arquiteto e urbanista – Página 13

Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

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Muitos investidores e incorporadores imobiliários ainda não adquiriram o saudável hábito de consultar os conselhos de proteção ao patrimônio histórico e cultural antes de fechar negócios e começar a aportar recursos nos empreendimentos. O resultado disso é que, eventualmente, podem acabar sendo surpreendidos por dispositivos legais que afetam o negócio – em casos extremos, levam até à sua inviabilidade.

Isso acontece por uma série de crenças incorretas e desinformação. Nosso propósito é esclarecer algumas delas aqui. Vejamos algumas crenças comuns a respeito:

“Imóvel tombado é antigo e, em geral, protegido por causa de sua beleza”
Falso. Os motivos do tombamento de um bem constam em seu parecer de tombamento, e são relativos ao valor cultural que possui para uma determinada comunidade. Assim sendo, um imóvel que tenha importância para uma cidade, por exemplo, pode vir a ser tombado, mesmo que seja novo e não tenha valor estético para a proteção.

“Imóvel tombado não paga IPTU”
Falso. Apesar de alguns municípios usarem este tipo de incentivo à proteção, não existe nenhuma regra vinculante entre tombamento e tratamento tributário.

“Quem faz o tombamento é o IPHAN, este é o órgão que preciso consultar”
Incompleto. O IPHAN é responsável pelo patrimônio cultural na esfera federal, mas também existem conselhos de proteção em níveis subnacionais (estaduais e municipais). Não existe nenhum tipo de dependência ou vinculação entre eles, um bem pode ser tombado apenas em nível municipal, por exemplo. Continuar lendo Como lidar com o tombamento em empreendimentos imobiliários

A mecânica da avaliação de um imóvel

O professor Aswath Damodaran, sumidade amplamente reconhecida na área de avaliação de ativos, nos ensina em seu livro Valuation, que só existem dois princípios básicos de avaliação: pelas características intrínsecas do ativo, ou por seu valor relativo.

Avaliar pelas características intrínsecas significa observar os benefícios esperados por seu detentor. Em geral, isso é calculado a partir do fluxo de caixa futuro que se espera, descontado a uma taxa que considera os riscos associados ao negócio, inclusive uma eventual alavancagem financeira. Duas vantagens deste princípio de avaliação são a observação das características fundamentais determinantes do valor, e a possibilidade de se avaliar um ativo que não possui semelhantes em negociação no mercado (ou cujos termos de negociação não sejam de conhecimento público).

Por outro lado, avaliar pelo valor relativo significa comparar com preços relativos pelos quais se negocia ativos semelhantes no mercado. A grande vantagem deste princípio é a aproximação explícita entre a avaliação e a realidade de mercado naquele instante. Continuar lendo A mecânica da avaliação de um imóvel

Concorrência na análise estratégica

É necessário saber em que tipo de mercado estamos inseridos, sendo que estes variam entre mercados concentrados (com poucos jogadores) e não-concentrados. Estruturas de mercado é uma forma de descrevê-lo em termos de número de competidores e sua distribuição. Uma das medidas mais comuns para a estrutura de mercado é o coeficiente de concentração de N empresas (participação conjunta das N maiores empresas atuantes no mercado). Exemplo: um determinado mercado em que as quatro principais empresas tenham uma participação conjunta de 0,90 (90%). Para este cálculo, costuma-se utilizar a receita de vendas, mas também podem ser utilizados outras variáveis (como a capacidade de produção, por exemplo). Continuar lendo Concorrência na análise estratégica

O que é economia de escala, economia de escopo e curva de aprendizagem

Há economia de escala em determinado processo de produção (de bem ou serviço) quando, em determinada faixa de volume de produção, os custos médios são menores.

Já a economia de escopo existe quando a empresa economiza à medida que amplia a variedade de produtos oferecidos (bens produzidos ou serviços prestados). Continuar lendo O que é economia de escala, economia de escopo e curva de aprendizagem

O nível de produção ótimo de sua empresa

Toda empresa tem pelo menos um ponto de produção ótimo, ou seja, aquele que apresenta a melhor relação entre resultados entregues e recursos consumidos. Vamos hoje apresentar a visão da economia da estratégia para este assunto.

Lembrando que a palavra marginais se refere às taxas de mudança (o quanto muda uma variável por mudança de uma unidade produzida), considere as seguintes relações entre receita marginal (RM), custo marginal (CM) e a variação na produção (∆Q):

Mudança na Receita Total = RM x ∆Q

Mudança no Custo Total = CM x ∆Q

Mudança no Lucro Total = (RM – CM) x ∆Q

Se o objetivo da empresa for a maximização dos lucros, ele deveria seguir as seguintes recomendações: Continuar lendo O nível de produção ótimo de sua empresa