Hardy Milsch é norte-americano, passou parte de sua vida profissional no México, e hoje é Vice-Presidente Senior e Country Manager da Prologis no Brasil, uma joint venture que representa um dos maiores players brasileiros em apoio logístico. A empresa possui mais de 65 milhões de metros quadrados de área locável no mundo, e ele não se intimida em iniciar seu pronunciamento dizendo que não se preocupa muito com a crise brasileira para seus investimentos. O motivo? As famílias mudam de marca quando o dinheiro fica curto, mas o consumo básico continua existindo. Para ele, só muda o cliente.
A visão de Milsch é de um futuro muito bom para o Brasil em termos de imóveis para apoio logístico, desde que as reformas que apontam no horizonte sejam concretizadas pelo governo. O crescimento recente do Brasil, México e China está ligado à ampliação do consumo das famílias, e o consumo brasileiro continua crescente. Isso tem a ver com outro motivo para seu otimismo: o e-commerce está tomando o lugar das lojas físicas, e esse canal exige três vezes mais espaço logístico para estoques que as lojas convencionais.
O Brasil hoje tem um dos melhores retornos do mundo quando medido em pontos-base do spread. O desafio é que este retorno está muito concentrado no eixo Rio-São Paulo (70% do mercado), restando os outros 30% para distribuir por um território imenso e cheio de desafios logísticos. Outro desafio é a atual elevada taxa de vacância de imóveis corporativos e logísticos decorrente da queda nos investimentos ocorrida nos últimos anos.
Temos atualmente um cenário em que os indicadores macroeconômicos estão positivos ou em otimização, aguardando apenas as reformas trabalhista e previdenciária para termos um salto nos investimentos, algo que não acontece há vários anos. O mundo teve, nas últimas décadas, um dos maiores ciclos de expansão da história, e fatalmente vai haver uma desaceleração – só não se sabe quando.
O Brasil de hoje está na situação oposta, de retomada do crescimento. Além disso, nosso custo de financiamento vai continuar elevado ainda por algum tempo, o que dificulta a concorrência, e a dificuldade em se obter aprovações, licenças e resolução de questões ambientais acabam funcionando como barreiras à entrada de novos players.
Alessandro Vedrossi diz não haver dívidas nas incorporadoras nacionais hoje, o que dá mais conforto para seus ativos. Essas empresas cresceram muito num passado recente, o mercado mudou, e isso resultou em mais pressão sobre dívidas (sem falar em nosso custo de oportunidade).
A partir de 2010 houve um descolamento entre os preços (que subiam sem vislumbre de estabilização) e o número de unidades ofertadas (praticamente estável). Em 2016 há uma oferta de 18 mil unidades na cidade de São Paulo, uma queda de 38 mil unidades em relação ao pico de 2010, com queda tanto na oferta quanto na demanda.
Paralelamente, o alto custo de oportunidade provocou uma retirada de 50 bilhões de reais do SBPE (vide post anterior), e o SFH ficou sem funding. O cenário força o mercado secundário de capitais a se desenvolver, mas isso não ocorre de um dia para o outro. O Brasil tem a cultura do overnight (em outros países os investimentos mais rentáveis costumam ficar bloqueados por prazos longos). Também na originação houve retração forte a partir de 2015, onde aproximadamente 52% vai para financiamento Pessoa Física, e 48% para plano empresário (Pessoa Jurídica).
A questão do funding será determinante para o mercado imobiliário no Brasil. A expectativa é que haja uma estabilização entre R$ 30 e R$ 50 bilhões (já foi da ordem de R$ 100 bilhões). São Paulo e Rio devem ficar entre R$ 24 e R$ 38 bilhões. Resumindo, o mercado vai voltar, mas num patamar inferior ao dos anos recentes (mesma opinião emitida por Caio Megale no post anterior). Nossa maior dificuldade atual é o funding.
Nicholas Reade também concorda que hoje estamos num bom momento para investir. O Brasil tem um mercado imobiliário muito cíclico, e o ciclo operacional de real estate é de 4 anos, pelo menos.
Quando o BNH foi extinto, em 1986, financiava 621.000 unidades habitacionais (UH). No final dos anos 1990, estávamos financiando algo em torno de 100.000 UH no total, reprimindo fortemente nossa demanda. O volume de financiamento de 1986, em UH, só foi igualado nominalmente em 2009, sem considerar o crescimento vegetativo do mercado. A população que havia passado da classe D para a C nos anos anteriores equivale à Argentina toda. Todos eles eram potenciais compradores.
O momento que se seguiu foi o dos distratos. Um enorme volume de devoluções, e no Brasil o contrato de compra e venda de apartamento na planta mais se assemelha, a nossos tribunais, a um contrato de opção do mercado financeiro. O compromissário comprador costuma pagar, na fase de construção, 4% do valor do imóvel, dos quais recupera até 80% na justiça em casos de distrato – e isso acaba prejudicando também outros compradores por sangrar as finanças do empreendimento. Lembrando que 4% costuma ser uma dimensão similar ao do preço de opções no mercado financeiro.
Na maior parte dos países os imóveis são vendidos apenas quando estão prontos. O imóvel na planta é uma cultura nacional brasileira.
A Vitacons, incorporadora com atuação em São Paulo está inovando ao investir em construção para aluguel de pisos comerciais. Segundo a consultoria internacional Jones Lang LaSalle, as maiores quedas em preços de venda e aluguel do mundo foram em São Paulo e Cingapura.
(O texto acima foi baseado em anotações pessoais da Mesa Redonda 2, realizada em 20 de outubro de 2016, das 11h às 12h30, nas dependências do Hotel Windsor, no Rio de Janeiro, abrindo os trabalhos do congresso)
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