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Perspectivas para o mercado imobiliário em 2019 (Prof. Claudio Tavares, Poli/USP, no VIII Sobrea)

Olá, pessoal! Normalmente não publicamos nada neste horário, mas o assunto é interessante para qualquer profissional do mercado imobiliário, e gostaríamos de dar a notícia em primeira mão. Estou aqui escrevendo de João Pessoa (PB), onde estamos assistindo ao VIII Simpósio do Sobrea (Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações).

Ontem tivemos a felicidade de ouvir o Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar, do Núcleo de Real Estate da Poli (USP) falar sobre o que um Comitê de Mercado formado por 20 pessoas influentes e bem informadas sobre essa indústria esperam para 2019. Tavares separou os assuntos pelos seguintes tópicos: Continuar lendo Perspectivas para o mercado imobiliário em 2019 (Prof. Claudio Tavares, Poli/USP, no VIII Sobrea)

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O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)

Já falamos por aqui sobre a atual tendência de profundas alterações no modelo de financiamento imobiliário brasileiro, em especial a insuficiência da dupla FGTS e SBPE como fontes de financiamento e a necessidade de funding alternativo. O momento, não por acaso, coincide com o amadurecimento de nosso mercado de capitais e redução na taxa básica de juro da economia (taxa Selic). Este cenário é propício para a criação de novos instrumentos financeiros (em geral, títulos) lastreados no mercado imobiliário, um método amplamente utilizado em todo o mundo para o financiamento do crédito imobiliário. Continuar lendo O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)

O que é CRI?

O crédito imobiliário é atualmente financiado por duas fontes principais: os recursos da Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Mas também não é segredo para ninguém que ambos estão em forte retração.

A poupança tende a ser, cada vez mais, um investimento de baixo retorno ao investidor por diversos motivos (amadurecimento do mercado de capitais, mais opções ao investidor, queda na taxa Selic, entre outros), o que invariavelmente estimula a migração dos recursos para outros ativos, como títulos públicos (como os do Tesouro Direto), ações, fundos multimercado, fundos de investimento imobiliário (FII), investimentos no exterior, títulos privados de diversas naturezas (como debêntures), entre milhares de outras opções. Com isso, é de se esperar que essa fonte, que hoje em dia financia imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), faixa superior ao Minha Casa Minha Vida e inferior ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), venha a minguar em breve.

Por sua vez, o FGTS depende da realimentação por novas contas de empregados pela CLT (com carteira de trabalho assinada). E a tendência é que o emprego se reduza (parte dele se convertendo em empreendedorismo) e que se converta em outras formas de contrato (inclusive a contratação precária ou informal). Com isso, o FGTS também sofre pressão de retração.

A tendência, para a substituição dessas fontes, é que o Brasil passe a operar como grande parte do resto do planeta faz: através do mercado de capitais, em especial utilizando a conversão de créditos em títulos (securities), a assim chamada securitização. Já existem algumas realizações nesse sentido, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que já fazem parte do composto de funding imobiliário no país.

Outro desses títulos é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), um título que certifica o direito ao crédito para seu detentor. O investidor recebe uma remuneração de juros e, periodicamente ou quando do vencimento do título, o valor investido, ou principal. Apesar de não haver investimento mínimo, a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000. Continuar lendo O que é CRI?