A área privativa é a área total de uso exclusivo da unidade autônoma. Áreas internas da unidade autônoma (sala, cozinha, banheiro, etc.) são áreas privativas, assim como as paredes internas. Essa é a diferença de área útil (essa última não inclui paredes nem soleiras).
As áreas do condomínio que não são privativas fazem parte das áreas de uso comum.
As paredes que fazem divisa com outra unidade autônoma são consideradas metade na área privativa de cada (divididas pelo eixo da parede). As paredes que fazem divisa com áreas de uso comum do condomínio são consideradas totalmente na área privativa da unidade autônoma.
Vagas de estacionamento podem ser áreas privativas ou não, depende de como a incorporação foi feita. Se as vagas não forem demarcadas (cada um estaciona onde houver vaga disponível), com certeza faz parte da área de uso comum. Vagas presas não podem ser incorporadas como área privativa (serão sempre enquadradas como área de uso comum, mesmo que seja sempre utilizada exclusivamente por uma unidade autônoma definida).
E a área total, por sua vez, inclui também toda a área de uso comum do condomínio (circulação, lazer, equipamentos, etc), que é rateada entre as unidades pelo coeficiente de proporcionalidade.
Blog do Trevisan 
Entendi , o post acima realmente as vagas aqui não fazem parte da área privativa pois são presas , fato são sempre duas ou tres vagas presas. Então realmente a parte privativa do imóvel é só o apartamento e eventualmente o depósito, Perfeito .Grato Esta duvida foi sanada em 100%
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Fico feliz em ter ajudado.
Um abraço,
RT
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Primeiramente parabéns pelo site, muito interessante. Estou com algumas duvidas em relação a fundamentação de um condômino de puder me ajudar ficarei grato
A ) é possível um condômino sem área comum( a dúvida é referente um condomínio de apenas duas unidades, subsolo e térreo , os dois possuem acesso direto ao logradouro) o mesmo está aprovado município minha dúvida é no R.I
B) na unidade térreo desse condômino possui uma garagem de uso privativo do mesmo, essa garagem pode ser classificada como área privativa real(campo 3 da tabela I da NBR 12721) ?se não esse seus um condômino sem área privativa real
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Olá, Gabriel
Obrigado pelos elogios.
Se não há áreas comuns, não faz muito sentido falar em condomínio, a não ser que alguma peculiaridade da legislação local force esta situação.
A garagem pode estar incorporada como área de uso comum, mesmo que sua vaga seja fixa. Verifique o memorial de incorporação.
Abraços
RT
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Bom dia,
Estou elaborando um quadro de um residencial multifamiliar, com andares de mezanino, Ex:( 3° andar, mezanino_seria o quarto, 5°andar, mezanino_seria o sexto) como se fosse duplex. A questão é a seguinte a arquiteta não computou os hall’s desses andares “Mezanino”, mesmo não tendo acesso aos interiores dos aptos, os mesmos deveriam ter sido computados, certo? pois comsidera-se escadas/halls para os andares superiores. Como fazer para resolver essa questão em se tratando de uma area de uso comum, divisão proporcional? Pode-se fazer um adendo nos quadros?
Aguardo contato,
Att,
Eng. Tiago
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Prezado Tiago,
Sim, devem ser computados como área de divisão proporcional, pois pelo que entendi a tipologia é homogênea.
Não é possível colocar adendos, os quadros precisam ser retificados.
Abraços,
RT
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Agradeço o retorno,
Abraço.
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Por nada, um abraço.
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Boa Tarde Ricardo.
Estou levantando as áreas comuns e privativas de um prédio com pilotis e 3 pavimentos tipo. Cada apartamento tem 1 vaga de garagem vinculada porém, em uma das vagas há uma parede interna divisória com a portaria. Como ficaria esta parede na área? ELa seria o eixo para cada cômodo ou seria totalmente incluída na área da vaga?
Outra dúvida: os espaçamentos laterais e de fundo utilizados apenas para ventilação entram na área construída?
Obrigada.
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Prezada Paula
Depende de como está lançada a vaga e das características da parede. Se a parede não tiver nenhuma função para a garagem, é área comum. Se a vaga for lançada em área comum, a parede poderia ser dividida pelo eixo se tiver função para a garagem. Veja mais sobre este assunto em nosso curso sobre Quadros NBR.
Um abraço,
RT
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Ricardo, adquiri o mini curso sobre vagas de garagem. Vc pode me disponibilizar os quadros da ABNT?
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Boa tarde, Rousani. Eu não tenho um arquivo Excel específico. Mas você encontra facilmente vários modelos pelo Google. Assim que eu tiver um arquivo modelo padrão, divulgo aqui pelo blog, OK?
Abraços,
RT
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Gostei muito das suas explicações, mostra muito conhecimento no assunto.
Se puder me ajudar : Tenho uma vaga fixa privativa com escritura separada do apartamento .
Essa vaga está disposta de frente para uma parede que se comunica na parte externa com a rampa de acesso para a saída do condomínio.
Há 18 anos atrás pedi autorização para a síndica e coloquei um suporte nessa parede ( dentro da linha demarcatoria da vaga) para 2 bicicletas.
Deixá-las encostadas na parede atrapalharia ( ao meu ver) a limpeza do piso.
Recebi agora uma carta de advertência para retirar o suporte porque a parede, de acordo com a síndica, é área comum.
Eu acredito que se as linhas laterais da vaga terminam na parede ela está dentro da área privativa, então não é área comum.
Estou errada?
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Olá, Cecília
Sua pergunta não diz tanto respeito à incorporação do imóvel ou registro imobiliário.
Porém, até onde sei, mesmo as vagas privativas estão sujeitas as regras da Convenção de Condomínio. Eu consultaria esse documento.
Att.,
RT
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