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Estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários

Este livro é um guia prático em linguagem direta para o estudo de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários. Fornece desde o básico de análise de fluxos de caixa, passando pelos conceitos de matemática financeira até ferramentas de apoio a decisões complexas, sempre tendo em foco o mercado imobiliário. Ao longo de todo o livro, as etapas são mostradas passo a passo, de forma que conceitos como a análise de sensibilidade e o cálculo de taxas de risco e remuneração do capital em empresas alavancadas possam ser construídas em planilhas eletrônicas. Mostramos também como utilizar dados da inteligência de marketing da empresa para a obtenção de excelência em resultados operacionais através da seleção precisa da Taxa Mínima de Atratividade para o projeto. Ao longo do livro é apresentado um exemplo para o acompanhamento dos conceitos e a construção de um modelo personalizado de análise.

O investimento imobiliário oferece boas possibilidades de ganhos, mesmo em momentos de crise econômica. Isso acontece por uma série de fatores, como o longo ciclo operacional, os altos investimentos iniciais e os riscos decorrentes. Além disso, a partir do período entre 1994 e 2004, maior segurança jurídica ao empreendedor, ampliação da oferta de crédito habitacional e maior estabilidade econômica e política ampliaram as possibilidades de ganhos com menores riscos. O mercado cresceu e amadureceu. Grandes incorporadoras brasileiras, cheias de projetos viáveis e bancos de terras (landbank) indiretamente ampliados pelo Estatuto da Cidade, abriram o capital para brigar por participação de mercado (market share). E, num mercado bastante pulverizado, sobrou ainda muito espaço para as pequenas e médias incorporadoras também, já que as estruturas centralizadas das líderes deste mercado não conseguem compreender nem captar oportunidades dadas pelas especificidades locais. Quem soube formatar adequadamente seu produto teve resultados muito interessantes, o valor de mercado dos imóveis aumentou junto com a viabilidade de crédito, enquanto a oferta demorou para se adequar a um novo patamar. Ao mesmo tempo, a estrutura de custos encareceu mais lentamente e os riscos conjunturais se reduziram.

Apesar do tempo que se passou desde então, e dos ajustes que foram feitos, as oportunidades ainda estão presentes. Mas o investidor precisa saber analisar bem o projeto, porque os riscos do longo prazo de maturação estão sempre rondando o mercado imobiliário. Muitos analistas em atividade acreditam que uma simples análise de fluxo de caixa com o ferramental básico de matemática financeira é suficiente, o que não é verdade.
Em minha experiência no mercado imobiliário e de crédito habitacional nunca encontrei um projeto bem formatado que não tenha deixado um sorriso no rosto do investidor ao final do processo.

Aproveite as oportunidades e boa leitura.

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Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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Quais áreas entram no quadro NBR 12721?

A função dos quadros de áreas e cálculo de área equivalente pela NBR 12721 é evidenciar o custo do empreendimento. Toda a área que teve custo de execução perceptível entra no quadro. Mas não entra em Continuar lendo Quais áreas entram no quadro NBR 12721?

A proposição de irrelevância de Modigliani e Miller

Muitos estudos já produzidos sobre o financiamento de empresas (especialmente a estrutura de capital) ganharam relevância ao introduzir novos conceitos. Um dos mais importantes certamente é a proposição de irrelevância de capital de Modigliani e Miller, de 1958. Segundo esse trabalho, as decisões de financiamento de uma determinada firma não afetariam seu valor, pois este seria decorrente das decisões de investimento. Ou seja, a criação de valor proviria de como a empresa aplica este capital e não de como o obtém. Isto significaria também a Continuar lendo A proposição de irrelevância de Modigliani e Miller

Instrumentos financeiros

Continuamos agora o assunto que iniciamos em Mercado Financeiro. Os instrumentos financeiros são os ativos negociados, basicamente divididos em:

Instrumentos de dívida: o devedor assume a obrigação fixa de pagamento para o credor. Portanto, a rentabililidade não flutua (daí, renda fixa). São as debêntures, notas promissórias, etc.
Instrumentos de participação: o aplicador de recursos passa a participar dos resultados do negócio financiado. Como os resultados variam (flutuam), a renda acompanha (renda variável). São as ações, opções, mercados futuros, etc.
Intermediários: são as debênturescom limites de remuneração mínima (floor) e máxima (caps).

Os instrumentos são emitidos e lançados ao mercado uma única vez. Quando o aplicador adquire esses instrumentos dessa forma, trata-se de mercado primário. Daí em diante, esses mesmos instrumentos passam Continuar lendo Instrumentos financeiros

O que é mercado financeiro?

O mercado financeiro é onde se intermediam instrumentos financeiros, mas existem duas espécies para este gênero:

Mercado monetário, onde se negociam instrumentos monetários: letras de câmbio e commercial papers, por exemplo. É, em geral, o mercado de curto prazo.
Mercado de capitais, de maior prazo, trata da intermediação de títulos (bonds), debêntures (títulos de dívidas de empresas privadas), ações, etc.

O mercado financeiro surge com os excedentes das famílias, em geral monetários. No ciclo da renda na economia, as famílias recebem salários, aluguéis e lucros, por exemplo. E utilizam esse recurso para suas necessidades e desejos: alimentação, moradia, saúde, estudos, transporte. Após esses desembolsos, o que sobra (se sobrar, é claro) é a poupança das famílias (savings). Esta, quando levada ao mercado financeiro, pode gerar um adicional à renda citada acima, através de recebimento de juros e ganhos de capital. Continuar lendo O que é mercado financeiro?