Estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários


Capa do livro

Este livro é um guia prático em linguagem direta para o estudo de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários. Fornece desde o básico de análise de fluxos de caixa, passando pelos conceitos de matemática financeira até ferramentas de apoio a decisões complexas, sempre tendo em foco o mercado imobiliário. Ao longo de todo o livro, as etapas são mostradas passo a passo, de forma que conceitos como a análise de sensibilidade e o cálculo de taxas de risco e remuneração do capital em empresas alavancadas possam ser construídas em planilhas eletrônicas. Mostramos também como utilizar dados da inteligência de marketing da empresa para a obtenção de excelência em resultados operacionais através da seleção precisa da Taxa Mínima de Atratividade para o projeto. Ao longo do livro é apresentado um exemplo para o acompanhamento dos conceitos e a construção de um modelo personalizado de análise.

O investimento imobiliário oferece boas possibilidades de ganhos, mesmo em momentos de crise econômica. Isso acontece por uma série de fatores, como o longo ciclo operacional, os altos investimentos iniciais e os riscos decorrentes. Além disso, a partir do período entre 1994 e 2004, maior segurança jurídica ao empreendedor, ampliação da oferta de crédito habitacional e maior estabilidade econômica e política ampliaram as possibilidades de ganhos com menores riscos. O mercado cresceu e amadureceu. Grandes incorporadoras brasileiras, cheias de projetos viáveis e bancos de terras (landbank) indiretamente ampliados pelo Estatuto da Cidade, abriram o capital para brigar por participação de mercado (market share). E, num mercado bastante pulverizado, sobrou ainda muito espaço para as pequenas e médias incorporadoras também, já que as estruturas centralizadas das líderes deste mercado não conseguem compreender nem captar oportunidades dadas pelas especificidades locais. Quem soube formatar adequadamente seu produto teve resultados muito interessantes, o valor de mercado dos imóveis aumentou junto com a viabilidade de crédito, enquanto a oferta demorou para se adequar a um novo patamar. Ao mesmo tempo, a estrutura de custos encareceu mais lentamente e os riscos conjunturais se reduziram.

Apesar do tempo que se passou desde então, e dos ajustes que foram feitos, as oportunidades ainda estão presentes. Mas o investidor precisa saber analisar bem o projeto, porque os riscos do longo prazo de maturação estão sempre rondando o mercado imobiliário. Muitos analistas em atividade acreditam que uma simples análise de fluxo de caixa com o ferramental básico de matemática financeira é suficiente, o que não é verdade.
Em minha experiência no mercado imobiliário e de crédito habitacional nunca encontrei um projeto bem formatado que não tenha deixado um sorriso no rosto do investidor ao final do processo.

Aproveite as oportunidades e boa leitura.

*    *    *

Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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8 respostas para Estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários

  1. Comprei o ebook e nele você fala de umas planilhas. Elas são disponibilizadas em algum lugar? Obrigado

    • ricardo trevisan disse:

      Olá,

      Elas não foram disponibilizadas, mas é uma boa ideia. Está anotada, obrigado.

      Abraços,

      RT

      • Eu agradeceria se pudesse disponibilizar. Sou arquiteto e precisamos ter uma ideia de viabilidade para um estudo que estamos fazendo. Aguardo

        Obrigado

        Rômulo

        • ricardo trevisan disse:

          Prezado Rômulo,

          Estou estudando uma forma correta de fazer isso. Assim que estiver disponível eu te mando o link.

          Abraços,

          RT

  2. Julio Cesar disse:

    ola Ricardo,
    estou lendo seu livro, mas gostaria de confirmar alguns valores:

    1) A taxa livre de risco que está usando é de 9% (imagino que seja ao ano) e wacc de 6%. Não seria ao contrário?
    2) a taxa de desconto para vpl da sua planilha está considerando ao mês e deveria ter considerando ao ano (1+9%)^(1/12)-1 deveria ser a taxa de desconto mensal.

    Aguardo sua confirmação.

    Abraço
    Julio

    • ricardo trevisan disse:

      Prezado Julio,

      Seguem as respostas a seus questionamentos:

      1. O custo de oportunidade de nosso exemplo ficou inferior à taxa livre de risco por uma anomalia momentânea de nosso mercado. A equação do CAPM (TMA = TLR + Beta x ( RM – TLR )) nos sugere que este custo nunca seja inferior ao CDI, por um pressuposto racional de investimentos. Porém, num momento em que o retorno de mercado estava muito inferior ao CDI, a componente RM – TLR ficou negativa e provocou este indicador irracional.

      2. Quando ao VPL, está calculado mensalmente porque este é o período considerado no projeto de exemplo.

      Obrigado pelos apontamentos, e forte abraço!

      RT

  3. juliocfp disse:

    ola Ricardo,
    estou lendo seu livro, mas gostaria de confirmar alguns valores:

    1) A taxa livre de risco que está usando é de 9% (imagino que seja ao ano) e wacc de 6%. Não seria ao contrário?
    2) a taxa de desconto para vpl da sua planilha está considerando ao mês e deveria ter considerando ao ano (1+9%)^(1/12)-1 deveria ser a taxa de desconto mensal.

    Aguardo sua confirmação.

    Abraço
    Julio

    • ricardo trevisan disse:

      Prezado Julio,

      Seguem as respostas a seus questionamentos:

      1. O custo de oportunidade de nosso exemplo ficou inferior à taxa livre de risco por uma anomalia momentânea de nosso mercado. A equação do CAPM (TMA = TLR + Beta x ( RM – TLR )) nos sugere que este custo nunca seja inferior ao CDI, por um pressuposto racional de investimentos. Porém, num momento em que o retorno de mercado estava muito inferior ao CDI, a componente RM – TLR ficou negativa e provocou este indicador irracional.

      2. Quando ao VPL, está calculado mensalmente porque este é o período considerado no projeto de exemplo.

      Obrigado pelos apontamentos, e forte abraço!

      RT

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