nbr 14.653 – Blog do Trevisan

O que é avaliação de empreendimentos pelo método da renda

A avaliação de imóveis e empreendimentos é regrada no Brasil pela norma técnica ABNT NBR 14.653, a qual observa também as melhores práticas internacionais. Qualquer imóvel que não gera renda é avaliado considerando a hipótese de venda (liquidação de ativos).

Porém, quando o bem gera renda, surge um novo entendimento sobre sua avaliação, porque passa a ser observado enquanto empreendimento (regrado pela parte 4 da norma ABNT NBR 14.653). Isso acontece porque a hipótese de sua venda pode não fazer sentido: num empreendimento, sua operação aproveita a sinergia entre todos os ativos envolvidos de forma a gerar um resultado superior à soma do valor de mercado de todas as suas partes componentes.

A diferença entre esse valor criado pelo empreendimento (criação de riqueza) e o valor da soma de todos os seus ativos tem sido estudada pelas ciências econômicas há muito tempo. Exemplificando apenas alguns conceitos, o Q de Tobin é um quociente obtido pela divisão do valor de mercado do empreendimento em operação (Vo) pela soma de seus ativos, com o objetivo de mensurar o quanto o empreendimento é capaz de criar riqueza em relação a seu ativo enquanto multiplicador: Continuar lendo O que é avaliação de empreendimentos pelo método da renda

Estudo de viabilidade econômica, modelagem e avaliação de empreendimentos

Esses três estudos podem parecer ser a mesma coisa, mas são muito diferentes entre si. Visualmente, todos se apresentam como planilhas detalhadas que estimam fluxos financeiros futuros, mas o propósito de cada um deles se difere essencialmente dos demais. Apesar de serem construídos em formatos, com premissas e técnicas semelhantes, cada um deles é construído com um propósito diferente, e costumam ser contratados por clientes que possuem objetivos que os colocam em alguma dessas três categorias de forma muito clara.

O estudo de viabilidade econômico-financeira (EVEF) é a análise de uma oportunidade de negócio ou de investimento, e normalmente se refere a um empreendimento, ampliação ou modificação que ainda não existe. É parte integrante do plano de negócios (parcela econômico-financeira do business plan) e costuma ser encomendado pelo potencial investidor ou empreendedor como auxílio à tomada de decisão entre investir ou não. Continuar lendo Estudo de viabilidade econômica, modelagem e avaliação de empreendimentos

A mecânica da avaliação de um imóvel

O professor Aswath Damodaran, sumidade amplamente reconhecida na área de avaliação de ativos, nos ensina em seu livro Valuation, que só existem dois princípios básicos de avaliação: pelas características intrínsecas do ativo, ou por seu valor relativo.

Avaliar pelas características intrínsecas significa observar os benefícios esperados por seu detentor. Em geral, isso é calculado a partir do fluxo de caixa futuro que se espera, descontado a uma taxa que considera os riscos associados ao negócio, inclusive uma eventual alavancagem financeira. Duas vantagens deste princípio de avaliação são a observação das características fundamentais determinantes do valor, e a possibilidade de se avaliar um ativo que não possui semelhantes em negociação no mercado (ou cujos termos de negociação não sejam de conhecimento público).

Por outro lado, avaliar pelo valor relativo significa comparar com preços relativos pelos quais se negocia ativos semelhantes no mercado. A grande vantagem deste princípio é a aproximação explícita entre a avaliação e a realidade de mercado naquele instante. Continuar lendo A mecânica da avaliação de um imóvel

Como calcular EBIT e NOPAT

Já falamos aqui sobre Custo de Oportunidade, mas vale a pena reforçar a ideia: é o quanto se deixou de ganhar por não aproveitar outras oportunidades disponíveis ao se decidir por determinada alternativa financeira. (ASSAF NETO, 2014:1) E essa comparação deve ser feita com alternativas de mesmo risco.

Portanto, o custo de oportunidade é a remuneração mínima exigida pelo investidor.

A necessidade de outros indicadores além do lucro contábil vem de suas limitações como medida de desempenho econômico, tais como:

Não incorpora o risco do negócio
Não inclui o custo de capital do acionista (custo de oportunidade)
É apurado pelo regime de competência, não equivale ao resultado disponível de caixa
Ignora o valor do dinheiro no tempo

Valor só é criado ao acionista quando as receitas de vendas superam todos os dispêndios incorridos, inclusive o custo de oportunidade do capital próprio. Este resultado adicional é conhecido por MVA (Market Value Added), ou goodwill. Por isso, gerar lucro contábil não é suficiente. Uma empresa pode ter lucro e estar destruindo valor ao mesmo tempo, se o custo de oportunidade não for superado (não remunera adequadamente o risco).

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Expectativas e principais indicadores do mercado imobiliário na América Latina (UPAV 2016)

Hardy Milsch é norte-americano, passou parte de sua vida profissional no México, e hoje é Vice-Presidente Senior e Country Manager da Prologis no Brasil, uma joint venture que representa um dos maiores players brasileiros em apoio logístico. A empresa possui mais de 65 milhões de metros quadrados de área locável no mundo, e ele não se intimida em iniciar seu pronunciamento dizendo que não se preocupa muito com a crise brasileira para seus investimentos. O motivo? As famílias mudam de marca quando o dinheiro fica curto, mas o consumo básico continua existindo. Para ele, só muda o cliente.

A visão de Milsch é de um futuro muito bom para o Brasil em termos de imóveis para apoio logístico, desde que as reformas que apontam no horizonte sejam concretizadas pelo governo. O crescimento recente do Brasil, México e China está ligado à ampliação do consumo das famílias, e o consumo brasileiro continua crescente. Isso tem a ver com outro motivo para seu otimismo: o e-commerce está tomando o lugar das lojas físicas, e esse canal exige três vezes mais espaço logístico para estoques que as lojas convencionais. Continuar lendo Expectativas e principais indicadores do mercado imobiliário na América Latina (UPAV 2016)