fluxo de caixa descontado – Blog do Trevisan

Fluxo de caixa da empresa e do acionista

O consenso a respeito do mérito do fluxo de caixa esperado enquanto mecanismo adequado para a estimativa do valor intrínseco de um empreendimento é robusto a ponto de ser pouco questionado nos dias atuais. Tanto que o método tem um nome universalmente conhecido e amplamente aceito: fluxo de caixa descontado (FCD).

Por outro lado, isso não nos livra da eventual convivência com definições equivocadas e conflitantes, entendimentos equivocados sobre detalhes do método, e o convívio com informações pouco estruturadas e altamente dependentes de interpretação humana. Este texto trata de um dos pontos onde equívocos ocorrem com grande frequência: a diferenciação entre o fluxo de caixa do empreendimento como um todo e o fluxo de caixa que o acionista percebe em seu bolso. Continuar lendo Fluxo de caixa da empresa e do acionista

Avaliação econômica pelo método da renda: lançada a Segunda Edição

Esta Segunda Edição traz aperfeiçoamentos no livro mais vendido sobre este assunto no Brasil. Foram adicionados elementos atuais, o texto foi compatibilizando ao ambiente de negócios tecnológico e de maturidade profissional contemporâneo. Além disso, alguns pontos foram melhor detalhados, o método principal da avaliação econômica ficou mais objetivo, foram feitas melhorias de redação, e o livro foi compatibilizado com outros títulos mais recentes do autor. E o livro também se aproximou das aulas do autor em cursos de pós-graduação sobre o tema (vide cursos).

A atividade que melhor remunera os avaliadores de imóveis, e uma das melhores remunerações para arquitetos, urbanistas e engenheiros tem neste livro um guia completo e de fácil entendimento. O autor destrincha a complexidade da avaliação de empreendimentos de base imobiliária pelo método da capitalização da renda (avaliação econômica) de forma tranquila e numa linguagem acessível a avaliadores, gestores, investidores, estudantes, pesquisadores, profissionais do ramo imobiliário e demais interessados no assunto. Continuar lendo Avaliação econômica pelo método da renda: lançada a Segunda Edição

Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Existem muitas formas de se fazer isso, mas o investidor imobiliário costuma utilizar as formas mais tradicionais de verificação de qualidade econômico-financeira de projetos: Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL), ainda que estejam cientes de suas limitações. Em parte, isso acontece por haver referenciais setoriais consolidados para esses dois indicadores. Vamos demonstrar aqui, de forma simples, como ambos funcionam. Para isso, apresentaremos um exemplo simples em conformidade com o que se pratica atualmente no mercado brasileiro.

VPL

O Valor Presente Líquido é o mais simples de entender, porque consiste numa operação simples de trazer todos os fluxos financeiros a valor presente e somá-los no período em que está sendo feita a análise, quase sempre o período zero (n=0). Esta operação é feita em regime de juros compostos: Continuar lendo Como medir financeiramente um projeto de investimento imobiliário?

Por que vale a pena fazer PPP habitacional?

Os contratos de PPP (parcerias público-privada) são pouco compreendidos pelos gestores habituados a contratos de curto prazo, como contratos habitacionais Minha Casa Minha Vida tradicionais. Isso acontece porque a PPP é um contrato administrativo de longo prazo, e por este motivo precisa ser analisado sob a perspectiva de fluxo de caixa descontado. Em suma, o investidor privado faz uma obra (constrói o ativo) e depois segue com ele prestando diversos serviços associados ao ativo por um prazo longo, recebendo contraprestações pecuniárias periódicas até o final do prazo contratual.

PPP é a contratação da prestação de um serviço, e não de uma obra. Ou seja, a prefeitura, numa PPP habitacional, contrata a prestação de serviços habitacionais (manutenção dos edifícios, trabalho social, gestão da carteira, etc.), e não apenas da construção de um empreendimento habitacional. Outra informação relevante, no caso de PPP de Locação Social, é que as unidades habitacionais reverterão ao bem público ao final do contrato. Ou seja, no contrato desse tipo de PPP a prefeitura contrata também a construção de um parque público de habitação social. Continuar lendo Por que vale a pena fazer PPP habitacional?

Cálculo da taxa de desconto por WACC: exemplo para incorporação imobiliária

Explicaremos hoje como calcular a taxa de desconto pelo WACC (custo médio ponderado de capital), usando como exemplo o setor de incorporação imobiliária. Para o cálculo do WACC, você precisa primeiro calcular o custo do capital próprio pelo CAPM (veja aqui como fazer) e determinar o beta alavancado (clique aqui para ver como calcular).

Nos exemplos anteriores (links no parágrafo de cima), obtivemos:

Custo de capital próprio pelo CAPM = 9,09% ao ano, taxa real
Beta alavancado = 0,88 (real estate development, 15% de capital de terceiros)

Agora é necessário descobrir a taxa efetiva de captação desses 15% de recursos de terceiros (crédito). Vamos supor, a título de exemplo, que seja de 5,5% ao ano, taxa real (descontada a inflação).

Com todas essas informações em mãos, é fácil obter o custo médio ponderado de capital (WACC), a taxa mais utilizada para fluxos de caixa descontados:

rKP é o retorno exigido pelo capital próprio que obtivemos pelo CAPM (9,09%).

A parcela KP/(KP+KT) é a participação do capital próprio na estrutura de capital total (85%).

rKT é o retorno exigido pelo capital de terceiros que citamos acima (5,5%).

A parcela KT/(KP+KT) é a participação do capital de terceiros na estrutura de capital total (15%).

Tc é a alíquota de tributos sobre a renda (34% para lucro real).

Substituindo na fórmula:

WACC= 9,09% x 0,85 + 5,5% x 0,15 x 0,66

WACC = 8,27% ao ano

Repare que o custo de capital total da empresa com dívidas é menor que o da empresa que não tomou empréstimos. É por isso que as empresas usam dívidas em suas estruturas de capital.

Recomendo que você simule uma alavancagem maior (por exemplo, 25% de capital de terceiros) para entender bem o conceito. Não se esqueça de usar o beta alavancado.

Saiba mais:

Estudo de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários

Avaliação econômica de imóveis