O que é Equity Support Agreement (ESA)

A modalidade de project finance permite o desenvolvimento de projetos que exijam altos aportes iniciais de capital, como os tão necessários investimentos em infraestrutura no país. Isso acontece porque o investidor pode aportar apenas uma parcela minoritária do projeto com capital próprio, e alavancar financeiramente a operação através de empréstimos (endividamento), cuja garantia de crédito é justamente o fluxo de receitas futuras do próprio projeto (daí o “project“). Até aí, já havíamos explicado aqui no blog.

Obviamente, numa estrutura financeira desse tipo, a mitigação de riscos adquire papel central na estruturação do projeto. Os credores, responsáveis pelo maior volume financeiro aportado, certamente vincularão suas concessões de crédito à consideração de quando o projeto começa a produzir receitas certas e estáveis para a cobertura do serviço da dívida. Continuar lendo

Princípios do Equador

Princípios do Equador são critérios mínimos quanto aos aspectos socioambientais do projeto para que o crédito seja concedido. Surgiu em outubro de 2002, num encontro promovido pelo International Finance Corporation (IFC) e o banco holandês ABN Amro, em Londres, no qual foram discutidas experiências de investimentos em alguns mercados emergentes nos quais questões sociais e ambientais não contaram com legislação rígida de proteção. Continuar lendo

Diferença entre direção e execução de obra

Alguns bancos exigem a apresentação de ART ou RRT de Execução de Obra para o financiamento imobiliário, sendo esta decorrente das exigências de seguradoras. Entretanto, este documento é um dos que mais geram dúvidas e confusões tanto entre clientes quanto aos profissionais de arquitetura e engenharia.

A Execução de Obra é anotada exclusivamente pela atividade 2.1.1 do RRT do CAU (quando arquiteto e urbanista) ou pela atividade 25 da ART do CREA (quando engenheiro). E, ao contrário do que algumas pessoas ainda pensam por mero desconhecimento, não existe limite de área ou número de pavimentos que possam ser de responsabilidade de arquitetos e urbanistas, inclusive estrutural. A diferença está no tipo de serviço (e ainda assim, são poucas as diferenças). Por exemplo, um arquiteto não pode se responsabilizar sozinho por (entre outros) estradas, ferrovias, pistas de aeroporto. O engenheiro, por sua vez, não pode se responsabilizar de forma solitária por planos diretores, urbanismo, projetos arquitetônicos, entre outras atividades.

A atividade de Execução de Obra é muito diferente da Direção de Obra, outra confusão comum. A direção é a assistência técnica à obra, e é realizado por visitas periódicas ao canteiro (com quantidade mínima estabelecida em contrato) para verificação do cumprimento do projeto e orientações gerais à equipe. Este é o serviço mais comum no Brasil, pois aqui é muito comum o investidor contratar diretamente a mão-de-obra de execução (a chamada autoconstrução ou autogestão) – motivo pelo qual as prefeituras costumam aceitar este documento. O profissional deve tomar muito cuidado aqui, pois esta não é a atividade de execução de obra. Portanto, não é o responsável pela execução de seus componentes, e sim pela direção técnica dos processos construtivos. Continuar lendo

O que é spread bancário?

As empresas comerciais de revenda de mercadorias constroem seus resultados, grosso modo, na diferença entre o custo de aquisição e o preço de venda. Os bancos são empresas peculiares, que trabalham com o dinheiro como mercadoria, sendo seu custo (e preço) melhor expressado por taxas. A diferença entre o custo (taxa) de captação e a taxa de recolocação do recurso financeiro no mercado é chamado spread, uma diferença entre taxas.

O custo de captação de recursos pelos bancos é materializada pelas taxas de remuneração do capital dos correntistas: são as remunerações de poupança, fundos, certificados, títulos, etc. Portanto, possuem alta correlação com a taxa de juros pagas pelos títulos públicos, fixadas pelo Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic) do Tesouro Nacional. Isso acontece porque os bancos transferem em tempo real recursos entre si para suas próprias contas no Banco Central, no chamado mercado interbancário. Os Depósitos Interbancários (DI) possuem taxa correlacionada a seu custo de oportunidade, ou seja, a taxa dos títulos públicos (Taxa Selic).

Ontem, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu esta taxa para a meta de 13% ao ano. Continuar lendo

Fusão operacional entre BB e Caixa: a consagração das obviedades para os negócios imobiliários

Esqueça por um instante partidos e posições políticas. Esqueça a ideologia que você acredita ser a mais correta sobre a participação do Estado na economia. Tente imaginar uma explicação para um estrangeiro sobre como funcionam os bancos do governo no Brasil. São quatro instituições: Banco Central, BNDES, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.

A função do Bacen é fácil de explicar, basta falar da execução da política monetária, fiscalização, regulação, comparar com o Fed e o BCE, e o cara já entendeu. O BNDES é o banco de fomento, de transferência de recursos públicos, de crédito para o investimento (conceito econômico, aquele que faria o PIB crescer, se fosse maior). O BB é um banco de varejo. De economia mista, vá lá, é a vontade de nossos governos que seja assim, faz parte de nossa cultura bancária, enfim… Tem seu core business na competição direta com os bancos privados. E a Caixa é o banco da habitação, do negócio imobiliário, da operação do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço do trabalhador – FGTS, dos programas sociais, dos programas de transferência de renda, e da poupança. E um pouco mais. Continuar lendo