O crédito no Brasil e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG)


Já falamos por aqui sobre a atual tendência de profundas alterações no modelo de financiamento imobiliário brasileiro, em especial a insuficiência da dupla FGTS e SBPE como fontes de financiamento e a necessidade de funding alternativo. O momento, não por acaso, coincide com o amadurecimento de nosso mercado de capitais e redução na taxa básica de juro da economia (taxa Selic). Este cenário é propício para a criação de novos instrumentos financeiros (em geral, títulos) lastreados no mercado imobiliário, um método amplamente utilizado em todo o mundo para o financiamento do crédito imobiliário.

O mercado imobiliário brasileiro viveu, no período de 2006 a 2013, um crescimento exponencial inédito, cujas motivações possuem alta correlação com um momento econômico favorável à exportação de commodities, fato que, por consequência, favoreceu a grande maioria das economias da América do Sul. As economias de Chile, Uruguai, Colômbia, Peru, Uruguai, Bolívia e Paraguai apresentaram forte crescimento a partir da entrada da China na Organização Mundial do Comércio, e o crescimento do PIB destes países, assim como a brasileira, coincide com o momento do salto econômico chinês.

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A partir de 2013, uma série de fatores que vão além do cenário internacional de desaceleração chinesa, como o descontrole fiscal do governo brasileiro e a crise política nos anos seguintes, colocaram o país em novo estágio do ciclo econômico natural das economias abertas: a estagnação. Em nosso caso, decorrente do descontrole monetário, apresentada em sua pior forma, aquela associada à inflação – fenômeno chamado de estagflação pelos economistas. Neste cenário, o funding imobiliário sofre impactos de todos os lados, da seguinte forma:

  • O FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço do trabalhador é resgatado por quem perde o emprego e não volta a ser alimentado por quem trabalha informalmente ou constituindo empresas unitárias – o chamado “trabalhador PJ”;
  • O SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos perde volume financeiro porque o descontrole monetário significa taxas de juros pouco competitivas face às taxas de inflação, o que provocou séries temporais de captação líquida negativa (mais saques que depósitos).

Cabe esclarecer que, no arranjo atual, o FGTS financia imóveis residenciais de parte do programa Minha Casa Minha Vida, com um determinado teto de renda e de valor do imóvel. E o SBPE, por sua vez, financia imóveis acima destes tetos, desde que dentro dos limites do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A soma destas duas faixas representa a quase totalidade das operações de crédito imobiliário nacionais.

Antevendo este problema já há vários anos, diversas instituições envolvidas no assunto aproximaram-se do governo para a viabilização de financiamento imobiliário via títulos (securitização), e desta primeira rodada surgiram os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). A LCI atingiu relativa popularidade junto aos investidores de varejo em função da isenção de Imposto de Renda para Pessoa Física, liquidez em curto prazo e acompanhamento da taxa DI. Segundo dados da CETIP, o estoque de LCI cresceu de R$5,7 bi em out/2006 para R$183,3 bi em dez/2016.

Porém, a estagnação do mercado imobiliário a partir de 2013 elevou os volumes mínimos de entrada, reduzindo neste primeiro momento a captação. A partir de 2014, a necessidade de combate à inflação e retomada do controle monetário elevou a taxa Selic, e os títulos públicos passaram a ser fortes concorrentes a outros ativos financeiros, entre os quais se encontram LCI e CRI. Por fim, em 2016, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) publicou um relatório técnico apontando que CRI e LCI não foram, até então, capazes de contribuir de forma satisfatória para a expansão do crédito imobiliário no país. Além disso, CRI e LCI possuem características de curto prazo, portanto dificultam o financiamento necessário para o ramo imobiliário, que costuma imobilizar recursos por vários anos.

Este é o contexto em que surge a Letra Imobiliária Garantida, um título inspirado nos covered bonds britânicos, de grande proeminência nos mercados imobiliário e de capitais europeus. A esperança é que a LIG, um instrumento diferente de CRI e de LCI, possa viabilizar a necessária expansão do funding e retomar a expansão do crédito imobiliário no Brasil. Por ser mais barata que outros instrumentos do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a LIG tem potencial de volume de captação significativo e com prazo mais longo que o da LCI.

Segundo o relatório técnico da CBIC, o funding do SFH composto por FGTS e SBPE representou aproximadamente 16% do PIB nos últimos 20 anos, mas as carteiras geradas somavam apenas 10,7% do PIB em dezembro de 2016, sendo que só 8,4% era do SFH propriamente dito (o restante era crédito imobiliário a taxa livre). Esta carteira é incompatível com o tamanho e as necessidades da economia brasileira.

Qualquer nova fonte de captação do SFI precisa necessariamente cumprir dois requisitos:

  • Ser compatível com o mercado de capitais brasileiro
  • Ser compatível com as necessidades específicas de funding: duration, volume e custo de capital

Os covered bonds (CB) europeus, apesar de não serem ainda a principal fonte de recursos por lá, têm grande importância e ganharam relevância que extrapola o continente europeu após a crise imobiliária recente. O CB promove estabilidade de funding e alonga os prazos, o que favorece o casamento de prazos entre ativo e passivo (maturity matching). Além disso, mantém o crédito no balanço do emissor, oferecendo maior garantia ao investidor e reduzindo o custo de captação. Trata-se de um título de long duration e low yield, o que reduz o custo de capital dos credores que se reflete em redução de custo do empréstimo aos mutuários. Do ponto de vista do mercado de capitais, expande instrumentos de renda fixa e long duration, muito procurados por investidores institucionais, como os fundos de pensão.

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