A mecânica da avaliação de um imóvel

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O professor Aswath Damodaran, sumidade amplamente reconhecida na área de avaliação de ativos, nos ensina em seu livro Valuation, que só existem dois princípios básicos de avaliação: pelas características intrínsecas do ativo, ou por seu valor relativo.

Avaliar pelas características intrínsecas significa observar os benefícios esperados por seu detentor. Em geral, isso é calculado a partir do fluxo de caixa futuro que se espera, descontado a uma taxa que considera os riscos associados ao negócio, inclusive uma eventual alavancagem financeira. Duas vantagens deste princípio de avaliação são a observação das características fundamentais determinantes do valor, e a possibilidade de se avaliar um ativo que não possui semelhantes em negociação no mercado (ou cujos termos de negociação não sejam de conhecimento público).

Por outro lado, avaliar pelo valor relativo significa comparar com preços relativos pelos quais se negocia ativos semelhantes no mercado. A grande vantagem deste princípio é a aproximação explícita entre a avaliação e a realidade de mercado naquele instante. Continue lendo “A mecânica da avaliação de um imóvel”

Como um imóvel é avaliado?

O método mais comum para descobrir o valor de mercado de um imóvel (avaliar) é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Neste método, o engenheiro ou arquiteto de avaliações coleta uma amostra de negócios imobiliários (valores de transação, não de oferta) com imóveis semelhantes. Para cada elemento da amostra, identifica as características (variáveis) de cada negócio realizado. Algumas das variáveis mais comuns e com melhor resultado são área, vagas de garagem, quartos, banheiros, suítes, padrão, estado de conservação, localização. Esta última responde bem quando é dada pela renda média familiar do local, conforme divulgado pelo IBGE (dado público). Coletadas as características de cada elemento, o avaliador busca estatisticamente uma equação de regressão que melhor explique o comportamento da variância da amostra coletada. Os dados e as variáveis são testadas, e aquelas com melhor aderência ao comportamento desta variância são incorporadas a um modelo explicativo para o comportamento dos valores de transação. Caso os testes estatísticos mostrem confiabilidade no modelo, inferimos o valor de mercado do imóvel em avaliação a partir deste modelo preditivo. Por este motivo, a qualidade da amostra é essencial para uma avaliação correta.

Mas nem sempre este modelo é viável. Pode acontecer do imóvel a ser avaliado não ter semelhantes na região para comparação. Neste caso são utilizados outros métodos.

Quando for possível estimar o retorno dado pelo aproveitamento eficiente do imóvel (por exemplo, em avaliação de terrenos), partimos do valor de mercado do imóvel resultante (projeto paradigma – edifício, conjunto, lotes, etc.) e “desmontamos” seus componentes financeiros até obter o valor isolado do avaliando. Este é o método involutivo.

Quando neste caso o avaliando é o próprio imóvel resultante sem semelhantes na região, partimos do valor do terreno, somamos o custo e as despesas de construção, adicionamos o fator de comercialização local e obtemos o valor provável do imóvel. Este é o método evolutivo.

E quando o imóvel está intimamente associado à operação de uma empresa, a avaliação imobiliária se aproxima do conceito corporativo de valuation: associamos o valor do imóvel ao valor da empresa. Utilizamos então os conceitos consagrados de avaliação de empresas pelo valor presente do fluxo de caixa futuro, considerados os valores de investimento, residual e patrimonial de seus componentes.