O que é CRI?

O crédito imobiliário é atualmente financiado por duas fontes principais: os recursos da Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Mas também não é segredo para ninguém que ambos estão em forte retração.

A poupança tende a ser, cada vez mais, um investimento de baixo retorno ao investidor por diversos motivos (amadurecimento do mercado de capitais, mais opções ao investidor, queda na taxa Selic, entre outros), o que invariavelmente estimula a migração dos recursos para outros ativos, como títulos públicos (como os do Tesouro Direto), ações, fundos multimercado, fundos de investimento imobiliário (FII), investimentos no exterior, títulos privados de diversas naturezas (como debêntures), entre milhares de outras opções. Com isso, é de se esperar que essa fonte, que hoje em dia financia imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), faixa superior ao Minha Casa Minha Vida e inferior ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), venha a minguar em breve.

Por sua vez, o FGTS depende da realimentação por novas contas de empregados pela CLT (com carteira de trabalho assinada). E a tendência é que o emprego se reduza (parte dele se convertendo em empreendedorismo) e que se converta em outras formas de contrato (inclusive a contratação precária ou informal). Com isso, o FGTS também sofre pressão de retração.

A tendência, para a substituição dessas fontes, é que o Brasil passe a operar como grande parte do resto do planeta faz: através do mercado de capitais, em especial utilizando a conversão de créditos em títulos (securities), a assim chamada securitização. Já existem algumas realizações nesse sentido, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que já fazem parte do composto de funding imobiliário no país.

Outro desses títulos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), um título que certifica o direito ao crédito para seu detentor. O investidor recebe uma remuneração de juros e, periodicamente ou quando do vencimento do título, o valor investido, ou principal. Apesar de não haver investimento mínimo, a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000.Para o emissor, o CRI vira um instrumento de captação de recursos para o crédito imobiliário, e lastreado em créditos do próprio mercado imobiliário. Somente instituições específicas, classificadas como securitizadoras, podem emitir o CRI. São instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, cujo objetivo é a aquisição e securitização desses créditos, além da emissão e colocação dos títulos no mercado financeiro.

Os CRIs podem ter remuneração por taxa de juro prefixada, Taxa Referencial (TR), Taxa de Juro de Longo Prazo (TJLP), ou taxas flutuantes regularmente calculadas e de conhecimento público, baseadas em operações contratadas a taxas de mercado prefixadas, com prazo mínimo igual ao do período de reajuste do contrato. Também é permitida a emissão de CRIs com cláusula de correção monetária com base nos coeficientes fixados para correção de títulos públicos federais ou índice de preços, ajustada para mais ou para menos por taxa fixa pré-definida. É permitida cláusula de reajuste, mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração da poupança, desde que emitidos com prazo de vencimento maior ou igual a 36 meses.

Pelo regime fiduciário, os recebíveis são separados do patrimônio da securitizadora e destinados exclusivamente à liquidação de CRI e ao pagamento das respectivas despesas com administração e obrigações fiscais. Estão também isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da securitizadora, e só responderão pelas obrigações inerentes aos próprios CRI.

Por tratar-se de um investimento em renda fixa, o investidor tem a previsão do fluxo de caixa das remunerações e amortizações do título. Além disso, o regime fiduciário garante segregação do risco do emissor (se a securitizadora tiver problemas, o pagamento para os investidores não será afetado). E os rendimentos do CRI são isentos de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Também não pagam IOF para pessoas físicas.

Entretanto, apesar de se tratar de renda fixa, os CRI apresentam muito mais risco que outros investimentos, porque não tem garantia do Fundo Garantidor de Crédito – FGC. O principal risco do CRI é o calote nos lastros, créditos imobiliários de financiamentos imobiliários ou contratos de aluguel, ainda que o imóvel ou imóveis em questão sejam dados em garantia. Para CRI lastreado em aluguel de imóveis, a garantia pode ser uma fiança (mas não é obrigatória).

As incorporadoras desenvolvem e/ou administram imóveis para venda ou aluguel. Os compradores (ou inquilinos) desses imóveis pagam o financiamento (ou aluguel), cujos recursos retornam ao credor da operação de crédito (em geral, os bancos), os quais recorrem à securitizadora para repassar a dívida com deságio e encurtar o ciclo de caixa da operação. A securitizadora, por sua vez, emitirá os CRI e os colocará no mercado de balcão para deixar o título acessível ao investidor. O pagamento do financiamento, ou do aluguel, devolve o investimento com a devida remuneração acrescida.

Existem tipos diferentes de CRI. Quanto a suas séries, pode ser Série Junior (subordinada e mais arriscada, responde pela inadimplência até o seu montante total, podem ter carência da data de emissão para começar a receber o pagamento do principal e juros), ou Série Sênior (preferencial e mais segura, passa a receber logo após a subscrição). Quanto ao lastro, podem ser Residenciais (créditos originados pela venda de imóveis a prazo, devedor é pessoa física, risco pulverizado e reduzido pelas CRI Junior que amortizam a inadimplência), ou Corporativos (um único crédito, cujo devedor é uma empresa, o risco é único e a inadimplência é nula ou total).