Capa do livro

Estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários

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Este livro é um guia prático em linguagem direta para o estudo de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos imobiliários. Fornece desde o básico de análise de fluxos de caixa, passando pelos conceitos de matemática financeira até ferramentas de apoio a decisões complexas, sempre tendo em foco o mercado imobiliário. Ao longo de todo o livro, as etapas são mostradas passo a passo, de forma que conceitos como a análise de sensibilidade e o cálculo de taxas de risco e remuneração do capital em empresas alavancadas possam ser construídas em planilhas eletrônicas. Mostramos também como utilizar dados da inteligência de marketing da empresa para a obtenção de excelência em resultados operacionais através da seleção precisa da Taxa Mínima de Atratividade para o projeto. Ao longo do livro é apresentado um exemplo para o acompanhamento dos conceitos e a construção de um modelo personalizado de análise.

O investimento imobiliário oferece boas possibilidades de ganhos, mesmo em momentos de crise econômica. Isso acontece por uma série de fatores, como o longo ciclo operacional, os altos investimentos iniciais e os riscos decorrentes. Além disso, a partir do período entre 1994 e 2004, maior segurança jurídica ao empreendedor, ampliação da oferta de crédito habitacional e maior estabilidade econômica e política ampliaram as possibilidades de ganhos com menores riscos. O mercado cresceu e amadureceu. Grandes incorporadoras brasileiras, cheias de projetos viáveis e bancos de terras (landbank) indiretamente ampliados pelo Estatuto da Cidade, abriram o capital para brigar por participação de mercado (market share). E, num mercado bastante pulverizado, sobrou ainda muito espaço para as pequenas e médias incorporadoras também, já que as estruturas centralizadas das líderes deste mercado não conseguem compreender nem captar oportunidades dadas pelas especificidades locais. Quem soube formatar adequadamente seu produto teve resultados muito interessantes, o valor de mercado dos imóveis aumentou junto com a viabilidade de crédito, enquanto a oferta demorou para se adequar a um novo patamar. Ao mesmo tempo, a estrutura de custos encareceu mais lentamente e os riscos conjunturais se reduziram.

Apesar do tempo que se passou desde então, e dos ajustes que foram feitos, as oportunidades ainda estão presentes. Mas o investidor precisa saber analisar bem o projeto, porque os riscos do longo prazo de maturação estão sempre rondando o mercado imobiliário. Muitos analistas em atividade acreditam que uma simples análise de fluxo de caixa com o ferramental básico de matemática financeira é suficiente, o que não é verdade.
Em minha experiência no mercado imobiliário e de crédito habitacional nunca encontrei um projeto bem formatado que não tenha deixado um sorriso no rosto do investidor ao final do processo.

Aproveite as oportunidades e boa leitura.

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Leia o texto completo no livro Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários.

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Resumo de Direito do Trabalho (terceira parte – Contrato)

(Ver o anterior)

Continuando o resumo de Direito do Trabalho, falaremos agora de Contrato de Trabalho (CT). É um contrato:

  1. de trato sucessivo (prolonga-se no tempo)
  2. onde as obrigações são prestar serviços (empregado) e pagar salário (empregador)
  3. de mútuo consentimento
  4. com ausência de prejuízo ao empregado (e)
  5. regido pelo artigo 468 da CLT

Exceções à regra: Continue lendo “Resumo de Direito do Trabalho (terceira parte – Contrato)”

Resumo de Direito do Trabalho (segunda parte)

(Ver o anterior)

Continuamos agora o resumo de Direito do Trabalho. Vimos na primeira parte que quando o empregador pertence a um grupo econômico, a reclamação trabalhista é movida contra todo o grupo, e não apenas contra a empresa empregadora. Isso ocorre porque, do ponto de vista da legislação trabalhista, há o compartilhamento da responsabilidade. O grupo tem solidariedade passiva (apenas para reclamações rabalhistas) e solidariedade ativa (a lei considera que o empregador é único). Portanto, ao fazer o planejamento tributário, a empresa deveria fazê-lo de forma coerente com o Direito do Trabalho.

Lembre-se que, por definição, empregador é quem admite, assalaria e dirige a prestação pessoal de serviços (há poder de comando). O empregador assume o risco do negócio. O tempo em que o empregado fica à disposição do empregador deve ser remunerado.

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Finanças para arquitetos: estrutura financeira de uma empresa

A estrutura financeira de qualquer empresa segue uma lógica de partidas dobradas divulgada em Veneza, no ano de 1494, pelo monge Luca Pacioli (1445–1517) em sua obra Summa de Arithmetica, Geometria proportioni et proportionalità. O método é tão racional e coerente que é usado até os dias atuais por corporações do mundo todo. Mas Pacioli não foi o primeiro. Quando publicou essa obra, a humanidade já havia desenvolvido padrões eficazes de controle contábil e financeiro, com conceitos e usos consolidados.  Os egípcios já tinham um sistema bem desenvolvido por volta de 2000 a. C. A inovação trazida por Luca Pacioli foi a chamada partida dobrada, em que qualquer evento que altere uma conta qualquer tem efeito inverso em outra conta. A lógica é simples, consiste em individualizar contas para as origens e alocações de recursos financeiros na empresa, e sempre que qualquer evento altera uma delas, há um comportamento oposto em outra, refletindo o equilíbrio financeiro natural da organização como um todo.

Muitos conceitos contábeis são amplamente aceitos e internacionalmente padronizados com o objetivo de dar mesmo entendimento aos pronunciamentos contábeis em diversas partes do mundo, inseridos em culturas regionais diversas. O primeiro conceito fundamental a ser assimilado é a coexistência de dois pontos de vista simultâneos: de um lado há uma caracterização de como a empresa é financiada, de onde vêm os recursos, se são de terceiros (passivos), ou colocados pelos próprios sócios (patrimônio líquido). De outro lado, os investimentos, ou seja, como estes recursos se materializam e se transformam em caixa, depósitos à vista, recebíveis diversos, máquinas, equipamentos, investimentos financeiros, recursos produtivos, estoques, projetos de longo prazo em andamento, e assim por diante (ativos). O balanço patrimonial apresenta isso em seus pronunciamentos contábeis, aquela sopa de numerinhos pequenos que empresas de capital aberto publicam em jornais de grande circulação a cada três meses e nós, simples mortais, usamos apenas para forrar a gaiola do passarinho ou embrulhar vidro quebrado para nosso amigo lixeiro não machucar a mão. Continue lendo “Finanças para arquitetos: estrutura financeira de uma empresa”

Transportando valores no tempo

É possível definir uma taxa de juros (i) para calcular o valor de uma dívida, portanto é possível também transportar um valor no tempo com a mesma taxa. Saberemos dizer quando o valor de hoje significa no futuro e vice-versa. O valor de determinado montante no dia de hoje é chamado de valor presente (VP). Quando um determinado valor é considerado em tempo futuro, é chamado de valor futuro (VF). Em regime de juros compostos os valores podem ser transportados no tempo pela fórmula:

            VF = VP ( 1 + i ) n

Essa equação é básica para a vida toda, para qualquer pessoa. Para comparar opções financeiras, de qualquer natureza, traga todos os valores para o mesmo tempo e depois faça a comparação. Compro à vista ou parcelado? Compro agora ou espero? Quito a dívida agora? Troco de carro? Mudo de aplicação? Faço previdência privada? Para tudo que envolva finanças e tempo, use a fórmula. O difícil não é fazer a conta (qualquer planilha eletrônica faz), e sim saber qual é a melhor taxa a ser utilizada. Discutiremos esse assunto daqui a alguns dias.

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O valor do dinheiro ao longo do tempo: taxas de juros

O passar do tempo tem o poder de mudar o valor da moeda. Se você não acredita nisso, empreste dez mil reais hoje para serem devolvidos (os mesmos dez mil reais) daqui a um ano. Sabemos que isso não é justo. O que ocorre é que estamos acostumados a usar a moeda como o meio de troca por mercadorias. Mas e quando a mercadoria é a própria moeda?

Quando um imóvel é cedido ao uso de outro mediante a promessa de devolução e uma contrapartida financeira, chamamos esta de aluguel. Quando moeda é cedida ao uso de outros com as mesmas exigências, essa contrapartida financeira é chamada de juros e a perte emprestada a ser devolvida é chamada de principal. Existem inúmeras formas dessa operação ser realizada, com inúmeros métodos de definição da taxa a ser utilizada para o cálculo dos juros. Continue lendo “O valor do dinheiro ao longo do tempo: taxas de juros”

Marketing para arquitetos 8: diferenciação

Seu cliente não percebe seu escritório da mesma forma que percebe os escritórios concorrentes. E a percepção humana é seletiva, observará prioritariamente aspectos nos quais esteja interessada. Se você pensa em trocar de carro, observará melhor os carros nas ruas. E se um modelo específico está em estudo, será identificado com maior facilidade, porque o subconsciente também se prepara para a busca (daí o motivo de se ter impressão que há um número muito maior de veículos daquele modelo nas ruas). Continue lendo “Marketing para arquitetos 8: diferenciação”