A revolução do BIM bate à porta

O BIM (Building Information Model) converge interesses de diversas partes. As principais:

  • Proprietários: TCO (total cost of ownership), que é a soma dos gastos de implantação/construção (CAPEX) e gastos de manutenção (OPEX); risco de não receber obras ou de receber com atraso; desejo de antecipar receitas sempre que possível; situação recorrente de estouro de orçamento. Para o proprietário, “caro” é relativo, pois um investimento pode ser coberto muitas vezes pelo retorno adicional obtido.
  • Incorporadores: redução de incompatibilidades entre projetos, interface entre áreas, suporte à área de assistência técnica, criação de diferencial em relação aos concorrentes.
  • Projetistas: qualidade dos projetos, eliminação de retrabalho, redução de prazo, redução de equipe, penetração em novos mercados (necessário para a permanência no mercado).

O setor de construção civil em todo o mundo representa hoje 13% do PIB global e 7% da mão de obra total. Entretanto, enquanto os demais setores vivem um aumento de produtividade, este índice na construção civil está em queda. As necessidades de mudanças aliadas às possibilidades trazidas pela tecnologia e telecomunicações levam a uma tendência de integração entre sistemas. Com isso, as prefeituras estão mudando procedimentos de aprovação de projetos, o formato dos contratos está se alterando. A forma de entregar um projeto técnico é outra, assim como a de fornecer suprimentos. Esta mesma integração de sistemas digitais já altera a produtividade do canteiro.

O setor agora passa pela fase de investir em equipamentos condizentes, treinamento de pessoal, investimentos pesados em impressão 3D e pré-fabricação. Até a agricultura é mais informatizada que a construção, então não há mais como voltar atrás nessa tendência.

Um levantamento recente realizado nos EUA mostrou que 70% das obras realizadas com sistemas informatizados anteriores ao BIM atrasam, e 73% ficam acima do orçamento. O confronto com dados brasileiros (Sinduscon de alguns estados) mostram números muito semelhantes (não estamos nem pior nem melhor que isso). O mesmo estudo realizou um amplo diagnóstico de causas para tais problemas e constatou que 10% custo de projeto é perdido em retrabalho e colisões evitáveis em equipe de canteiro, e o desperdício de material gira em torno de 30% (para sistemas construtivos norte-americanos).

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O que é estudo de viabilidade técnica?

Os estudos de viabilidade são compostos por todas as disciplinas que necessitem de análise prévia ao investimento. Os mais comuns são:

  • Estudo de viabilidade econômico-financeira
  • Estudo de viabilidade técnica
  • Estudo de viabilidade comercial
  • Estudo de viabilidade ambiental
  • Estudo de viabilidade política

A viabilidade técnica de um projeto imobiliário é uma análise de risco versus retorno, considerando elementos do projeto técnico (arquitetônico, legal, instalações, estrutural, ambiental, entre outros).

O estudo costuma contemplar, no mínimo: Continue lendo “O que é estudo de viabilidade técnica?”

Quanto custa cada etapa da obra de uma casa?

A construção de uma residência unifamiliar tipo casa tem custos que variam principalmente em função de três elementos:

  • Área construída
  • Padrão de acabamento
  • Complexidade do projeto ou de sistemas construtivos

Ainda assim, cada etapa da obra tem uma incidência mais ou menos estável sobre o custo total, desde que a arquitetura se utilize de sistemas construtivos convencionais e o projeto não tenha nenhuma característica incomum. Estas incidências normais serão:

  1. Projetos e aprovações: 5 a 12%
  2. Serviços preliminares e canteiro de obras: 2 a 4%
  3. Movimento de terra: 0 a 3%
  4. Fundações: 3 a 7%
  5. Estrutura: 14 a 25%
  6. Alvenaria: 3 a 6%
  7. Cobertura: 5 a 10%
  8. Instalações hidráulicas e sanitárias: 7 a 11%
  9. Instalações elétricas: 5 a 7%
  10. Impermeabilização: 2 a 4%
  11. Esquadrias: 4 a 10%
  12. Revestimentos e acabamentos: 15 a 32%
  13. Vidros: 1 a 3%
  14. Pintura: 4 a 6%
  15. Serviços complementares e ligações definitivas: 0,5 a 1%

Mais algumas dicas:

O mínimo de projetos necessários será: projeto legal (de aprovação na prefeitura) e projeto de arquitetura (incluindo a Continue lendo “Quanto custa cada etapa da obra de uma casa?”

Pré-dimensionamento de elementos estruturais em concreto armado

O pré-dimensionamento não vai lhe dizer a estrutura final de seu projeto, mas é bastante útil para seu orçamento e estudos preliminares de arquitetura.

Em caso de conflito do aqui descrito com qualquer norma técnica aplicável, siga sempre a norma técnica.

Atenção: estes valores resultantes NÃO devem ser utilizados para o projeto final ou para construção. Os valores reais a utilizar na obra estarão no projeto executivo, que é realizado com outros métodos de cálculo!

Pré-dimensionamento de vigas em concreto armado

Para vigas horizontais, em nível, com seção retangular e constante, sem cargas pontuais, com dois apoios (um em cada extremidade) utilize os critérios abaixo:

O comprimento total da viga não deveria passar de 30 metros. Caso a edificação tenha dimensão linear superior a essa, será necessária uma junta de dilatação.

Vigas isostáticas (com apoios simples, sem resistência a momento fletor): altura da viga é o comprimento do vão dividido por 10.

Vigas hiperestáticas (com apoios engastados, com reação de apoio a momento fletor): altura é o vão dividido por 15.

Vigas hiperestáticas em dois sentidos perpendiculares entre si, engastadas no meio do vão: altura é o vão dividido por 20.

Para efeito de orçamento, considere o consumo de aço de 100kg/m3. Continue lendo “Pré-dimensionamento de elementos estruturais em concreto armado”

Pesquisa do CAU mostra clientes satisfeitos

Um pesquisa recente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), entidade que substituiu o CREA para nós arquitetos e urbanistas, junto com o Datafolha, mostra que 54% da população economicamente ativa em todo o Brasil já construiu ou reformou um imóvel. Mas apenas 14,6% deste grupo contratou arquiteto ou engenheiro. A grande maioria (85,4%) fez o serviço sem o auxílio de um profissional habilitado, apesar da exigência legal e do risco de punições. A boa notícia é que 78% dos que contrataram arquiteto se declaram satisfeitos com o profissional. E 70% dos entrevistados declaram que consideram a possibilidade de contratar arquiteto na próxima construção ou reforma.

Segundo a pesquisa, o principal motivo apontado para a não contratação de arquitetos é o senso comum de ser um trabalho caro. Mas a mesma pesquisa, quando apresenta um custo total de Continue lendo “Pesquisa do CAU mostra clientes satisfeitos”

Hora de vender seu imóvel

Já tínhamos falado aqui que o imóvel para aluguel tem sido um péssimo negócio para o proprietário, na maior parte das vezes. Seu retorno é tão ruim que se compara ao da poupança (mas aluguel tem incidência de imposto de renda e despesas de manutenção do imóvel).

Agora temos mais um motivo para a alienação de imóveis: o governo vai mudar as alíquotas do Imposto de Renda sobre Ganho de Capital a partir de 1 de janeiro de 2016 (daqui a menos de três meses). A Medida Provisória 692/15 altera o texto da Lei Federal 8.981/95 e substitui a atual alíquota de 15% para Continue lendo “Hora de vender seu imóvel”

Diferença entre fração ideal e coeficiente de proporcionalidade

O coeficiente de proporcionalidade é obtido nos quadros da ABNT NBR 12.721, o incorporador não pode interferir em seu cálculo. Trata-se de um índice (uma fração) que mostra a relação das áreas de uso comum a serem rateadas entre as unidades autônomas. Este é o índice utilizado para o rateio da taxa de condomínio. Em prédios de apartamentos, esse rateio é feito em função das áreas privativas. Em condomínios de casas, o recomendado é que seja feito em função das áreas de terrenos privativos. Continue lendo “Diferença entre fração ideal e coeficiente de proporcionalidade”