O que é CRI?

O crédito imobiliário é atualmente financiado por duas fontes principais: os recursos da Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Mas também não é segredo para ninguém que ambos estão em forte retração.

A poupança tende a ser, cada vez mais, um investimento de baixo retorno ao investidor por diversos motivos (amadurecimento do mercado de capitais, mais opções ao investidor, queda na taxa Selic, entre outros), o que invariavelmente estimula a migração dos recursos para outros ativos, como títulos públicos (como os do Tesouro Direto), ações, fundos multimercado, fundos de investimento imobiliário (FII), investimentos no exterior, títulos privados de diversas naturezas (como debêntures), entre milhares de outras opções. Com isso, é de se esperar que essa fonte, que hoje em dia financia imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), faixa superior ao Minha Casa Minha Vida e inferior ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), venha a minguar em breve.

Por sua vez, o FGTS depende da realimentação por novas contas de empregados pela CLT (com carteira de trabalho assinada). E a tendência é que o emprego se reduza (parte dele se convertendo em empreendedorismo) e que se converta em outras formas de contrato (inclusive a contratação precária ou informal). Com isso, o FGTS também sofre pressão de retração.

A tendência, para a substituição dessas fontes, é que o Brasil passe a operar como grande parte do resto do planeta faz: através do mercado de capitais, em especial utilizando a conversão de créditos em títulos (securities), a assim chamada securitização. Já existem algumas realizações nesse sentido, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que já fazem parte do composto de funding imobiliário no país.

Outro desses títulos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), um título que certifica o direito ao crédito para seu detentor. O investidor recebe uma remuneração de juros e, periodicamente ou quando do vencimento do título, o valor investido, ou principal. Apesar de não haver investimento mínimo, a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000. Continue lendo “O que é CRI?”

FGTS sob ameaça no Minha Casa Minha Vida 3

O governo está tão desesperado por reaquecer a economia que agora passou também a colocar em risco seus melhores ativos. A bola da vez é o Fundo de Garantia dos trabalhadores.

Tentando tapar um dos maiores furos por onde nossa economia faz água, diz o governo que quer reaquecer a construção civil. O problema é que os recursos que financiam a casa própria no Brasil são provenientes da poupança – que acabou. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) está tendo déficits mensais recordes com os saques de poupadores cansados de ver seu dinheiro corroído pela inflação.

Nosso mercado imobiliário só não entrou (ainda) em colapso porque existe outra fonte de recursos para imóveis de valores mais baixos, para famílias de menor renda. Essa fonte é o Fundo de Garantia dos trabalhadores. O FGTS empresta a taxas subsidiadas, pois seu objetivo é facilitar ao trabalhador de menor renda a aquisição da casa própria.

Mas o governo quer mudar isso. Continue lendo “FGTS sob ameaça no Minha Casa Minha Vida 3”