A mecânica da avaliação de um imóvel

O professor Aswath Damodaran, sumidade amplamente reconhecida na área de avaliação de ativos, nos ensina em seu livro Valuation, que só existem dois princípios básicos de avaliação: pelas características intrínsecas do ativo, ou por seu valor relativo.

Avaliar pelas características intrínsecas significa observar os benefícios esperados por seu detentor. Em geral, isso é calculado a partir do fluxo de caixa futuro que se espera, descontado a uma taxa que considera os riscos associados ao negócio, inclusive uma eventual alavancagem financeira. Duas vantagens deste princípio de avaliação são a observação das características fundamentais determinantes do valor, e a possibilidade de se avaliar um ativo que não possui semelhantes em negociação no mercado (ou cujos termos de negociação não sejam de conhecimento público).

Por outro lado, avaliar pelo valor relativo significa comparar com preços relativos pelos quais se negocia ativos semelhantes no mercado. A grande vantagem deste princípio é a aproximação explícita entre a avaliação e a realidade de mercado naquele instante.

As normas técnicas oficiais de avaliação de imóveis (ABNT NBR 14.653) contemplam ambos os princípios citados por Damodaran:

Princípio Relativo: a NBR 14.653 parte 2, que trata de avaliação de imóveis urbanos, aborda o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), um procedimento científico baseado em análise multivariada de dados por regressão linear múltipla, para avaliar imóveis de ampla negociação no mercado (casas, apartamentos, salas comerciais, etc.);

Princípio Intrínseco: a mesma NBR 14.653 parte 2 apresenta também o Método Involutivo, muito útil para se avaliar glebas e terrenos em função do benefício imobiliário potencial que proporcionam naquele momento histórico. A parte 4 da mesma norma (avaliação de empreendimentos) trata de outra modalidade de avaliação intrínseca, a clássica Avaliação pelo Método da Renda (Avaliação Econômica). Este último método é aquele utilizado para se avaliar empreendimentos de base imobiliária ou aqueles cuja operação se confunde com o imóvel no qual esteja instalado (caso de hotéis e hospitais, por exemplo).

A NBR 14.653 parte 2 também trata do Método Evolutivo, um mecanismo de avaliação interessante para diversos casos de difícil enquadramento nos demais métodos. Neste procedimento, o valor de avaliação é construído a partir de seus componentes: terreno, custos e despesas de construção acrescidas do BDI, e o fator de comercialização estimado (vantagem da coisa pronta). Este método pode ser considerado um híbrido, porque os primeiros componentes são intrínsecos, mas o fator de comercialização é relativo.

Nada impede o avaliador de usar os dois princípios para uma avaliação imobiliária, até por verificação. Numa ocasião em que participei da avaliação de um clube, recebemos resultados de Evolutivo e de MCDDM (estimativa pelo aluguel) que convergiam para uma mesma ordem de grandeza, o que nos dava grande segurança quanto à apresentação dos resultados.

Saiba mais:

Avaliação econômica de imóveis: método da capitalização da renda