certificados de Recebíveis Imobiliários: 6%

Repare que praticamente 76% do crédito ainda é formado pelos recursos da poupança (um tipo de aplicação em declínio) e por recursos do trabalhador formal, registrado pela CLT e assalariado (uma situação que tende a ser cada vez mais rara no futuro). Ou seja, essas principais linhas estão em tendência de queda. Prova disso foi o esgotamento dos recursos do SBPE para o crédito imobiliário em 2015-2016 (que só não teve desdobramentos mais graves porque o país estava desde 2014 na pior recessão de sua história).

Por outro lado, o funding securitizado, apesar de ainda menor que os dois primeiros, teve grande crescimento nos últimos anos, muito em função da popularização das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) no varejo bancário. Além disso, o maior entrave para seu crescimento, representado pelo alto custo de oportunidade dado pela taxa básica de juros da economia (taxa SELIC), tem hoje tendência de queda no longo prazo.

Portanto, a expectativa para os próximos anos é de alteração na forma de se financiar o crédito imobiliário no Brasil, o que significa também oportunidades para pessoas físicas no varejo – pois, com a taxa SELIC baixa, o perfil de investimentos de renda fixa migrará para os títulos privados, entre eles a securitização imobiliária.