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Os anos 1980 trouxeram às cidades brasileiras o crescimento da violência urbana e da respectiva percepção de insegurança. A classe média passou a procurar proteção fechando-se dentro de áreas muradas e monitoradas. Num primeiro momento, a procura maior foi por apartamentos, e isso reduziu substancialmente a área da habitação para as famílias habituadas a casas com cômodos espaçosos – especialmente a cozinha teve a maior redução de tamanho e provocou alterações profundas no modo de usar a moradia. Mas a insegurança e o alto custo da terra continuavam provocando rejeição cada vez maior à habitação unifamiliar de frente para a rua pública. Havia evidentes vantagens na habitação coletiva em forma de condomínios, que naquele momento eram essencialmente verticais.
As primeiras iniciativas de associação horizontal de habitações foi a de fechamento de loteamentos, como o empreendimento Alphaville Residencial (Albuquerque Takaoka), em 1975. Este tipo de empreendimento não é um condomínio porque a propriedade não é coletiva dos proprietários, não existe a figura da fração ideal do terreno. Cada proprietário possui o seu lote individualmente e o controle de acesso é feita por uma associação de moradores. Este modelo ficou conhecido como loteamento fechado, e atende às exigências legais de um loteamento qualquer para doações de vias, áreas verdes e institucionais ao poder público, além de ter uma tramitação de aprovação do projeto mais complexa que a de um condomínio. Também é um modelo que exige glebas grandes e de custo menor que o valor da terra dos grandes centros urbanos para se viabilizar. Por este motivo, foram implantados em porções periféricas das grandes cidades brasileiras, e inicialmente voltados para as famílias de alta renda.
Existia, naquela época, a possibilidade legal de se empreender condomínios horizontais (de casas), mas as exigências eram parecidas com a dos loteamentos. Isso inviabilizava condomínios de pequeno porte, apesar da crescente demanda crescente desde os anos 1970. Os poucos condomínios de casas que surgiram fizeram sucesso por aliar o controle de acesso às unidades autônomas, permitiram diluir custos de instalações de segurança (como câmeras, cercas elétricas, etc.) e criaram a sensação da “vigilância mútua”, sem perder a sensação de se viver em uma casa, com quintal e cozinhas maiores que as dos apartamentos, ainda que menores que as das casas fora de condomínios.
Nesse mesmo período, crescia também a pressão sobre alguns imóveis localizados em zonas exclusivamente residenciais (na época chamadas de Z1), principalmente ao longo de vias de maior circulação, para que adotassem, irregularmente, usos comerciais ou de serviços. A transformação de alguns trechos destas Z1 ajudou a expulsar vizinhos moradores para outros bairros.
A combinação dos dois fatores acima deixou imóveis residenciais vazios dentro destas Z1. Em geral, possuíam grande área construída, seguiam o modelo do palacete isolado das divisas do lote e abrigavam grandes jardins. A falta de procura por estes imóveis para habitação, os altos impostos e a proibição da verticalização os transformaram em “elefantes brancos”.
Esse cenário propiciou a valorização de algumas pequenas casas que andavam meio esquecidas, de pouca relevância para o mercado imobiliário da cidade: as casas em vila, no interior das quadras, comuns em vários bairros da cidade. Pareciam abrigadas dos perigos do espaço público da rua por estarem escondidas em pequenas ruas sem saída, largos, travessas, etc., protegendo-se mutuamente, com acessos naturalmente vigiados pelas inúmeras janelas observando um espaço nem totalmente privado, nem totalmente público. Além disso, abrigam-se também dos ruídos da rua, do movimento constante da cidade grande, criando áreas tranquilas no coração da metrópole.
Durante o final dos anos 1980 surgiram as primeiras sugestões para uma nova lei que viabilizasse novos condomínios de casas, bem aceita pela administração da época, que viu aí a possibilidade de ampliar oferta para a população de baixa renda.
O resultado veio em 1994, com a aprovação da lei municipal 11.605. Seus objetivos eram claros: dar uso aos “elefantes brancos” em Z1 (objetivo este confirmado pelo autor da lei, o então vereador Maurício Faria), e produzir “vilas populares”, casas de menor custo para um público de baixa renda. Porém, a Lei tomou, ao longo do tempo, um terceiro caminho: além de produzir vilas em ZER e vilas de baixo custo na periferia da cidade, a maior parte dos lançamentos atuais está em Zonas Mistas e é voltado para a classe média baixa. Ou seja, a maior parte dos lançamentos está fora do padrão esperado na época da aprovação da lei, a qual acabou viabilizando um tipo urbano inesperado que atende a uma demanda crescente em nossa cidade. A grande vantagem da Lei de 1994 é a permissão de novos condomínios horizontais de casas em lotes de até 15.000m2 sem as exigências das aprovações de loteamento, e sem a necessidade de doação de áreas ao poder público. Este é o grande motivo de seu sucesso, e do grande número de empreendimentos decorrentes.
Para melhor explicar a produção dos novos condomínios em São Paulo, foi necessário observar globalmente os resultados decorrentes da lei através da quantidade e regionalização da produção, projetos e padrões de produtos, classificação e motivações dos empreendedores, e uma pesquisa de como os moradores avaliam os condomínios onde vivem, realizada entre 2005 e 2006. Apresentamos, ao longo desta obra, dez projetos executados de diferentes padrões e regiões da cidade, o quanto se produziu por ano e por bairro, os motivos de suas configurações físicas finais, quem produziu, quem são e o que pensam os moradores a respeito dos imóveis onde estão morando.
Iniciamos a pesquisa levantando dados sobre as origens da tipologia de conjuntos de casas na cidade (Capítulo Um), passando pelo levantamento de dados e análise sobre a produção de condomínios de casas no município no período de consolidação da nova lei 11.605/94 (Capítulo Dois). Depois, entrevistamos os empreendedores (incorporadores imobiliários) de dez empreendimentos e o ex-secretário de habitação municipal Ricardo Pereira Leite (Capítulo Três), e fizemos dez estudos de caso (Capítulo Quatro). Por fim, fizemos uma pesquisa estruturada e quantitativa com quem melhor pode nos falar sobre os condomínios: os moradores (Capítulo Cinco), resultando em um diagnóstico e recomendações de projeto para desenvolvedores e arquitetos (Capítulos Seis e Sete).
O resultado foi surpreendente: mais de 70% dos moradores de empreendimentos recém entregues dizem que mudariam algo em seus condomínios, e mais de 30% do total de entrevistados alterariam um único aspecto específico espontaneamente citado pelos moradores. Obviamente os projetos não estão agradando, e quem souber se adequar aos desejos do mercado sairá na frente.
Boa leitura!
Blog do Trevisan 